עוזרי ואח' נ' מור ואח' - פסקדין

פסק דין

גדר הדיון

לפניי תובענה לסעד כספי בסך של 308,900 ₪ בגין פחיתת ערך, דמי שימוש ראויים ועוגמת נפש במסגרת סכסוך שהתגלע בין שכנים. התובעים הם בעלי זכויות בדירות בבניין שברחוב המחנכת 23 בירושלים (להלן- "הבניין") והנתבעים בעלי הזכויות בדירה מספר 6 המצויה בקומה העליונה שבבניין. הנתבעים בנו תוספת בניה על גג הבניין המשותף (להלן- "תוספת הבניה") ומכאן מחלוקתם.

התביעה הוגשה לבית המשפט המחוזי ובהסכמת הצדדים הועברה לבית משפט השלום. בכתב התביעה עתרו התובעים לביצוע בעין - להריסת הבנייה והשבת המצב ברכוש המשותף לקדמותו ואולם נראה שהתובעים זנחו סעד זה במהלך ההתדיינות.

המחלוקת בין הצדדים נסבה בעיקרה בשאלה האם על הנתבעים לפצות את התובעים בגין תוספת הבנייה על גג הבניין המשותף וכן שיעור הפיצוי בגין פגיעה לכאורה בזכויותיהם הקנייניות של התובעים.

ביום 15.4.2010 ניתן תוקף של החלטה להסכמת הצדדים לפיה יימחקו התובעים 1- 2.

טענות התובעים

התובעים טוענים, כי בהתאם למוסכם בין הצדדים, בכפוף למילוי תנאי הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, היו הנתבעים זכאים לבנות בשטח גג הרעפים המצוי מעל דירתם, המהווה רכוש משותף של הבניין (להלן- "שטח הגג/חלל הגג"). לצדדים זכויות יחסיות בשטח הגג בהתאם לשטח הרצפה של כל דירה.

לטענת התובעים, התובעים 7-8 לא הסכימו מעולם לבנייה ואף התנגדו לכך ולראייה הפנו להתנגדות לבקשת הנתבעים לבניית תוספת הבנייה (להלן-"ת/3"). נטען, כי יתר התובעים הסכימו לבנייה כפי שתיאר הנתבע ועל יסוד תגובתם לבקשה לבניית תוספת הבנייה שנשלחה לוועדה המחוזית לתכנון ובנייה (להלן- ת/2").

בהחלטת ועדת המשנה להתנגדות הראשונה מיום 3.3.2004 (להלן- "ת/4") נדחתה ההתנגדות בכפוף לכך, כי בין היתר, כמפורט בסעיף 1 להחלטה - התוכנית מבקשת להשתמש בחלל הגג קיים ומאושר כהרחבת יחידת דיור של שתי הדירות שבקומה האחרונה ולא להוסיף קומה חדשה לבניין, וכן סעיף 5 להחלטה- כי הנתבעים יגיעו להסכמות עם יתר הדיירים בבניין לפני הגשת היתר הבנייה על פי הרוב הנדרש בחוק המקרקעין. עוד נקבע בסעיף 6 להחלטת הוועדה כי התוכנית תאושר בכפוף לתיקונים טכניים עם לשכת התכנון המחוזית.

לשיטת התובעים, הנתבע התחייב בפני התובע 3 - עופר עוזרי, לפצות את התובעים בגין בנייה בשטח כ-50 מ"ר וכי לא התקיימו התנאים הקבועים בסעיף 71ב.א. לחוק המקרקעין, תשכ"ט- 1969 (להלן- "חוק המקרקעין") המעגן את דרישת הרוב הדרוש.

נטען, כי הנתבעים לא הוכיחו שהם קיימו את חיוביהם כלפי התובעים על פי ההחלטה וחוק המקרקעין המורה על הוצאת חלקים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית. עוד נטען, כי בין היתר, לא התקיימה אסיפת דיירים כללית ולא שולמו לתובעים תשלומי איזון על פי חוות דעת שמאי בהתאם לסעיף 71ב.ד. לחוק המקרקעין. מעבר לכך, נטען כי גם בהיבט של דיני החוזים לא נכרת כל הסכם בין הצדדים.

לטענתם, חלקם היחסי של כל אחת ממשפחות התובעים ברכוש המשותף הינו 13% ובהתאם לשיעור זה מגיע לכל משפחה פיצוי.

הסעדים המבוקשים; בגין פחיתת ערך הדירות והקטנת חלקם היחסי של התובעים בשטח המשותף - סך 196,000 ₪. בגין דמי שימוש שהפסידו התובעים מאז הבנייה - סך 53,040 ₪. בגין עוגמת נפש - סך 30,000 ₪.

חוות דעת מטעם התובעים בתחום שמאות מקרקעין- מר ראובן מאירוביץ'

המומחה העריך כי שווי השימוש בגג לצורך הרחבת הדירה הקיימת מתחתיו הוא בסך של 74,000$ על פי השער היציג של דולר ארה"ב נכון ליום 2.5.2007, ומסכום זה יש להפחית את היטל ההשבחה אשר שולם.

תצהיר התובע 3 - מר עופר עוזרי

במסגרת תצהיר עדות ראשית, הצהיר מר עוזרי כי הוא ורעייתו, התובעת 4, הם בעלי זכויות בדירה מספר 3 בבניין. מר עוזרי הצהיר כי במהלך חודש פברואר 2005 פנה אליו הנתבע וביקש הסכמתם לבניה בחלל הגג. הנתבע ציין כי מדובר בדירה בת שלושה חדרים בשטח של כ50 מ"ר. הנתבע ציין כי התובעים יפוצו. מר עוזרי הצהיר כי חתם על מסמך הסכמה לביצוע עבודות הטעונות היתר בנייה מיום 24.2.2005 (להלן- "ת/5") בלי לקוראו שכן סמך על הנתבע. כן הצהיר כי הנתבע לא הציג בפניו תשריט או תכניות לגבי הבנייה והיקפה. מר עוזרי הצהיר שהסכים לבקשת הנתבעים לבנייה כשלנגד עיניו עמדה החלטת הוועדה (ת/4) שממילא דורשת הסכמה מפורשת של רוב בעלי הזכויות.

תצהיר התובע 7- מר שלמה אלקיים

מר אלקיים הצהיר כי במהלך חודש פברואר 2005, הנתבע ביקש הסכמתו והסכמת רעייתו - התובעת 8, לבניית סטודיו בחלל הגג, ומר אלקיים חתם על ת/5. למעט מסמך זה לא הוצג בפניו תיעוד נוסף.