ע"א 7398/14 י. פריצקר ושות' חברה לבנין חיפה בע"מ נ' לוקי בניה ופיתוח בע"מ ואח'

           ענייננו במערכת יחסים משולשת: יזם – קבלן – דיירים. בין היזם לבין הקבלן התגלעו סכסוכים, והם פנו ליישבם בהליך בוררות. במקביל, התנהל בפני אותו בורר הליך בוררות בין היזם לבין הדיירים. בהליך זה קבע הבורר כי בפרוייקט התגלו ליקויי בנייה, והיזם חוייב לבצע בדיקות ותיקונים. לאחר ביצוע התיקונים, היזם הגיש נגד הקבלן תביעת שיפוי. בית המשפט המחוזי דחה את התביעה וקבע, בין היתר, כי מלכתחילה לא הוכחו ליקויים ולא היה כל צורך בביצוע הבדיקות והתיקונים, ולכן הקבלן אינו חייב ליזם מאומה. השאלה המרכזית המונחת לפתחנו במסגרת הערעור היא אם הקבלן מחוייב לשאת בעלויות התיקונים, מכוח הליכי הבוררות או מטעם אחר.

רקע עובדתי

1. המערערת (להלן: היזם) התקשרה עם המשיבה 1 (להלן: הקבלן) בהסכם לבניית יחידות דיור. הקרקע נרכשה על ידי היזם והוא זה שמכר את יחידות הדיור לרוכשים, והיה מבחינתם "המוכר" כהגדרתו בחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973. המשיבה 2 תכננה את שלד המבנים ושימשה כמפקחת עליונה על הקבלן. חילוקי דעות בין היזם לבין הקבלן התבררו במסגרת הליך בוררות שהתקיים בפני המהנדס רפי גיל (להלן: הבורר). הליך הבוררות החל בשנת 2004 והסתיים כעבור ארבע שנים, בפסק בוררות חלקי מיום 2.4.2008 ופסק בוררות סופי מיום 8.10.2008 (הליך זה יכונה להלן: בוררות הצדדים). להבהרה אציין כי השימוש במונח פסק בוררות חלקי עשוי להטעות, ולמעשה מדובר בעיקרו של פסק הבוררות, כאשר פסק הבוררות הסופי כולל את הסיכום האופרטיבי של פסק הבוררות החלקי, בשינויים ספורים שלא נטען כי הם נוגעים לענייננו. עוד יצויין כי התביעות ההדדיות במסגרת הליך בוררות הצדדים עמדו על עשרות מיליוני שקלים אך בסופו של יום, כפי שנאמר בפסק הבורר – "ההר הוליד עכבר", והרוב המכריע של התביעות נדחה.

           חלק מרוכשי הדירות הגישו תביעה נגד היזם בגין ליקויי בניה, כולל ליקויים ברכוש המשותף, ובהתאם להוראות הסכמי המכר בין היזם לרוכשים, התביעה הועברה לבוררות (להלן: בוררות הדיירים). הליך בוררות הדיירים התנהל גם הוא בפני הבורר רפי גיל, והקבלן נתן הסכמתו לכך אך סירב להיות צד להליך שבין היזם לבין רוכשי הדירות. בהליך זה ניתן פסק בוררות חלקי ביום 21.8.2007, אך מהודעות הצדדים עולה כי ההליך ממשיך להתנהל עד היום וטרם הגיע לסיומו.

2. המתחם הרלוונטי לענייננו נבנה על-ידי הקבלן וחופה באריחים בשיטה מקורית למחצה, שפותחה על-ידי הקבלן ("שיטת לוקי"). תוך כדי הליך בוררות הצדדים, התעורר חשש כי אריחי החיפוי אינם יציבים ומהווים, בין היתר, מפגע בטיחותי. הבורר ביקש לקבל חוות דעת מומחה בנושא זה, ולאחר שזו התקבלה, הורה הבורר על עריכת סקר מקיף במסגרתו נבדקו 35,000 אריחים באמצעות הקשה על לוחות האבן ששימשו לחיפוי הבניינים (להלן: סקר שילר). במועד שבו נחתם פסק הבורר בבוררות הצדדים, טרם נערך הסקר וטרם התברר היקף הליקוי. הבורר קבע כי הקבלן ישריין ערבות לטובת היזם בגין הוצאות עתידיות הקשורות באריחי החיפוי. בהמשך, נערך כאמור סקר שילר, ובעקבות התרשמותו של הבורר מתוצאות הסקר, הוא הורה במסגרת בוררות הדיירים, לחזק את קיבוע כל 35,000 האריחים במתחם, באמצעות ברגי חיזוק ("מיתדים"). לטענת היזם, הוא נשא בעלויות אלה במלואן, ותביעתו לשיפוי כנגד הקבלן הועמדה בבית המשפט קמא על סך כ-3 מיליון ₪, בגין הוצאות הסקר, תיקוני ליקויים ועלויות נלוות.