עמ"נ 12622-02-14 הועדה המקומית לתכנון ובניה גבעתיים ואח' נ' נווה שוסטר ואח'

1. ערעור מנהלי וערעור שכנגד על החלטת ועדת ערר לפיצויים והיטלי השבחה מחוז תל אביב (להלן: "ועדת הערר") מיום 26/12/13.

הוועדה המקומית מערערת על החלטת ועדת הערר, המקבלת את הערר שהגישה נוה שוסטר בע"מ (להלן: "נוה שוסטר") ומבטלת את הודעת שומת היטל השבחה שהוציאה הוועדה המקומית על סך של 52,726,973.68 ₪.

נוה שוסטר הגישה מצדה ערעור מנהלי שכנגד על החלטת ועדת הערר שלא לפסוק לטובתה הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד. הדיון בשני הערעורים המנהלים אוחד.

הצדדים למחלוקת: 

2. נוה שוסטר החזיקה במקרקעין כ"ברת רשות", בתחום הרשות המקומית גבעתיים, מכוח חוזה פיתוח עם משיבה 2, רשות מקרקעי ישראל (להלן "המינהל") החל משנת 1988. חוזה הפיתוח הוארך מעת לעת ובשנת 2007 פורסמה תוכנית משביחה של המקרקעין למתן תוקף בהתאם להסכמת נוה שוסטר, עיריית גבעתיים והמינהל משנת 2003.
3. לכאורה, עיקרה של המחלוקת בין הצדדים בעתירה דנא, נעוצה בשאלת מעמדה של נוה שוסטר לצורך חיוב בהיטל השבחה –היינו -  אם למרות מעמדה הפורמאלי כברת רשות, יש לראותה מהבחינה המהותית כ"חוכרת לדורות" החייבת בהיטל השבחה על פי התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה- 1965 (להלן: "החוק").
4. ולא בכדי צויינה המחלוקת "לכאורה", שכן אין חולק כי הקרקע הושבחה ואין חולק כי נוה שוסטר שילמה בגין השבחה זו למינהל סך של 57,033,893 ₪ - סכום הגבוה מהסכום שננקב בהודעת השומה שהוציאה הוועדה המקומית. הואיל והכול מסכימים כי אין לחייב את נוה שוסטר פעמיים, הפעול היוצא הוא, כי המחלוקת האמתית ניטשת בין שתי הרשויות – הוועדה המקומית מזה והמינהל מזה – מי מבין שתיהן תזכה בסכום ההשבחה.

רקע

5. ביום 1/8/88 נחתם הסכם פיתוח בין נוה שוסטר לבין המינהל לתקופה של 36 חודשים, למטרת בניית מבני ספורט, מועדונים, מסחר הקשור לספורט ובידור, לפי תב"ע גב/281/א. הסכם הפיתוח נחתם לאחר שנוה שוסטר זכתה במכרז שפרסם המינהל, להקמת המבנים בשטח של 13,000 מ"ר (מהם 4,000 מ"ר שטחי מסחר), לפי התב"ע האמורה.  
6. הסכם הפיתוח קבע, כי אם נוה שוסטר תמלא את כל התחייבויותיה על פי ההסכם, אזי  מתחייב המינהל לחתום עמה על חוזה חכירה לתקופה של 49 שנים. תנאי המכרז קבעו, כי היתרי הבנייה יינתנו רק לאחר אישור תשריטי בינוי ועיצוב ארכיטקטוני על ידי הוועדה המקומית והוועדה המחוזית, וכן אישור משרד התחבורה לנספח מערכת דרכים וחניות.
7. במהלך תקופת הפיתוח הראשונה, בנתה נוה שוסטר קאנטרי קלאב בלבד בעוד שחל עיכוב לגבי יתר תוכניות הבניה. לטענת נוה שוסטר, העיכוב נובע ממחדלן של עיריית גבעתיים (להלן: "העירייה") והוועדה המקומית, שלא הקימו את התשתיות העירוניות הנדרשות לפי הוראות התב"ע (כבישים, ניקוז, ביוב וכיוצ"ב), וכן חל עיכוב ממושך בקבלת האישורים הנדרשים, לשם קבלת היתרי הבנייה.
8. תקופת הסכם הפיתוח הוארכה מעת לעת בתקופות קצובות. ארכה אחרונה עד ליום 1/7/12.
9. במהלך שנים אלו, נוהלו הליכים משפטיים בין הצדדים – נוה שוסטר העירייה והמינהל. בגדר הליכים אלו נוהל מו"מ ובסופו של יום נחתם ביום 6/7/03, הסכם בין נוה שוסטר, העירייה והועדה המקומית (להלן: "הסכם  2003") שגם המינהל, הגם שאינו חתום, מסכים עם האמור בו ותומך בו. עיקריו: הסכמה לשינוי הייעוד ואופן חלוקת וביצוע התשלומים השונים לאחר שינויי הייעוד.
10.  ביום 13/5/07 פורסמה התוכנית המוסכמת, גב/281/ח (להלן: "התוכנית המשביחה") למתן תוקף.
11. בהתאם להסכם 2003, שילמה נוה שוסטר למינהל סך של 57,033,893 ₪ המהווים 91% מערך הפרש שווי הקרקע לאחר התוכנית המשביחה. ביום 10/3/2008 העביר המינהל לערייה "חלף היטל השבחה" בסך של 5,703,389 ₪.
12.  היתר בניה התואם לתוכנית ניתן לנוה שוסטר ביום 27/7/09.
13. ביום 13/7/09 קיבלה נוה שוסטר הודעת שומה מאת הוועדה המקומית על היטל השבחה עקב מימוש זכויות בדרך של קבלת היתר בנייה, שהועמד על סך של 52,726,973.68 ₪. על הודעת השומה הוגש ערר ע"י נוה שוסטר בטענה כי הודעת השומה סותרת חזיתית את הסכם 2003 ומהטעם כי היא אינה בעל זכות חכירה לדורות ועל כן אין לחייבה בהיטל השבחה.
14. במסגרת הדיון בערר התבקשה, בין השאר, גם עמדת היועמ"ש וזו גרסה, כי בנסיבות העניין אין לראות בנוה שוסטר כבעלת הסכם חכירה וכי אין חולק שנוה שוסטר שילמה את מלוא הסכום למינהל בגין הזכויות בקרקע (91%). כן נאמר, כי חוזה הפיתוח לא יכול היה להפוך לחוזה חכירה משלא הבשילו התנאים לכך, מסיבות שאינן תלויות בנוה שוסטר.