עמ"נ 16925-03-14 עיריית אשקלון נ' אופל קרדן השקעות בע"מ

1.ערעור מנהלי זה עניינו בשאלה – מהו המועד הקובע להיטל השבחה ביחס לתוכנית המפורטת והיתר הבנייה, שהוצאו למשיבה על ידי המערערת ביום 12.6.2012, להקמת תחנת תדלוק במגרש שבבעלותה באזור התעשייה הדרומי באשקלון ("המגרש").

לשיטת המערערת (הועדה המקומית לתו"ב – אשקלון) – אירוע ההשבחה, והמועד הקובע, הינו יום מתן ההיתר בעקבות אישור התוכנית המפורטת – דהיינו – 12.6.2012.

לשיטת המשיבה (בעלת זכויות בנכס) ה"מועד הקובע" חל שש שנים לפני כן – ביום 9.7.2006. באותו היום פורסמה תוכנית המתאר הארצית אשר הוסיפה יעוד נוסף של הקמת תחנת תדלוק במגרשים שייעודם עד לאותה שעה היה "תעשייה" ("תמ"א 18/4).

המערערת והשמאי מטעמה הניחו כאמור כי המועד הקובע הינו יוני 2012 ובהתאם לכך מצא השמאי כי התוכנית המפורטת השביחה את זכויות המשיבה במגרש בכ- 740,000 ₪.

שמאי המשיבה סבר לעומת זאת כי המועד הקבוע היה עוד ביוני 2006 (פרסום תמ"א 18/4) – ובערכי אותם הימים לא מצא השבחה.

השמאי המכריע, אימץ את עמדת המשיבה, וערר שהגישה על כך המערערת לועדת הערר המחוזית לתו"ב – מחוז הדרום – נדחה על ידי הועדה.

בפני ערעור מנהלי שהגישה המערערת על החלטת ועדת הערר.

2.ואלה עיקרי הטענות מכאן ומכאן.

עובר לשנת 2006 היה ייעודו התכנוני של המגרש "תעשייה".

בתמ"א 18/4 (שפורסמה כאמור ביוני 2012) הותר ייעוד נוסף של תחנת תדלוק בכל המגרשים ברחבי המדינה שייעודם "תעשייה".

אולם – נקבע בתמ"א 18/4 כי לא תותר הקמת תחנת תדלוק במגרש שייעודו תעשיה "...אלא עפ"י תוכנית המייעדת שטח לתחנת תדלוק והכוללת הוראות של תוכנית מפורטת" (ס"ק 7.1 לתמ"א הנ"ל). בסעיף 8 לתמ"א נקבע שיקול דעתה המלא של הועדה המקומית לעניין התרת או אי התרת תחנת תדלוק, במסגרת תוכנית מפורטת כאמור.

בס"ק 9.1 לתקנון התמ"א נקבע כי "אין בתוכנית זו (דהיינו – תמ"א 18/4 – י.א.) כדי לחייב את מוסדות התכנון להפקיד תוכנית, לאשר תוכנית או ליתן היתר לתוכנית תדלוק לפי סעיף 8".

3.עמדת המשיבה הינה כי הוראות תמ"א 18/4 מהוות את "התוכנית" שהשביחה את ערך המגרש בכך שהתירה בו ייעוד של תחנת תדלוק.

על כן, התוכנית המפורטת משנת 2012 וההיתר שהוצא בגינה, לא הן שהיוו את ה"תוכנית" המשביחה. על כן, ה"מועד הקובע", הינו מועד פרסום תמ"א 18/4 – דהיינו, יוני 2006.

הועדה המקומית טענה וטוענת לעומת זאת כי פרסום תמ"א 18/4 (ביוני 2006) לא ייעד ולא התיר קונקרטית את המגרש דנן, או כל מגרש "תעשייה" אחר ברחבי העיר או המדינה לייעוד של תחנת תדלוק.

כל שקבעה תמ"א 18/4 הינו כי ועדת התכנון המקומית רשאית תהיה על פי שיקול דעתה, להתיר או לסרב להתיר הקמת תחנת תדלוק במגרש "תעשייה" – וזאת בהתייחס לנתוני כל מגרש שכזה ובהתייחס לתוכנית המפורטת שתובא בפניה בעניין מגרש שכזה. על כן, טוענת הועדה המקומית (המערערת), ה"תוכנית" שהשביחה את המגרש דנן – ויצרה את אירוע ההשבחה - הינה התוכנית המפורטת משנת 2012 והיתר הבנייה שניתן בעקבותיה (להקמת תחנת התדלוק) ביום 12.6.2012.