עמ"נ 12080-01-11 הד(אחר/נוסף) נ' הועדה המקומית לתכנון ובנייה רמת גן עמ"נ 11458-01-11 הועדה המקומית לתכנון ובניה נ' הנדאוי(המנוח) ואח'

לפניי שני ערעורים על החלטת ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה מחוז תל אביב (להלן: "ועדת הערר") מיום 16.11.2010 בערר רג/95011/09 (עו"ד כרמית פנטון יו"ר; מיכאל גופר ורחל דוד - חברים). האחד, ערעור של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה רמת גן (להלן: "הוועדה המקומית") כנגד התערבות ועדת הערר בשומת שמאי מכריע שמונה בידה בתביעה לפיצוי בגין פגיעה מתכנית (להלן: "ערעור הרשות"). עניינו של הערעור השני כפול: (1) החלטת ועדת הערר שלא לחייב את הוועדה המקומית בהוצאות בגין ההליך שהתקיים לפניה; (2) הימנעות ועדת הערר מלדון בסוגיית גילום המס שהונחה לפניה (להלן: "ערעור בעלי הזכויות").

ערעור הרשות 

הנסיבות 

ביום 1.03.01 אושרה תכנית בניין עיר רג/1102 (להלן: "התוכנית" או "התוכנית הפוגעת") שעניינה איחוד וחלוקה של קרקע ללא הסכמת הבעלים, שינוי ייעוד מאזור מגורים מסוים לאחר, וקביעת זכויות בניה במגרשים, ביטול חלק מדרך וייעודה לשטח ציבורי פתוח, שינוי ייעוד מאזור מגורים לשטח ציבורי פתוח ושינוי יעוד שטח פרטי פתוח לצורך הרחבת רחוב ביאליק.

המשיבים נמנים עם בעלי הזכויות בחלקה 541 בגוש 6205,אשר ממוקמת ממזרח ל"תכנית הפוגעת" (להלן בהתאמה: "בעלי הזכויות" ו-"הנכס"). בין הנכס לבין התוכנית חוצץ רחוב אלונים, בשכונת בנימין ברמת גן. בנכס קיימות 4 יחידות דיור צמודות קרקע הבנויות בשני בתים דו-משפחתיים. בעלי הזכויות הגישו ב-24.09.03 תביעה לפיצויים בגין ירידת ערך בשל פגיעה ביחידה המערבית במבנה המזרחי.

ביום 14.12.2003,דחתה הוועדה המקומית את תביעת הפיצוי ולפיכך הגישו בעלי הזכויות, ביום 12.02.2004, ערר אל ועדת הערר. ועדת הערר פסקה שהנכס הוא בחזקת "נכס גובל" ומינתה ביום 15.08.2007 את השמאי יצחק ברמן כשמאי מכריע להכרעה בשאלת היקף הפגיעה והיקף הפיצוי הנגזר ממנה (להלן: "ההחלטה הבסיסית")

ב-26.01.2009 התקבלה חוות דעת השמאי שקבעה פיצוי של 22,300 דולר בגין ירידה ערך של יחידה אחת מתוך ארבע יחידות הדיור.

שני הצדדים השיגו על החלטת השמאי המכריע בערר לפי ועדת הערר. הוועדה המקומית ביקשה לפטור אותה מתשלום הפיצויים בהתאם להוראות סעיף 200 לחוק התכנון והבנייה (להלן: "חוק התכנון" או: "החוק". בעלי הזכויות טענו להיקף פיצוי גדול יותר.

ביום 16.11.2010 ניתנה החלטת וועדת הערר שדחתה הבקשה לפטור מתשלום פיצוי בהתאם להוראת סעיף 200 לחוק התכנון והגדילה את הפיצויים בגין הפגיעה מ-22,300 דולר ל-112,500 דולר (להלן: "ההחלטה הנוספת").

הוועדה המקומית, מזה ובעלי הזכויות, מזה הגישו ב-6.11.2011 ערעורים שהדיון בהם אוחד לפניי.

עיקרי ההחלטה הנוספת

בהחלטה הנוספת נתנה ועדת הערר דעתה לשלוש סוגיות: (1) ההשלכות השמאיות של פעילות בית אבות סיעודי; (2) החלטות של שמאי מכריע אחר; (3) חיוב הוצאות.

השלכת פעילות בית אבות סיעודי

בסמיכות לנכס פועל מזה עשרות שנים בית אבות סיעודי. לכל הפחות משנת 1989 עד שלהי שנת 2000 פעל בית האבות על בסיס היתר לשימוש חורג. בעת אישור התוכנית הפוגעת (מרץ 2001) פעל בית האבות ללא היתר.

השמאי המכריע נתן דעתו למציאות האמורה. הוא סבר שיש בה כדי לגרוע מערך הנכס עובר לאישור התוכנית הפוגעת. לפי הערכתו נגרם שיעור פגיעה נמוך של 3%-4%. אולם אישור התוכנית הפוגעת גורם למעשה להפסקת פעילות בית האבות ולביטול הפגיעה האמורה בשווי דירות בעלי הזכויות.