הוועדה המקומית לתכנון ולבניה תל אביב-יפו נ' שוני ואח'

רקע

1. המשיבים הינם הבעלים של המגרש הידוע כגוש 6623 חלקה 423 ברחוב פתחיה מרגנשבורג 25 בתל אביב (להלן: "המגרש"). על המגרש היה בנוי מבנה ישן חד קומתי.

2. המשיבים הגישו בקשה להיתר מכוח תמ"א 38 להריסת המבנה הקיים ובניית מבנה חדש.

   במסגרת הבקשה להיתר ביקשו המשיבים לבנות מבנה בן 3 קומות וקומת גג חלקית מעל קומת מרתף וזאת עבור 6 יחידות דיור (להלן: "הבקשה להיתר").

   הבקשה להיתר ביקשה לנצל זכויות מכוח תמ"א 38 (בפרט מכוח תיקון 3א' לתמ"א 38) וכן מכוח התכנון הקיים על המקרקעין. כמו כן, התבקשו מספר הקלות.

   המערערת, הוועדה המקומית לתכנון ולבניה תל אביב-יפו (להלן: "הוועדה המקומית"), אישרה את הבקשה להיתר, ולאור האישור נשלחה למשיבים שומת היטל השבחה.

   הוועדה המקומית סברה שעל המשיבים לשלם היטל השבחה בגין הזכויות שנוצלו מכוח התכנון הקיים ואשר אינן נובעות באופן ישיר מתמ"א 38, ובפרט בגין הזכויות מכוח תכנית 1821, תכניות ע' ו- ע'1, ותכנית ג' ו- ג'1. כמו כן, נשלח חיוב בהיטל השבחה בגין ההקלות שהתבקשו.

   הוועדה המקומית הסכימה כי הזכויות הנובעות באופן ישיר מסעיף 14א' לתמ"א 38 פטורות מהיטל השבחה וזאת לאור הפטור הקיים בסעיף 19(ב)(10)(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה – 1965 (להלן: "התוספת השלישית").

   המשיבים הגישו שומה נגדית, והשמאי מר בועז קוט מונה כשמאי כמכריע (להלן: "השמאי המכריע").

3. השמאי המכריע, הכריע לא רק בנושאים השמאיים שלפניו, אלא גם בנושא הפטור מכוח סעיף 19(ב)(10)(א) לתוספת השלישית. השמאי המכריע קבע, כי 'סל הזכויות' (כהגדרת השמאי המכריע), הנהנה מהפטור המוענק למימוש זכויות מכוח תמ"א 38 אינו כולל רק את הזכויות הישירות שמעניקה תמ"א 38, אלא גם את הזכויות המוקנות למקרקעין מכוח תכנון אחר החל על המקרקעין.

   כלומר, לשיטת השמאי המכריע, הפטור מכוח סעיף 19(ב)(10)(א) חל הן על התמריצים הישירים שנותנת תמ"א 38 במקרה של הריסה ובניה מכוח סעיף 14א' והן על התכנון האחר החל על המקרקעין (ר' עמ' 10 לשומתו).

   לאור האמור לעיל, על אף שאין מחלוקת כי המשיבים ניצלו זכויות בניה מכוח תכנית 1821 ומכוח תכנית ג'1, קבע השמאי המכריע, כי קיים פטור מהיטל השבחה בגין תכניות אלו ומכאן אין מקום לחייב בגינן בהיטל השבחה.

   אציין, כי השמאי המכריע קבע את תשלום היטל ההשבחה בגין תכניות ע' ו- ע'1 וכן בעניין ההקלות, ונושא זה אינו במחלוקת בערעור זה.

4. הוועדה המקומית הגישה ערר על השומה המכרעת. הטענה המרכזית של הוועדה המקומית בערר הייתה בעניין הפטור מהיטל השבחה מכוח סעיף 19(ב)(10)(א) לתוספת השלישית החל על היתרים שניתנים מכוח תמ"א 38, ובפרט טענת הוועדה המקומית הייתה, כי פטור זה לא חל על זכויות שקיימות במגרש מכוח תכנון אחר שאינו תמ"א 38.