עלירז ואח' נ' בלהה ואח'

פסק דין

תובענה לפירוק שיתוף במקרקעין בשטח 502 מ"ר, הידועים כגוש 3740 חלקה 260 בישוב אירוס (המקרקעין).

הסוגיה העיקרית היא בשאלה כיצד לבצע את הפירוק.

לטענת התובעים, בעלי 96% מהזכויות במקרקעין, המיועדים לבניה, יש מקום להורות על הפירוק בדרך של מכירת חלקם של הנתבעים בלבד או בדרך של התמחרות פנימית בין הצדדים, ולא בדרך של מכירה פומבית כפי שמבקשים הנתבעים (בעלי 4% מהזכויות במקרקעין).

העובדות והמחלוקת

התובעים, בני משפחה אחת החזיקו בעת הגשת התביעה בכ-79 אחוזים מזכויות המקרקעין. בהמשך, רכש התובע 3 את זכויות הנתבעים 1 ו-2 במקרקעין, ונכון להיום מוחזקים בידי התובעים כ-96% מהזכויות במקרקעין.

הנתבעים 6-3 רשומים כבעלי הזכויות של 22/504 חלקים בנכס, המהווים כ-4% מהחלקה. בשנת 2007 מכרו הנתבעים 6-3 את זכויותיהם במקרקעין לנתבעים 7 ו-8. נרשמה הערת אזהרה לטובתם, וכן לטובת הנתבע 9, שהעמיד לרשות הנתבעים 7 ו-8 הלוואה לרכישת הזכויות. נכון למועד זה, טרם נרשמו הזכויות בנכס על שמם של הנתבעים 7-8.

הנתבע מס' 9 הודיע כי אין לו התנגדות לפירוק השיתוף ובלבד שתשמרנה זכויותיו, וביקש לפטור עצמו מהתייצבות לדיונים ולא נטל חלק פעיל בהליך. בפועל ההליכים ההליכים בין התובעים לבין הנתבעים 7-8 (הנתבעים).

הצדדים מסכימים שלא ניתן לבצע את החלוקה בעין, וכי יש לבצע את פירוק השיתוף במקרקעין בהתאם לסעיף 40 (ב) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (חוק המקרקעין או החוק). אולם, חלוקים הם בדבר פרשנות הסעיף ויישומו במקרה זה.

התובעים, בני משפחה אחת, מבקשים לרכוש את חלקם של הנתבעים ולבנות בית על המקרקעין. לטענת התובעים, אין כל הגיון כלכלי במכירת המגרש כולו. יש להורות על מכירת חלקם של הנתבעים בלבד לידי התובעים. כדי להבטיח תמורה הוגנת לנתבעים, מציעים התובעים לקבוע מנגנון שלפיו ימנה בית המשפט שמאי ואף מציעים להוסיף חמישה אחוזים נוספים על קביעתו. לשיטתם, בית המשפט מוסמך להורות כך מכוח סעיף 40 (ב) סיפא לחוק המקרקעין, בהיותה דרך הפירוק היעילה והצודקת יותר בנסיבות העניין.לחלופין, מבקשים התובעים להורות על פירוק שיתוף בדרך של התמחרות פנימית בין הצדדים. לחילופי חליפין בלבד, מבקשים התובעים להורות על פירוק שיתוף בדרך הרגילה של מכירת הנכס בדרך שנמכרים מקרקעין מעוקלים בהוצאה לפועל.

לטענת הנתבעים 7-8, בית המשפט אינו מוסמך להורות על ביצוע הפירוק בדרך של מכירת חלקים מסוימים מהמקרקעין, אלא בדרך של מכירת הנכס בשלמותו במכירה פומבית, ויש לפרק את המקרקעין בדרך שנמכרים מקרקעין מעוקלים בהוצאה לפועל. הנתבעים מתנגדים גם למינויו של ב"כ התובעים ככונס נכסים לצורך מכירת הנכס בהיותו מזוהה עם אינטרס התובעים.

דיון והכרעה

עניין לנו בסמכותו של בית המשפט לפי סעיף 40 (ב) לחוק המקרקעין. זוהי לשונו:

"40(ב) המכירה תהיה בדרך שנמכרים מקרקעין מעוקלים בהוצאה לפועל, זולת אם הורה בית המשפט על דרך אחרת שנראית לו יעילה וצודקת יותר בנסיבות הענין.

דרך המלך לפי סעיף 40(ב) לחוק היא פירוק בדרך של מכירת מקרקעין מעוקלים בהוצאה לפועל. לבית המשפט, עם זאת, שיקול הדעת להורות על פירוק בדרך אחרת שנראית לו "יעילה וצודקת יותר בנסיבות העניין".

הדרך של מכירת חלקם של הנתבעים בלבד, איננה באה בחשבון. בית המשפט העליון ברע"א 1497/09 בעלי זכויות בחלקה 10 בגוש 6884 נ' ויסמן (ניתן ביום 27/7/2010), פסק כי אין להורות על מכירת חלק מהזכויות בנכס, כי אם להורות על מכירת הנכס כולו (שם החזיקו התובעים 95% מהזכויות בנכס ובקשתם להורות על מכירת חלקו של הנתבע לידם, מבלי להורות על מכירת הנכס כולו, נדחתה, כאמור). כלשונו של כב' סגן הנשיאה הש' ריבלין "התיבה 'יעילה וצודקת' שבסעיף 40(ב), מתייחסת רק לשאלה אם יש לבצע את המכירה 'בדרך שנמכרים מעוקלים בהוצאה לפועל', או שמא בדרך אחרת בהתאם לשיקול דעתו של בית המשפט. אין בתיבה זו בשום פנים כדי לאפשר לבית המשפט להורות על מכירת חלקים מסוימים מהנכס לצורך פירוקו" (ס' 12 לפסק הדין).

האם יש מקום להורות על פירוק השיתוף בדרך של התמחרות פנימית בין הצדדים?

אין ספק שהתמחרות פנימית הינה אחת האפשרויות של פירוק "בדרך אחרת". אלא שהכלל הוא שפירוק השיתוף יעשה בדרך של מכירה פומבית, וכי כל דרך אחרת, לרבות מכירה תחרותית בין השותפים, היא היוצא מן הכלל וכי על מי שמבקש שבית-המשפט יסטה מן הכלל, חלה חובת ההוכחה שבנסיבות הענין, הדרך השניה היא גם יעילה וגם צודקת. כך קבע בית המשפט העליון בע"א 190/73 חזקיהו ואח' נ' שרף, פ"ד כח(2) 44 (מפי כב' השופט עציוני, בדעת רוב). גם פרופ' מיגל דויטש בספרו קניין מציין כי "הדרך האחרת אשר באה כאן בחשבון, היא התחרות פנימית בין השותפים. אולם דרך זו היא חריגה, ואין לנקוט בה אלא במצבים מיוחדים, שכן יש בה כדי לקפח שותף נוטל-אצמעים". בגדר מצבים מיוחדים אלה מונה המלומד מצבים אפשריים של פשיטת רגל של אחד השותפים או כששווי הנכס נמוך מאוד (כרך א (1997), בעמ' 618).

כאמור, הנטל על המבקשים להוכיח שבנסיבות העניין הדרך של התמחרות פנימית היא היעילה והצודקת. לא עלה ידי התובעים להוכיח זאת. גם אם אניח שזו הדרך היעילה (אף זאת לא הוכח, אלא נטענה טענה כללית של העדר הצדקה כלכלית למכירת כל המקרקעין בשל הוצאות המכירה הצפויות שהינם, לפי הטענה, בסדר גודל של שווי חלקם של הנתבעים 7-8 במקרקעין), לא הוכח שדרך זו היא גם צודקת בנסיבות העניין. פערי הכוחות בין הצדדים מביאים לכך שאפשרות ההתמחרות של הנתבעים מצומצת מאוד. יש לכך השפעה פוטנציאלית ישירה על התמורה שיכולים הנתבעים לקבל בגין חלקם בקרקע בהשוואה למכירת כלל המקרקעין בדרך הרגילה. מנגד, פסיעה בדרך המלך הקבועה בסעיף 40(ב) לחוק המקרקעין, תבטיח כי הנתבעים יקבלו תמורה הולמת לפי חלקם היחסי בשווי השוק הממשי של הנכס.

אציין עוד כי ברע"א 1497/09 בעלי הזכויות בחלקה 10 בגוש 6884 הנזכר לעיל, היו בין הצדדים פערים דומים בשיעור הבעלות במקרקעין (5% ו- 95%), ובית המשפט הורה על פירוק בדרך התמחרות פנימית. ואולם שם, הסכים הנתבע להתמחרות פנימית (סביר להניח שמצא שיש לו כושר התחרות ראוי מול התובעים). לפיכך, לא ניתן ללמוד מכך שיש לכוף התמחרות פנימית כאילו היא ההליך היעיל והצודק א-פריורי, בכל מקרה של מצב בעלויות דומה. עיינתי גם בפסקי הדין של בית משפט השלום אליהם הפנה ב"כ התובעים (ס' 19 לכתב התביעה המתוקן), שבהם הורה בית המשפט על פירוק השיתוף בדרך של התמחרות פנימית. למותר לציין, כי קיימים גם פסקי דין אחרים שבהם דחו בתי המשפט את הבקשה לפירוק בדרך של התמחרות פנימית (ראו למשל הפ (ת"א) 176019/99 נגר נ' כהן, כב' הש' ורדי מיום 10/4/2000). בסופו של דבר, השאלה אם ההתמחרות בין הצדדים היא דרך יעילה וצודקת יותר היא עניין שתלוי בהכרעה בכל מקרה לנסיבותיו. בעניננו, כאמור, לא עמדו התובעים בנטל זה.