ע"א 5169/15 מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב נ' קע"ל בע"מ

השופט י' דנציגר:

          מוסד ציבורי מחזיק בחברת בית. חברת הבית מוכרת זכויות במקרקעין שהוחזקו בידיה. האם עסקאות אלה עשויות להיות פטורות ממס שבח מכוח פטורים הנתונים למוסד הציבורי? – זוהי השאלה המתעוררת בערעור זה.

רקע

1. אגודת "חיי שמעון" היא "מוסד ציבורי" כהגדרתו בסעיף 61(ד) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: חוק מיסוי מקרקעין או החוק), אשר מחזיקה ב-60% ממניותיה של המשיבה. המשיבה נישומה לפי הצהרתה ביחס לשנים 2011-2010 כ"חברת בית", כמשמעה בסעיף 64 לפקודת מס הכנסה [נוסח חדש], (להלן: הפקודה). במהלך תקופה זו מכרה המשיבה מספר יחידות בבניין שהיה בבעלותה. בשומות שהגישה למערער, ביקשה המשיבה להחיל על העסקאות פטור חלקי של 60% ממס השבח שהופק במכירה, הנתון לאגודה מכוח סעיף 61(ב)(2)(ב) לחוק. המערער דחה את בקשת המשיבה וחייב את העסקאות במלוא המס. השגות שהגישה המשיבה נדחו.

2. המשיבה עררה לוועדת הערר, והצדדים הסכימו, במסגרת כתב פלוגתאות שהגישו בהליך, כי הכרעת הוועדה תינתן על יסוד העובדות שפורטו לעיל, ותתמקד בשאלה האם האגודה או המשיבה זכאיות לפטור חלקי ממס שבח על 60% מהשבח שהופק ממכירת היחידות בבניין, בהתאם לפטור הנתון לאגודה לפי סעיף 61(ב)(2)(ב) לחוק.

3. ביום 9.3.2015 התקבל הערר. נקבע, כי אמנם המשיבה עצמה אינה מוגדרת כ"מוסד ציבורי" ולכן לכאורה אינה זכאית לפטור הקבוע בסעיף 61(ב)(2)(ב) לחוק הנתון למוסדות ציבוריים בלבד; ואולם, היות שהמשיבה היא חברת בית, אשר הכנסותיה מיוחסות לחבריה, אין מניעה להחיל על ההכנסה משבח המקרקעין פטורים הנתונים לחבריה. בהקשר זה הטעימה הוועדה כי אף שהמונח "הכנסה" כהגדרתו בסעיף 1 לפקודה אינו כולל שבח ממקרקעין, נהוג להתייחס לשבח כחלק מההכנסה המיוחסת, ואין סיבה שלא להחיל עליו את הפטור בענייננו. יצוין כי ועדת הערר דחתה את טענת המערער לפיה הפטור הקבוע בסעיף 61(ב)(2)(ב) לחוק חל רק כאשר הזכות במקרקעין מוחזקת "בידי" המוסד הציבורי ישירות. נאמר, כי מסלול הפטור הנדון קובע אמנם כי על מנת ליהנות מהפטור נדרש להוכיח שהזכות הנמכרת הוחזקה "בידי" המוסד הציבורי, ואולם הפטור אינו קובע כי ההחזקה צריכה להיות ישירה, וניתן להעניק את הפטור גם אם ההחזקה הייתה עקיפה – באמצעות חברת בית. נוכח האמור, קבעה הוועדה שיש לראות באגודה כמי שמכרה בעצמה את חלקה במקרקעין (60%), ובהתאם, להחיל על העסקאות את הפטור לו הייתה זכאית האגודה, מכוח היותה מוסד ציבורי, כדי חלקה בחברת הבית [ו"ע 25914-03-12, השופט מ' אלטוביה, רו"ח צ' פרידמן ועו"ד ד' מרגליות].

טענות הצדדים

4. המערער – באמצעות באי-כוחו עורכי הדין ציפי קוינט-שילוני ויורם הירשברג – טוען כי פסק הדין שגוי. לגישתו, המנגנון הקבוע בסעיף 64 לפקודה לא נועד ליצור זהות מוחלטת בין חברת הבית לבין חבריה, אלא רק אפשרות לייחס לחברי החברה את הכנסתה החייבת לצורך חישוב שיעורי המס. לפיכך, אין לראות במכירת זכות מקרקעין שבוצעה על-ידי חברת בית כאילו היא בוצעה בידי חבריה, ולהחיל על עסקה כאמור פטורים הנתונים לחברים. המערער מוסיף, כי מסקנה זו חלה בפרט בענייננו, כאשר לשון הפטור הקבוע בסעיף 61(ב)(2)(ב) לחוק מורה כי הפטור יינתן למוסד הציבורי רק כאשר הזכות במקרקעין הוחזקו "בידי" המוסד, ותנאי זה לא מאפשר – לפי לשונו ותכליתו – החזקה עקיפה. לבסוף טוען המערער, כי לא ניתן היה להחיל על העסקאות את הפטור גם לנוכח סעיף 48ב(א) לחוק מיסוי מקרקעין, ממנו התעלמה ועדת הערר. מוסבר, כי לפי סעיף זה, ייחוס השבח ל"נישום מייצג" כחלק מההכנסה החייבת נעשה אך ורק לצורך קביעת שיעורי המס והזיכויים ממנו, ולא לעניינים אחרים כגון פטורים, וגם בשל כך לא ניתן להחיל את הפטור בענייננו.

5. המשיבה – באמצעות באי-כוחה עורכי הדין אופיר סעדון, אפרת סולומון וטלי יהושע – טוענת כי פסק דינה של ועדת הערר נכון ואין להתערב בו. לעמדתה, מכירת הזכויות במקרקעין על-ידה עונה להגדרה הרחבה הקבועה בסעיף 61(ב)(2)(ב) לחוק, של מכירת זכות במקרקעין "בידי" מוסד ציבורי. נטען, כי מבחינה משפטית חברת בית היא "חברה שקופה", ולכן יש להתעלם מאישיותה המשפטית הנפרדת לצרכי מס. עוד נטען, כי בדומה להסדר החל בחברה משפחתית, וכפי שנפסק בעבר, אין מניעה לאפשר לחברת בית להשתמש גם בפטורים אישיים של חבריה לצורך חישוב החבות במס. המשיבה מתנגדת לטענת המערער, כי לא ניתן להחיל על המוסד את הוראות הפטור לנוכח סעיף 48ב(א) לחוק, בהשיבה כי אין בסעיף זה כדי להגביל החלת פטורים שמקורם בחוק מיסוי מקרקעין על שבח מקרקעין שהופק מכוח אותו החוק, לעומת החלת פטורים מכוח הפקודה.