ע"א 38587-02-16 פרץ ואח' נ' רוטביין ואח'

זהו ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בעכו (השופטת דנה עופר) מיום 27.12.15 לפיו קיבל את תביעת המשיבים לדמי שימוש ראויים והחזר תשלום ארנונה, דחה את התביעה בגין נזק נטען לנכס המקרקעין, וחייב את המערערים לשלם למשיבים 46,800 ₪ ועוד 4,500 ₪, מיום 1.3.13 ועוד הוצאות משפט בסך 7,500 ₪ ושכר טירחת עורך דין בסך 15,000 ₪.

המשיבים הם המחזיקים והזכאים להירשם כבעלי זכויות החכירה בשתי יחידות מגורים בשביל הרימון 4 בנהריה (חלקה 337 בגוש 18209) שרכשו מהבעלים הקודמים ביום 27.2.12. המערערים היו השוכרים של שתי היחידות האלה. המשיבים דרשו מהמערערים לפנות את הנכס לאחר שרכשו אותו, ומשסירבו המערערים לפנות את הנכס בטענה לזכות דיירות מוגנת, הגישו המשיבים תביעת פינוי לבית משפט השלום בנהריה.

בפסק דין שניתן בתביעת הפינוי ביום 12.5.13 על ידי השופטת ע. ויינברגר, דחה בית המשפט את טענת הנתבעים המערערים לדיירות מוגנת מכח הבטחה שנתן להם הבעלים הקודם להתגורר בנכס לכל ימי חייהם. כמו כן דחה את טענת המערערים שיש לראות את ההשקעה שהשקיעו בנכס על ידי הגדלתו כחלף דמי מפתח המקנה להם זכות לדיירות מוגנת בנכס. זאת, לאחר שקבע בית המשפט בתביעת הפינוי שהוא מקבל את טענת המשיבים ש-"כל רוכש סביר לא היה מוצא בתוספות הבנייה ערך כלכלי כלשהו" (סעיף 44 לפסק הדין).

בניגוד לטענה של המשיבים בבית משפט השלום בנהריה בתביעת הפינוי שאין לתוספות הבנייה ערך כלשהו, טענו המשיבים בפני בית משפט השלום בעכו בתביעה לדמי שימוש ראויים, שהם זכאים לדמי שימוש ראויים בגין השימוש באותן תוספות בנייה חסרות ערך, בנוסף על דמי השימוש הראויים בנכס המקורי. אמרתי כבר שאלו טענות מנוגדות, אך בית המשפט קמא טעה לחשוב שאין סתירה בין הטענות. אדון אפוא בדרכו של בית המשפט קמא למסקנה שאליה הגיע.

בית המשפט קמא קבע שאכן, קביעת השופטת ויינברגר בפסק הדין שאין כל ערך כלכלי לתוספות הבנייה, מקימה השתק פלוגתא ביחס לשאלת הערך הכלכלי של תוספות הבנייה. "עם זאת, אין בכך כדי ליצור השתק החוסם את תביעת התובעים לשכר דירה ראוי, בגין התקופה שבה החזיקו הנתבעים בנכס ללא כל זכות בדין. למרות הקביעה שהתוספות שבנו הנתבעים חסרות ערך כלכלי, הרי שלא נובע מקביעה זו שלנכס כולו אין ערך כלכלי; ודאי לא נובע מקביעה זו, בבחינת השתק כלשהו, כי אין לתובעים זכות לדמי שכירות ראויים עבור הנכס".

אין חולק, שהקביעה שאין ערך כלכלי לתוספות הבנייה אינה מחייבת את המסקנה שלנכס כולו אין ערך כלכלי. הערך הכלכלי של הנכס המקורי לפני תוספות הבנייה לא הופחת לאפס בשל כך שלתוספות הבנייה אין ערך כלכלי. ואולם, ככל שניתן להבין מפסק הדין שהיעדר ערך כלכלי לתוספות הבנייה אינו מוביל לכך שאין לפסוק דמי שימוש ראויים, מסקנה זו שגויה. אם ניתן לקבוע עבור נכס דמי שימוש ראויים, זה אומר שבנכס זה צפוי זרם של הכנסות. המסקנה הנוספת היא שזרם הכנסות זה ניתן להיוון כך שלנכס יש ערך כלכלי. אם צפוי שישלמו עבור הנכס דמי שימוש ראויים של 100 ₪ לחודש, הערך הכלכלי הנוכחי של הנכס הוא בין 100 ₪, כגובה ההכנסה הצפויה בחודש הראשון, לבין היוון זרם ההכנסות הצפוי לכל תוחלת החזקתם של המחזיקים בנכס. יש קשר ישיר בין הנתון בדבר זרם דמי השימוש החודשיים לבין הנתון בדבר הערך הכלכלי הנוכחי של הנכס. קביעה שאין לנכס כלל ערך נוכחי משמעה קביעה שלא צפוי מהנכס שום זרם של הכנסות או יותר נכון, שזרם ההכנסות הצפוי הוא אפס בכל חודש.

אני דוחה את טענת המשיבים, שקביעת בית משפט השלום בנהריה בדבר הערך הכלכלי של תוספות הבנייה נעשתה לצורך הכרעה בשאלה אם ניתן לראות בתוספות אלה חלף דמי מפתח בלבד, ואין לה תוקף לצורך קביעת דמי השימוש הראויים. דיני השתק פלוגתא אינם דיני השתק עילה, ואינם תלויים בקשר לעילה הנדונה בפני בית המשפט במשפט הראשון. כפי שנקבע בע"א 1041/97 אבי סררו נ' נעלי תומרס בע"מ, פ"ד נד (1) 642:

"השתק פלוגתא מקים מחסום דיוני לבעל-דין המבקש לשוב ולהתדיין בשאלה עובדתית מסוימת שכבר נדונה בין בעלי-הדין בהתדיינות קודמת אם מתקיימים ארבעה תנאים, והם:

א.הפלוגתא העולה בכל אחת מההתדיינויות היא אכן אותה פלוגתא, על רכיביה העובדתיים והמשפטיים.

ב.קוים דיון בין הצדדים באותה פלוגתא במסגרת ההתדיינות הראשונה, ולצד שנגדו מועלית טענת השתק בהתדיינות השנייה היה יומו בבית-המשפט ביחס לאותה פלוגתא.

ג.ההתדיינות הסתיימה בהכרעה מפורשת או מכללא של בית-המשפט באותה פלוגתא, בקביעת מימצא פוזיטיבי, להבדיל ממימצא הנובע מהיעדר הוכחה.