עזרא נ' מנהל מקרקעי ישראל ואח'

פסק דין

א.מבוא

מונחת לפני תובענה שהוגשה בדרך של המרצת פתיחה אשר במסגרתה עותר המבקש, מר ויקטור עזרא (להלן: "המבקש"), כנגד מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל") וכנגד חברת ש.י.א ייזום ופיתוח בע"מ (להלן: "שיא") לסעד הצהרתי לפיו הוא "זכאי להירשם בספרי המינהל כחוכר בחכירה מהוונת" (סעיף 9(א) בהמרצת הפתיחה) של המקרקעין נושא התובענה.

ב.עיקר העובדות הצריכות לענין

המינהל הינו הממונה על ניהולן ופיתוחן של חלקות 2 ו- 7 בגוש 7946 ושל חלקה 9 בגוש 7947 המצויים בתחום השיפוט של העיר נתניה (להלן ביחד: "המקרקעין") מכח סמכותו לפי חוק רשות מקרקעי ישראל, התש"ך – 1960.

משנת 1938 היה מר חיים ליבוביץ זכאי לזכות החכירה בשטח של כ- 350 דונם במושע מתוך שטח של כ- 4,300 דונם הכולל את המקרקעין (להלן: "שטח המקרקעין הכולל") בהתאם לחוזה שנחתם בינו לבין החברה לפיתוח חוף נתניה בע"מ אשר חכרה את המקרקעין מהנציב העליון של המנדט הבריטי. זכויות חכירה ביחס ל- 18 דונם נוספים במושע משטח המקרקעין הכולל הועברו למר ליבוביץ בשנת 1945 (ראו: נספחים א'-ד' לתצהירה של הגב' של הגב' חלי קונטנטה, ראש תחום עיסקאות במינהל מקרקעי ישראל – מחוז מרכז. נספחים אלה כוללים מספר חוזים ומסמכים שנעשו בין השנים 1938-1964 והם מגבשים ומאמתים את זכויותיו של מר ליבוביץ בשטח המקרקעין הכולל).

ביום 11.4.1973 נחתם חוזה חכירה (להלן: "חוזה הבסיס") בין המינהל לבין ארבעת ילדיו של מר חיים ליבוביץ באמצעות חברות חלב (מקרקעין) בע"מ, חלב (תעשיות) בע"מ וחלב (מלונאות) בע"מ שבשליטתם (להלן ביחד: "חלב"). בסעיף 2.2 של חוזה הבסיס נקבע כי חלב תהיה זכאית להירשם במרשם המקרקעין כחוכרת של חלק בלתי מסויים בשיעור של 6.63% משטח המקרקעין הכולל, בהתאם להסכמות שהושגו ביום 10.4.1973 בחוזה שנכרת בין חלב לבין החברה לפיתוח קרית נורדאו בע"מ העוסקת בפיתוח שטח המקרקעין הכולל (ראו: נספח ה1 לתצהירה של הגב' קונטנטה).

יודגש כי בסעיפים 1.2 ו- 1.3 בחוזה הבסיס מבהירים הצדדים כי חוזה זה מבוסס על זכויותיהם של ילדיו של מר ליבוביץ בשטח המקרקעין הכולל.

חוזה הבסיס אינו מנוסח כחוזה חכירה סטנדרטי של המינהל ועיקריו הרלוונטיים לענייננו הינם אלה:

תקופת החכירה "תהיה לתקופה של 99 שנה מיום בו היו בני חיים ליבוביץ בעלי זכויות לראשונה בשטח" ועד ליום 31.10.2037 (סעיפים 1.4 ו- 6.4 בחוזה הבסיס).

בתמורה לקיום כל התחייבויות המינהל לפי חוזה הבסיס ישולם למינהל מראש סכום של 1,250,000 ל"י. כן ישולמו למינהל דמי חכירה שנתיים בסך 1 ל"י לשנה לדונם, או ליחידת רישום לאחר הבניה על המקרקעין (סעיפים 7.1 – 7.2 בחוזה הבסיס).

"שיעור דמי החכירה הנזכרים לעיל לא ישתנה מחמת כל שינוי בתחומי השטח או בזכויות הבניה שיוענקו בגינו בעתיד וזאת לכל תקופת חוזה זה" (סעיף 7.3 בחוזה הבסיס).

"רישום החכירה... יעשה ללא צורך באשור המינהל מראש וללא תשלום דמי הסכמה כלשהם על ידי החוכר או על ידי מקבל החכירה ולפי הוראות החוכר כאמור. כל העברת חכירה לאחר הרישום כאמור, תהיה בהתאם להוראות שטר החכירה האמור, ובלבד שהמינהל יקבל דיווח שוטף על כל חוכר כנ"ל, בד בבד עם הדיווח למס שבח או עם הכנת התיק לרישום בלשכת רישום המקרקעין, לפי המוקדם" (סעיף 6.2 בחוזה הבסיס).

ביום 1.7.1990 התקשרה חלב השקעות ופיתוח בע"מ (להלן: "חלב השקעות"), אשר פעלה מכח חלב, באמצעות כונסי הנכסים שלה, בחוזה מכר עם שיא (להלן: "חוזה חלב - שיא"). בהתאם למפורט בחוזה חלב - שיא, נרכשו על ידי שיא זכויותיה של חלב בחלק משטח המקרקעין הכולל אשר אף המקרקעין נושא התובענה נכללים בו. במסגרת חוזה חלב - שיא הודגש כי מכח חוזה הבסיס "ח.ל.ב זכאית להרשם כחוכרת של השטח וזה לאחר ששילמה למינהל את מלוא דמי החכירה ואת יתר התשלומים המגיעים למינהל עבור תקופת החכירה" (סעיפים 3(א) ו- 5 בחוזה חלב - שיא המצורף כנספח ג' לתצהירו של המבקש). חוזה זה קיבל את אישורו של בית המשפט אשר דן בכינוס הנכסים של חלב השקעות ביום 1.8.1990 (ראו: צו מיום 1.8.1990 שניתן על ידי כב' השופטת מ. נאור – בעמ' האחרון של נספח ג' להמרצת הפתיחה).

במסגרת חוזה חלב - שיא נקבע, בין היתר, "תנאי מתלה" לפיו רכישת זכויותיה של חלב במקרקעין נושא חוזה זה על ידי שיא הותנתה ב"הסכמת המינהל להעביר את הזכויות על שם הקונה" (סעיף 7(ג) בחוזה). עם זאת, בסעיף 8(ה) של חוזה זה נקבע כי אם לא יתקיימו התנאים המתלים בתוך 180 יום מיום אישור החוזה על ידי בית המשפט, "יהיה הקונה זכאי – אך לא חייב – לחזור בו מהתחייבויותיו" [ההדגשה אינה במקור – ב.א.]. יצויין כי שיא התקשרה בחוזה חלב - שיא כנאמנה של חברה אחות בשם סנאורה בע"מ (להלן: "סנאורה") אשר צורפה אף היא כמשיבה בהליך זה לבקשת המינהל ובהסכמת שיא לכך אשר קיבלה תוקף של החלטה (ראו: עמ' 2-3 בפרוטוקול הדיון. שיא וסנאורה יקראו להלן ביחד: "שיא").

ביום 29.10.1990, בטרם נרשמו זכויותיה של שיא בספרי המינהל כבעלת הזכות להירשם כחוכרת של המקרקעין נושא התובענה במרשם המקרקעין, התקשרה שיא בחוזה עם המבקש לפיו מכרה שיא למבקש את זכויותיה במקרקעין נושא התובענה (להלן: "חוזה שיא - עזרא"). המקרקעין נושא התובענה מהווים חלק בלתי מסויים בשיעור של 6.63% מחלקות 2 ו- 7 בגוש 7946 ומחלקה 9 בגוש 7947. חלק זה במקרקעין שקול לשטח של 5,064 מ"ר בחלקה 2 (ששטחה הכולל הינו כ- 80 דונם), ל- 17,398 מ"ר בחלקה 7 (ששטחה הכולל הינו כ- 275 דונם), ול- 5,056 מ"ר בחלקה 9 (ששטחה הכולל הינו כ- 80 דונם). לפיכך, כלל שטח המקרקעין נושא התובענה מסתכם בכ- 27,518 מ"ר.

במסגרת חוזה שיא - עזרא התחייבה שיא, כמוכרת המקרקעין, כלפי המבקש כמי שרכש את המקרקעין, "למכור לקונה את מלוא זכויותיו בנכס". כן התחייבה שיא "לרשום את העברת הזכויות בנכס לשם הקונה, במנהל מקרקעי ישראל". בנוסף, נקבע בחוזה זה כי "רישום הזכויות בנכס על שם הקונה יבוצע מוקדם ככל האפשר כנגד פרעון מלוא התמורה", וכי "החזקה בנכס תמסר על ידי המוכר לקונה... לא יאוחר מיום מועד פרעון התמורה" (סעיפים 3(א), 3(ב) ו- 6 בחוזה שיא - עזרא המצורף כנספח ד' לתצהירו של המבקש). חוזה זה דווח לרשויות מיסוי מקרקעין ביום 9.12.1990 (ראו: תדפיס חתום מרשויות מיסוי מקרקעין המעיד על מועד הדיווח המצורף כנספח ו' לתצהירו של המבקש).

ביום 28.10.1991 השלים המבקש את פירעון מלוא התמורה לידי שיא כפי שנקבעה בחוזה שיא - עזרא (ראו: אישור שיא לתשלום זה המצורף כנספח ה' לתצהיר המבקש). לפיכך, ביום 9.12.1991 הגישה שיא למינהל שני טפסי "בקשה להעברת זכות שכירות (חכירה)" על טופס המונפק על ידי המינהל, במסגרתם התבקש המינהל לרשום בספרי המינהל את זכויותיה של שיא במקרקעין על שמו של המבקש, על אף שבאותו מועד טרם נרשמו בספרי המינהל זכויותיה של שיא כחוכרת של המקרקעין (ראו: נספח ז1 לתצהירו של המבקש המתייחס לחלקות 2 ו- 7 בגוש 7946, ונספח א' לתצהירו של מר יצחק שטרוסברג, סמנכ"ל הכספים של שיא המתייחס לחלקה 9 בגוש 7947). יודגש כי המינהל אינו חולק עוד על העובדה שהודעה על העברת זכויותיה של שיא למבקש נמסרה לו על ידי שיא עוד בשנת 1991 (ראו: עמ' 42 ו- 45 בפרוטוקול עדותה של הגב' קונטנטה וסעיפים 28 ו- 63 בסיכומי המינהל) אך הוא חולק על התוצאה המשפטית שניתן לייחס למסירת הודעה זו על ידי שיא.

זכויות החכירה במקרקעין נושא התובענה אינן רשומות עד היום בלשכת רישום המקרקעין. הזכויות במקרקעין אלה, למעט זכות הבעלות הרשומה על שם רשות הפיתוח במרשם המקרקעין (ראו: עמ' 51 בפרוטוקול עדותה של הגב' קונטנטה), אך לרבות זכויות החכירה של חלב במקרקעין אלה אשר נמכרו על ידה לשיא, רשומות בספרי המינהל בלבד עקב קיומה של מניעה לרושמן בלשכת רישום המקרקעין (ראו למשל: החוזה המשולש שנחתם בין המינהל, חלב ושיא ביום 4.3.1992 המצורף כנספח ח' לתצהירו של המבקש בו מצויין כי "אין כעת אפשרות לרשום את זכות החכירה לגבי הנכס לטובת צד ב' בלשכת רושם הקרקעות").

במאמר מוסגר ולשם השלמת התמונה, יצויין כי ביום 10.6.1990, נחתם על ידי חלב, שיא והמינהל חוזה אחר אשר במסגרתו הועברו לשיא זכויות חלב בחלק אחר משטח המקרקעין הכולל אשר אינו כולל את המקרקעין נושא תובענה זו.