עמ"נ 12379-02-14 מצקין ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה חדרה

1.ערעור על החלטת ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה במחוז חיפה מיום 25.12.2013, בגדרה הורתה על מינוי שמאי מכריע נוסף על מנת שיחווה דעתו בדבר עליית ערך מקרקעין בעקבות אישורה של תכנית משביחה. השאלה במוקד הדיון הינה האם בנסיבות שבהן ניתנו שתי חוות דעת שונות של שמאים מכריעים שמונו על ידי יו"ר מועצת השמאים לגבי אותה חטיבת קרקע, מוסמכת ועדת הערר להורות על מינוי שמאי מכריע נוסף והאם בנסיבות המקרה הנוכחי הייתה עילה להורות על מינוי שכזה.

רקע

2.בחלקה הדרומי של העיר חדרה מצוי מתחם קרקע בשטח כולל של כ- 675 דונם. מתחם זה משתרע על פני חלקה 15 בגוש 10407 (35,441 מ"ר) וחלקה 4 בגוש 10410 (639,934 מ"ר) (להלן: "המקרקעין"). הבעלות במקרקעין רשומה בלשכת רישום המקרקעין על שם פרדסי כפר ברנדייס בע"מ (20/100 חלקים), ועל שם מטעי קולומביה בע"מ (80/100 חלקים) (ראו נסחי רישום שצורפו כנספח 3 לערעור) (שתי החברות יחדיו להלן "החברות").

אין חולק כי החברות העבירו את הזכויות במקרקעין לבעלי מניותיהן, אם כי אין בפניי ראיה על מועד ההעברה. אין גם ראיה על רישום ההעברה. בעלי המניות של החברות התחלקו לשתי קבוצות על פי חלקיהם בחברות. בקבוצה הראשונה נכללים אברהם פינקלמן, רבקה ריפקין, מרים סוטון ויצחק פינקלמן (להלן: "קבוצה א'") ובקבוצה השנייה נמצאת רק מרים מצקין (להלן: "מצקין").

קבוצה א' בעלים של 50.401% מהמקרקעין ואילו מצקין הינה בעלים של 49.599% מהמקרקעין.

3.ביום 2.9.2008 נכנסה לתוקפה תכנית המתאר חד/1200א, אשר שינתה את ייעוד המקרקעין ואת זכויות הבנייה בהם (להלן: "התכנית המשביחה"). תכנית זו חלה על שטח של כ- 380 דונם מתוך המקרקעין.

בעקבות שינוי הייעוד התקשרו שתי הקבוצות עם חברת י.ח. דמרי בנייה ופיתוח בע"מ (להלן: "הרוכשת") למכירת הזכויות במקרקעין. קבוצה א' מכרה את זכויותיה לרוכשת בחודש 4/2010 ומצקין מכרה את זכויותיה בחודש 5/2010. בהסכם עם קבוצה א' קיבלה על עצמה הרוכשת לשאת בהיטל ההשבחה הנדרש בעקבות אישורה של התכנית המשביחה. בהסכם עם מצקין נקבע כי על המוכרת לשאת בתשלום ההיטל.

4.לאחר חתימת הסכמי המכר פנו החברות לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה חדרה (להלן: "הוועדה המקומית") וביקשו לשלם את היטל ההשבחה הנדרש. הוועדה המקומית מינתה את השמאי ג' דגני, שערך שומת השבחה למקרקעין. השמאי דגני העריך כי שווי המקרקעין ערב אישורה של התכנית – שווי במצב קודם – היה 49,123,100 ₪ וכי שווי המקרקעין בעקבות אישור התכנית המשביחה הינו 84,642,880 ₪. לפיכך קבע כי ההשבחה הינה כ- 35,500,000 ₪ וההיטל שנדרש הינו 17,750,000 ₪ (נספח 4 לערעור). מדובר בהשבחת המקרקעין כולם, ללא הפרדה בין חלקה של כל קבוצה.

5.כל אחת מהקבוצות פנתה ליו"ר מועצת השמאים על מנת שתמנה שמאי מכריע. כל קבוצה גם פנתה לשמאי מטעמה שיכין עבורה שומת השבחה. אף שמדובר בקבוצות נפרדות הרי שהבקשות הוגשו גם בשם החברות, שהן הבעלים הרשומים של המקרקעין. יו"ר מועצת השמאים מינתה את השמאי א' אריאל לדון בבקשת קבוצה א' ואילו השמאית נ' סירקיס מונתה כשמאית מכריעה בבקשת מצקין.

קבוצה א' צירפו לבקשתם את שומתם של השמאים אביב גלעד וישי שפאן ואילו מצקין צירפה את שומתו של השמאי ג' גולדשטיין.