עיריית תל-אביב נ' עזריאלנט

פסק דין

ערעור על החלטת בית המשפט לעניינים מקומיים בתל אביב - יפו (כב' השופטת לימור בן-שמן) ב- ת.פ. 01/09/0006762 מיום 25.5.2011 (להלן: "פסה"ד"), בו זוכתה המשיבה מאשמת שימוש חורג ללא היתר בנכס שבבעלותה, עבירה לפי סעיפים 145 ו– 204(ב) לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה–1965 (להלן: "החוק" או "חוק התכנון והבניה").

ואלה העובדות הצריכות לעניין:

המשיבה היא בעלת 4/5 מנכס שהוא בניין שברח' מנדלשטם 21 בתל-אביב (להלן: "הנכס"), כאשר ה– 1/5 הנותרת בבעלות אימה, מרדן פרחה. הנכס אינו רשום כבית משותף ואינו מחולק בחלוקת משנה או לדירות.

המשיבה הואשמה כי ביום 26.5.08 עשתה שימוש חורג ללא היתר ביחידה בשטח של 60 מ"ר בקומת הקרקע למטרת משרד עו"ד, במקום למטרת מגורים, זאת בניגוד להיתר בניה מספר 20030650, מאוקטובר 2003 - ת/5, המתיר שימוש בנכס למגורים (להלן: "ההיתר").

בימ"ש קמא בפסק דינו ניתח את הראיות וזיכה את המשיבה כיוון שהמערערת לא הוכיחה מעל לכל ספק סביר את יסודות העבירה בה הואשמה המשיבה. עוד הוסיף למען הזהירות, שקמה למשיבה טענת ההגנה מן הצדק משני טעמים:

א. המערערת פעלה בניגוד עניינים בהעדיפה את עמדת המתלוננת, עו"ד ורדית שגיא, שכנתה של המשיבה ומי שבעבר עבדה אצל המערערת.

ב. המערערת יצרה מצג כלפי המשיבה במשך שנים כי השימוש בנכס למטרת משרד עו"ד מותר.

טענות הצדדים בערעור

המערערת טענה כי אכן לפי ההיתר המקורי של הבניין משנת 1945 (להלן: "ההיתר המקורי"), ולפי "תוכנית גדס" שחלה על האיזור, מותר לעשות שימוש בדירות שבקומת הקרקע בבניין למטרת משרדים. לשיטתה, ההיתר ת/5 משנת 2003, שינה את המצב המשפטי בנכס כך שהשימוש הבלעדי המותר בנכס הוא למגורים בלבד, וכל שימוש למטרת משרד אסור. לראיה הצביעה המערערת, בין היתר, על העובדה שבבקשה להיתר, ת/6, סימנה המשיבה במפרט תיאור הבקשה שימוש ל"מגורים". לשיטת המערערת, ההיתר ת/5 הוצא בעקבות החלטת ועדת המשנה מיום 28.11.01 ת/7, שהתנתה את ההיתר לשיפוץ הבניין בכך שיבוטל המשרד שהיה קיים במקום, וקבעה כי אין לאפשר במקום משרד מאחר שהדבר מהווה שימוש חורג.

בביקורת פקחים במקום מיום 9.3.03 נמצא כי אכן לא מתקיים משרד במקום, אלא רק חדר עבודה, לכן הסכימה המערערת למתן ההיתר ת/5 לשיפוץ הבניין.

המערערת טענה כי מבקשת המערערת להיתר, ת/6, לא עולה כי המשיבה ביקשה לעשות שימוש כלשהו למשרדים, והסימון בטופס של הספרה 3 כמציינת מספר חדרים המשמשים למשרדים ועסקים נרשם באקראי ולשימוש הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בלבד. כמו כן, תעודת הגמר שהוצאה בעבור ההיתר ת/5 התייחסה לבניין מגורים בלבד. המערערת הוסיפה כי מכתבי המחלקה המשפטית של המערערת, מהם עולה כי השימוש למשרד עו"ד בנכס מותר, נכתבו לפני הוצאת ההיתר ת/5. המערערת הוסיפה כי אילו המשיבה לא הייתה מגדילה את שטח השימוש למטרת משרדים מעבר לחדר אחד, לא היה מוגש כתב האישום.

המשיבה טענה לעומת זאת, כי ממכתבי המחלקה המשפטית ומחלקת הפיקוח על הבנייה של המערערת, עולה חד משמעית כי מותר למשיבה עפ"י דין לנהל בדירתה משרד עורכי דין, וכי ההיתר ת/5 משנת 2003 שותק בכל הקשור למטרת השימוש בדירה. המשיבה טענה גם להגנה מן הצדק בשל המצג שהציגה המערערת לכל אורך השנים לפיו מותר לנהל במקום משרד עו"ד, וכן בשל העובדה שמערערת נאלצה לפתוח נגדה בהליכים בניגוד לרצונה מחמת עשרות פניות של שכנה שמתנכלת לה - עו"ד ורדית שגיא, שעבדה בעבר אצל המערערת.

דיון

לאחר עיון בפסה"ד, בטיעוני הצדדים ובחומר הראיות מצאתי שביהמ"ש קמא ניתח כראוי הן את המצב המשפטי, הן את והסוגיות הכרוכות בתכנית גדס והן את הראיות. מקובלת גם מסקנת בימ"ש קמא שהמערערת לא הרימה את נטל הראיה המוטל עליה, בנסיבות התיק דנן.

קביעת בימ"ש קמא לפיה בסע' ג' לבקשת ההיתר ת/6 סומן כי השימוש העיקרי בבניין, (שאינו רשום כבית משותף), הוא למגורים, ואין כל רישום שזה השימוש הבלעדי המותר בבניין כפי שטענה המערערת בהודעת הערעור, היא קביעה נכונה. רוב הבניין אכן משמש למגורים, ותוספות הבנייה והשינויים שנתבקשו בהיתר זה מתייחסים לכל הבניין, וכוללים גם הוספת דירת גג ופיר למעלית.

לכך יש להוסיף כי בהמשך סע' ג' הנ"ל לבקשת ההיתר ת/6, שכותרתה "סוג העבודה או השימושים המוצעים", מסומנת ב– "x" האפשרות "תוספת" ו – "תיקונים", ואילו החלופה של "שינוי שימוש מממטרה _______ למטרה _____" לא מסומנת כלל.

צדק בימ"ש קמא בקביעתו כי הן ההיתר ת/5 והן הבקשה שקדמה לו - ת/6, לא קבעו במפורש כי השימוש הבלעדי המותר בנכס הוא למגורים בלבד, ולא שינו את המצב שהיה קיים לפני כן לפיו מותר להשתמש בקומת הקרקע של הנכס למטרת משרדים בנוסף למטרת מגורים. ואכן מסתבר כי המשיבה סימנה בטבלה שבסע' ו' של ת/6 ליד הכותרת "הייעוד", את המילים: "לעסקים ולמשרדים".

בהיתר הבניה ת/5 צויין כי "עפ"י אישור ועדת המשנה לתכנון ובניה בישיבתה מספר 2102 מיום 5.3.03" אושרו "שינויים ותוספות בבנין מגורים קיים בן 3 קומות", אך המערערת, שעליה מוטל נטל הראיה, לא הגישה את החלטת ועדת המשנה הנ"ל מיום 5.3.03 שעל בסיסה אושר היתר הבניה ת/5. חלף זאת הגישה המערערת את החלטת ועדת המשנה מיום 28.11.01. לא ניתן איפוא לקבוע מעבר לכל ספק האם לאור ההחלטה המאוחרת יותר מיום 5.3.03 ההחלטה משנת 2001 עדיין רלוונטית.

בהיתר ת/5 צויין שהוא מותנה בתנאים המפורטים בנספח א', אך בנספח זה - נ/8, מפורטות רק הנחיות בקשר לבנייה וניהולה, ואין זכר למטרת השימוש בנכס, ולא לאיסור שימוש למשרד.