עבדלחמיד הישאם שיהאבי נ' וג'דאן פואד ברקאת - פסקדין

פסק דין

בפניי תביעת פינוי.

1. התובע הוא הבעלים ובעל הזכויות בדירה בת 3 חדרים בבית הידוע כגוש 30653 חלקה 25 בירושלים (להלן – הדירה). הדירה הושכרה לבעלה של הנתבעת בשנת 1961. לטענת הנתבעת, גם היא שכרה את הדירה אז, הגם ששמה לא הופיע בהסכם. בשנים 1995 ו – 1996 נחתמו הסכמי שכירות עם הנתבעת ביחס לדירה. מעמדה של הנתבעת בדירה הוא של דיירת מוגנת (ראו פסק דינו של בית משפט זה בת.א. 18433/98). התובע טוען למספר עילות פינוי העומדות לו, לשיטתו, כלפי הנתבעת. אדון בטענות אלה עתה.

ביצוע שינויים מהותיים במושכר

2. לטענת התובע, בחודש אוגוסט 2008 הנתבעת ביצעה שינויים מהותיים בדירה בלא הסכמתו, בין בכתב ובין בעל פה, ואף בניגוד לדעתו. בין היתר, מדובר בעקירת כל המרצפות בדירה והחלפת המרצפות במסדרון; עקירת "בית כסא ערבי" מהדירה והתקנת בית כסא מודרני; החלפת חלונות הדירה מברזל לאלומיניום; עקירת הדלתות בדירה לשם החלפתן באחרות; עריכת שינויים מהותיים במטבח, ריצוף חדש, התקנת קרמיקה בקירות; שינוי במידות דלת האמבטיה, מרוחב של 80 ס"מ לרוחב של 60 ס"מ; הריסת קיר ששימש ככיור; עקירת צינורות מים וביוב. התובע מגדיר בסיכומיו את השינויים שנעשה כ"מעשה זוועה".

3. לטענת התובע, ההסכם בין הצדדים אוסר על הנתבעת לבצע שינויים או תוספות במושכר. עוד טוען התובע (סעיף 7(ד) לתצהירו), כי בהמשך להליכים הקודמים בין הצדדים, דרש מן הנתבעת שלא תבצע שינויים או תוספות בבית או בדירה בעתיד, והיא התחייבה לכך.

4. דין טענות התובע בנקודה זו להידחות. התובע אינו מפנה להוראה בהסכם השכירות, הקובעת כי ביצוע עבודות כנטען על ידו, בלא הסכמתו, מהווה עילה לפינוי. עיון בהסכם מעלה כי ההוראה הרלוונטית לעניין היא הוראת סעיף 3. סעיף זה קובע עילות פינוי. בין היתר, נקבעה עילת פינוי שעניינה מצב בו השוכר "קלקל את המושכר על ידי שימוש או הזנחה". אין בפניי תשתית, עובדתית או נורמטיבית, כי הפעולות שביצעה הנתבעת עולות כדי "קלקול" של המושכר. אדרבא, ממכלול הראיות, ובכלל זה התמונות שהוצגו (ת/2; תמונות ב'1 – ב'8 שצורפו לתצהיר דג'אני), עולה בבירור כי מדובר בתיקון ובהשבחה ניכרת של המושכר. משכך, גם אם הפעולות בוצעו שלא בהסכמת התובע, אין הן מהוות עילת פינוי על פי החוזה, וממילא גם לא על פי החוק.

5. אשר להתחייבות הנטענת על ידי התובע, אשר ניתנה בזיקה להליך קודם בין הצדדים, אציין כי להתחייבות כאמור לא ניתן ביטוי בפסק הדין באותו הליך. לא הוצג מסמך בכתב המעגן התחייבות כזו. קשה להניח, כי הסכמה בעלת חשיבות כזו, ומה גם כשהצדדים להליך היו מיוצגים, לא תועלה על גבי הכתב. זו אף זו. ההליך הקודם כלל לא עסק בשינויים ותוספות בדירה בלא הסכמה של הבעלים. עניינו היה בפעולות נטענות בניגוד להסכם השכירות, ובאופן ספציפי פתיחת דלת לחדר מדרגות, שימוש בחדר מדרגות, התקנת צלחת לקליטת שידורי טלוויזיה על גג הבית, עבודות חפירה וקידוח בגג ובקירות לשם כך. לא ברור, במצב זה, מדוע יידונו בהמשך לאותו הליך פעולות של שינויים ותוספות, והצורך בהסכמת הבעלים להן. נוכח כל האמור, אני דוחה טענה זו של התובע.

6. די בטעמים שניתנו עד כאן על מנת לדחות ראש זה של התביעה. למען הזהירות ושלמות התמונה, אתייחס לטענות העיקריות של הצדדים לגופן של הפעולות שבוצעו על ידי הנתבעת ומטעמה.

7. דחיפות בביצוע העבודות? בנה של הנתבעת, ומי שהעיד מטעמה, יוסף דג'אני (להלן – דג'אני), טען כי לא פנה עובר לביצוע העבודות לתובע או לבית הדין לשכירות, בשל הצורך הדחוף בביצוען (בעמוד 55 לעדותו). ניתן להניח כי היתה דחיפות מסויימת בהחלפת צנרת המים והביוב, נוכח סתימות ובלאי העולים מן התמונות שהוצגו. ברם, לא אוכל לקבל את טענתו של דג'אני כי הסתימות הנטענות התרחשו בסמוך לביצוע העבודות, בשל שיפוצים נרחבים שביצעו חלק מן הבעלים בדירות אחרות בבניין (סעיף 7 לתצהירו). טענה זו עומדת בסתירה לעדותו של מרואן נג'די (להלן – נג'די), אינסטלאטור אשר ביצע במקום עבודות מטעם הנתבעת, ושלל את הקשר בין התקלות בצנרת הדירה שבדיון ובין הצנרת שבדירות אחרות (ראו בעמודים 50 – 51). אני דוחה טענה זו.

8. לגבי עבודות אחרות, ובכללן החלפת חלונות, החלפת דלתות, שינויים מהותיים במטבח התובע טען גם להצרת רוחב דלת השירותים או האמבטיה בדירה. לא הוצגו ראיות ממשיות לעניין זה. התובע היפנה בעדותו (בעמוד 13) לאחת התמונות בת/2. לא ניתן ללמוד מתמונה זו דבר מה ברור. משכך, טענות התובע בנקודה זו לא הוכחו. , הריסת קיר בלוקים ששימש משענת לכיור מהחומר שבפניי עולה כי הכיור מהווה עתה חלק אינטגראלי מן המטבח. , על פני הדברים לא עולה דחיפות כלשהי בביצוען.

התובע טען גם להצרת רוחב דלת השירותים או האמבטיה בדירה. לא הוצגו ראיות ממשיות לעניין זה. התובע היפנה בעדותו (בעמוד 13) לאחת התמונות בת/2. לא ניתן ללמוד מתמונה זו דבר מה ברור. משכך, טענות התובע בנקודה זו לא הוכחו.

מהחומר שבפניי עולה כי הכיור מהווה עתה חלק אינטגראלי מן המטבח.

9. צורך בביצוע התיקונים והשינויים. מן הראיות עולה בבירור כי צינורות הביוב בדירה היו במצב קשה, בחלקם שבורים, חלודים, סבלו מבלאי גבוה וניכרו בהם סתימות (ראו סעיפים 4, 8 לתצהיר נג'די; ראו גם בעמוד 50 לעדותו). עולה כי גם מצבם של צינורות המים היה בכי רע (סעיפים 7, 9, 10 לתצהיר נג'די; עמוד 44 לעדותו; ראו גם תמונות 13, 17, 19, 23 במוצג ת/2). עולה גם, כי משך עשרות שנים, מאז שנת 1961 בה הושכר המבנה לראשונה לבעלה של הנתבעת, לא בוצעו על ידי הבעלים פעולות שיפוץ ממשיות, לרבות בכל הנוגע לתחזוקת ושיפוץ הצנרת. לא בוצע כל שיפוץ בדירה משך פרק זמן זה. יש בחומר שבפניי, לרבות בתמונות שהוצגו (ראו ת/2), בסיס להערכתו של נג'די כי מצב הצנרת היה "קטסטרופאלי" (סעיף 9 לתצהיר). מכל האמור עולה כי היה צורך מהותי בתיקוני הצנרת שנעשו.

10. מעדותו של דג'אני, העד מטעם הנתבעת, עולה כי היה צורך מהותי בפעולות נוספות שבוצעו. מדובר בהחלפת ריצוף על רקע קיומן של מרצפות שקועות (ועל רקע החלפת צנרת אשר חייבה שבירת רצפה) לעניין זה יש ממש בטענת הנתבעת כי החליפה את הרצפות רק במקומות בהם היה בכך צורך. עדות לכך נמצאת בחלקים גדולים של הבית, בהם לא הוחלפו המרצפות גם עתה (תמונות ה'1 – ה'2 שצורפו לתצהיר דג'אני). , ותיקונים בקיר בשל רטיבות (בעמוד 58 לעדותו; ראו גם סעיפים 12 – 16 לתצהירו, תמונות א'1 – א'2, ד'1 – ד'4 שצורפו לתצהיר; ראו גם עדות נג'די, בעמוד 41).

לעניין זה יש ממש בטענת הנתבעת כי החליפה את הרצפות רק במקומות בהם היה בכך צורך. עדות לכך נמצאת בחלקים גדולים של הבית, בהם לא הוחלפו המרצפות גם עתה (תמונות ה'1 – ה'2 שצורפו לתצהיר דג'אני).

11. לגבי פעולות אחרות לא שוכנעתי כי היה צורך מהותי כאמור. נטען להחלפת הדלתות אשר היו הרוסות, ולהחלפת חלונות שהיו מנופצים. ברם, מעיון בתמונות במוצג ת/2 לא ניתן להתרשם מליקויים ממשיים בדלתות ובחלונות שהוסרו. נטען גם להחלפת השירותים לטענת התובע, בטרם השיפוץ היו במקום, על פי הגדרתו, "שירותים ערביים", שאינם אלא חור ברצפה. לטענתו, שירותים אלה הוחלפו במסגרת השיפוץ. הנתבעת כופרת בטענה זו. לא הוצג בחומר שבפניי תיעוד, לרבות תיעוד מצולם (חרף הצגת תמונות רבות), המבסס את טענת התובע. כסאות השירותים שהוצאו מן הדירה הם סטנדרטיים לחלוטין. מעבר לנדרש יוער, כי מדובר בעניין אלמנטארי. לא ניתן על ידי התובע טעם משכנע כלשהו להתנגדות להחלפת השירותים האמורים, גם אם הייתי מקבל את טענתו כי במקום היו, עובר לשיפוצים, "שירותים ערביים". הדברים אמורים ביתר שאת נוכח עדות התובע, כי בדירה אחרת בבניין, השייכת לאמו של התובע (ראו עדות אחיו, טאהר שיהאבי, בעמוד 2 לעדות), בוצעו לא מכבר שיפוצים, בהם הוחלפו צנרת מים, הודבק ריצוף חדש, הוחלפו ארונות מטבח, הונחו אריחים על קירות (בעמודים 8 – 9), ואף הוחלפו "שירותים ערביים" לפני זמן רב (בעמודים 10, 15). שנים לפני כן הודבקו אריחים חדשים באמבטיה (בעמוד 11). (ראו תצהיר דג'אני בפיסקה 34(ג)). גם לעניין זה לא עולים דחיפות או ליקויים מיוחדים מן התמונות או מתצהיר דג'אני. הוא הדין במטבח שבדירה.

לטענת התובע, בטרם השיפוץ היו במקום, על פי הגדרתו, "שירותים ערביים", שאינם אלא חור ברצפה. לטענתו, שירותים אלה הוחלפו במסגרת השיפוץ. הנתבעת כופרת בטענה זו. לא הוצג בחומר שבפניי תיעוד, לרבות תיעוד מצולם (חרף הצגת תמונות רבות), המבסס את טענת התובע. כסאות השירותים שהוצאו מן הדירה הם סטנדרטיים לחלוטין. מעבר לנדרש יוער, כי מדובר בעניין אלמנטארי. לא ניתן על ידי התובע טעם משכנע כלשהו להתנגדות להחלפת השירותים האמורים, גם אם הייתי מקבל את טענתו כי במקום היו, עובר לשיפוצים, "שירותים ערביים". הדברים אמורים ביתר שאת נוכח עדות התובע, כי בדירה אחרת בבניין, השייכת לאמו של התובע (ראו עדות אחיו, טאהר שיהאבי, בעמוד 2 לעדות), בוצעו לא מכבר שיפוצים, בהם הוחלפו צנרת מים, הודבק ריצוף חדש, הוחלפו ארונות מטבח, הונחו אריחים על קירות (בעמודים 8 – 9), ואף הוחלפו "שירותים ערביים" לפני זמן רב (בעמודים 10, 15). שנים לפני כן הודבקו אריחים חדשים באמבטיה (בעמוד 11).

12. האם התובע הסכים לביצוע העבודות? דג'אני הצהיר כי הודיע לתובע על בעיית הסתימה בקו הביוב, וביקש כי יבצע את התיקונים הדרושים, אך הלה היפנה עורף (סעיף 8 לתצהירו). הוא העלה טענה דומה לגבי נושא הרטיבות (בעמוד 56 לעדותו).

13. (א) בעניין זה נקלע דג'אני לקושי. במקום אחד העיד, כי מסר לתובע על הפירוק של הצנרת. התובע הגיע למקום, ולא אמר להפסיק את פירוק הצנרת, אלא אמר שאחרי העבודה ידונו בנושא (בעמוד 58 לעדותו). דג'אני אישר בהקשר זה כי התובע אמר לו לגמור את העבודה ולהמשיך בפירוק הצנרת (בעמוד 58).