ע"א 427/13 אבי דעוס נ' נפתלי דופני ואח'

השופט נ' הנדל:

1. הערעור שלפנינו מופנה כלפי פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (ת"א 1905/07, השופטת הבכירה י' שטופמן), במסגרתו נדחתה תביעת המערער (להלן: דעוס) לאכיפת הסכם מכר שנחתם בינו ובין משיב 1 (להלן: דופני) – ונקבע כי דין הסעד החלופי שביקש, השבת סכומים שהועברו לדופני בהתאם להסכם הלוואה שנכרת בין הצדדים, להתברר בהליך נפרד.

רקע וטענות הצדדים

2. ביום 23.6.1997 חתם דופני על הסכם לרכישת זכויות במגרש בן 500 מ"ר השוכן בראש העין (להלן: המקרקעין שבמחלוקת). בעקבות חתימת ההסכם, ולאחר קבלת חלק מן התמורה המובטחת, עלה בידי הדיירים הקודמים – שוכרים של חברת עמידר – לממש את האפשרות שניתנה להם לרכישת זכויות החכירה במקום, ואלה הועברו, אפוא, לדופני. ברם, במהלך חודש ספטמבר 2005 הוגשה לבית משפט השלום בתל אביב-יפו תביעה לביטול הסכם המכר, בטענה להפרה יסודית שלו מצד דופני (להלן: תביעת הביטול). בעוד תביעה זו תלויה ועומדת, ובטרם רשם את זכויותיו בלשכת רישום המקרקעין, התקשר דופני בהסכם נוסף ביחס למקרקעין שבמחלוקת (להלן: ההסכם המוקדם). עיון בנוסח ההסכם – הכתוב בכתב יד, ומשתרע על פני עמוד אחד בלבד – מלמד כי מדובר, לכאורה, בהתקשרות למכירת זכויותיו של דופני בנכס, בתמורה לתשלום בסך 120,000 דולרים על ידי דעוס. עם זאת, טופס ההסכם נותר בידי מנסחו, משיב 3, ולא נמסר לצדדים; לרשויות המס לא הועבר דיווח מתאים על עסקת המכר; ועל המקרקעין שבמחלוקת לא נרשמה הערת אזהרה בחברת עמידר.

           מספר חודשים לאחר מכן, ביום 21.6.2006, חתמו דעוס ודופני על הסכם נוסף, הנושא את הכותרת "הסכם הלוואה" – זאת הפעם, בפני עורך דין (להלן: ההסכם המאוחר). בהסכם נקבע כי דעוס ילווה לדופני סכום כולל בן 110,000 דולרים – בנוסף להלוואה קודמת שהעניק לו, בסך 28,280 דולרים. כמו כן, סוכם כי חלק הארי של סכום זה, 70,000 דולרים, יועבר במהלך 12 החודשים שלאחר חתימת ההסכם המאוחר – בכפוף להצגת אישורים שונים ביחס למעמדם המשפטי של המקרקעין שבמחלוקת ושל נכס נוסף (להלן: הנכס השני). שני נכסים אלה (להלן במשותף: נכסי המקרקעין) הוגדרו כבטוחה לפירעון החוב, ונקבע כי ימושכנו לזכות דעוס. זמן קצר לאחר מכן, בוצע רישום המשכונות, בהתאם לסיכום.

           אשר לתנאי ההחזר, נקבע כי על דופני לפרוע את חובו בעשרה תשלומים חודשיים שווים – שהראשון שבהם יועבר לדעוס "תוך 30 יום ממועד מתן הודעה בכתב... על רצונו כי הלווה יפרע את ההלוואה" (סעיף 17 להסכם המאוחר). כמו כן, הובהר כי דעוס רשאי לבחור באחד משני המנגנונים הבאים – הצמדה לדולר ארה"ב (בשער חליפין שלא יפחת מ- 4.8 ₪ לדולר), ולחלופין, "ההלוואה תהא שווה לכל זכויותיו של הלווה במקרקעין ברח' שילה [המקרקעין שבמחלוקת] וכל זכויותיו של הלווה במקרקעין ברח' ירושלים השלמה [הנכס השני]". עוד נקבע, כי בנסיבות מסוימות – כגון אי עמידה של דופני בהתחייבויותיו, או כניסתו להליכי פשיטת רגל – יוכל דעוס למכור את המקרקעין ולהיפרע מכספי התמורה.

           לבסוף, סעיף 25 להסכם המאוחר מורה כי הפרה יסודית של ההסכם "תזכה את הצד המקיים בפיצוי מוסכם בסך של 25% מסכום ההלוואה".

           יש לציין כי בשלב מאוחר יותר ניהלו הצדדים מגעים לכריתת הסכם מכר "מסודר", ובמהלך חודש דצמבר 2006 אף הוחלפו ביניהם טיוטות שערך משיב 2, בא כוחו של דעוס (להלן: טיוטת הסכם המכר). מכתב ששלח בא כוחו של דופני לצד שלישי (גב' תמר מדר), ביום 1.1.2007, מלמד כי באותו שלב סבר דופני שעסקת מכירה אכן עומדת על הפרק, ופעל להסרת עיקול שנרשם לזכות מדר על המקרקעין שבמחלוקת. עם זאת, המגעים לא הבשילו, וטיוטת הסכם המכר מעולם לא נחתמה.