עיריית הרצליה נ' שרוני ואח'

פסק דין

שרה הינה בעלת מרתף המהווה חלק מבניין ואשר שמש אותה בעבר כחנות. יום בהיר אחד מתוקנת תכנית המתאר הרלוונטית באופן אשר מעשית, מאפשר להשתמש במרתף אך ורק כשטח שירות לדיירים אחרים בבניין ובלא שתשולם לשרה כל תמורה בגין זאת. האם במצב זה תחויב שרה במסי ארנונה? האם השימוש אשר מאפשרת תכנית המתאר החדשה מצדיק חיוב במסי ארנונה בנסיבות אלו?

זו, בעיקרה, השאלה העומדת בפני.

העובדות

בטבורה של תביעה זו מרתף בבניין אשר ברח' סוקולוב 53 בהרצליה (להלן: "המרתף"). בזמנים הרלוונטיים לתביעה זו (2000 – 2003) היו הנתבעים הבעלים והמחזיקים במרתף.

התובעת הינה רשות מקומית המוסמכת, בין היתר, לחייב במיסי ארנונה, אגרת שמירה ומים מחזיקי נכסים בתחום שיפוטה. המרתף מצוי בתחום שיפוטה של התובעת.

במשך שנים רבות, עד 1994, ניהלו הנתבעים במרתף עסק של מכירת ריהוט ובין השנים 1995 – 1998 נעשו במרתף שימושים מסחריים שונים, כגון סניף דואר, חנות ותיאטרון. באותם השנים סווג המרתף ברישומי התובעת כחנות וחויב במיסי ארנונה בהתאם. בשנת 1999 שונה סיווג המרתף ברישומי התובעת למחסן.

ביום 1.11.1999, השכירו הנתבעים את המרתף לשוכרות אשר בקשו להשתמש בו כסטודיו למחול. כשבוע לאחר מכן, ביום 8.11.1999, נשלח לשוכרות מכתב התראה מטעם אגף הפיקוח של התובעת ובמסגרתו אזהרה לפיה לא ניתן יהיה לעשות במרתף את השימוש המסחרי המבוקש, אלא אם כן יינתן לכך היתר לשימוש חורג. בקשה לשימוש חורג לא הוגשה והתוכנית להקמת סטודיו למחול במרתף לא מומשה.

כבר מחודש נובמבר 1998 חדלו הנתבעים לשלם את מסי הארנונה בגין המרתף ולפיכך, בשנת 2000, הגישה התובעת כנגדם תביעה לבית משפט השלום בתל אביב (ת.א. 55475/00) (להלן: "התביעה הראשונה") ובמסגרתה עתירה לחיוב הנתבעים במיסי הארנונה המוטלים על המרתף בגין התקופה אשר תחילתה נובמבר 1998 וסיומה באפריל 2000. הנתבעים בקשו רשות להתגונן מפני התביעה הראשונה אולם בקשתם נדחתה בהחלטה מיום 16.1.01.

גם ביחס לתקופה שלאחר זו נשוא התביעה הראשונה לא שילמו הנתבעים לתובעת את מיסי הארנונה בגין המרתף. במהלך תקופה זו התקיימו מספר פגישות של הנתבעים או נציגיהם עם נציגי התובעת בניסיון למצוא דרכים שיאפשרו לנתבעים שימוש במרתף, אולם לא הושגו הסכמות ולמעשה גם לא הוגשו ונדונו בקשות כלשהן מצד הנתבעים בקשר עם תכניות המתאר המתייחסות לשימוש במרתף.

ביום 19.1.04 הוגשה תביעה זו ובמסגרתה עותרת התובעת לחיוב הנתבעים בתשלום מיסי ארנונה, מים ואגרת שמירה בגין המרתף בתקופה שבין ספטמבר 2000 ועד דצמבר 2003. בד בבד, בכתב התביעה, עותרת התובעת לחיוב הנתבעים בתשלום מסי ארנונה, מים ואגרת שמירה גם בגין נכס נוסף אשר בבעלותם, חנות ברח' סוקולוב 36 בהרצלייה (להלן: "החנות"). הסכום הכולל אשר נתבעים הנתבעים לשלם במסגרת תביעה זו עומד על סך של 205,093 ₪. בסמוך לאחר הגשת התביעה, ביום 24.3.04, שילמו הנתבעים לתובעת במספר תשלומים סך של 31,560 ₪, החוב אשר נתבע ביחס לחנות.

טענות הצדדים

בליבת המחלוקת עומד המרתף. לטענת הנתבעים, בשנת 1999 שינתה הנתבעת את סיווגו של המרתף, כאשר עד אז הוגדר המרתף כחנות ומאותו מועד ואילך הוא מוגדר כמחסן. בפועל, שינוי הסיווג הביא לכך שלא ניתן יהיה לעשות בו עוד כל שימוש. נכס שלא ניתן לעשות בו שימוש, טוענים הנתבעים, אף לא ניתן לחייבו במיסי ארנונה ולכן אין יסוד לתביעה.

לחילופין, טוענים הנתבעים שהתובעת מנעה מהם את האפשרות להשכיר את המרתף. הנתבעים מפנים למכתב התובעת מיום 8.11.99 אשר "מזהיר" את השוכרות שלא יפעלו לפתיחת סטודיו למחול במרתף ורואים בו את הגורם למניעתם מהשכרת המרתף ולנזק ישיר בסך 734,017 ₪, אותו יש לקזז מכל חוב לתובעת, ככל שקיים.

אשר לחנות, טוענים הנתבעים שהחוב בגינה שולם כך שהתייתר הצורך להתדיין בגינו.

התובעת מצידה, סבורה כי בטענות הנתבעים אין ממש ובסופו של יום מדובר בתביעה פשוטה של רשות מקומית לחיוב בתשלום מסי ארנונה.

לשיטת התובעת, התעריף לפיו חושב החיוב במס הינו תעריף של מחסן, המיטיב עם הנתבעים בהיותו תעריף מופחת. עוד טוענת התובעת כי אין כל מניעה לעשות במרתף שימוש כמחסן ואלו אשר למעשה מונעים שימוש שכזה הינם הנתבעים עצמם, אשר במשך שנים נמנעים מלהגיש בקשות אשר יאפשרו שימוש במרתף כגון בקשות לשימוש כשטח שירות, בקשות להקלה וכיו"ב. אפילו בקשה לשימוש חורג אשר הוגשה לתובעת לא נתבררה כלל שכן הנתבעים חזרו בהם מהבקשה.

ההליך המשפטי ותמצית הראיות

בעקבות הגשת התביעה הגישו הנתבעים בקשת רשות להגן ובהחלטה מיום 31.8.05 התקבלה הבקשה וניתנה לנתבעים רשות להגן. התובעת לא השלימה עם ההחלטה. בקשת רשות ערעור אשר הוגשה לבית המשפט המחוזי נדחתה ביום 16.1.07 (בר"ע 2826/05) ובקשת רשות ערעור נוספת אשר הוגשה לבית המשפט העליון נדחתה ביום 3.6.08 (בר"ע 1888/07).

לאחר דחיית בקשות רשות הערעור, הגישה התובעת ביום 11.1.09 בקשה לצמצום המחלוקות בשל מעשה בית דין והיפוך נטל הראיה בשל טענות הגנה המהוות למעשה טענות מסוג 'הודאה והדחה'. בקשה זו נדחתה בהחלטה מיום 23.2.09 וכך ניתן היה לברר המחלוקות לגופן.