ע"א 3578/15

המשנה לנשיאה א' רובינשטיין:

א.           ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל-אביב (השופט א' זמיר) מיום 1.4.15 בת"א 2124-04, שבמסגרתו נדחתה, בין השאר, תביעה כספית אשר הגישה מצפה בית שמש בע"מ (להלן המערערת) כנגד רשות מקרקעי ישראל (להלן המשיבה 1) – בין היתר – בגין גביית תשלום דמי חכירה מהוונים ביתר. בראשונה היו לפנינו שני ערעורים על פסק הדין. בערעור השני, אשר הוגש מטעם הסוכנות היהודית (להלן המשיבה 2) – ע"א 3564/15, שבו נכללו סוגיות שונות – הושגה ביום 16.11.16 פשרה (ראו פסק הדין החלקי מיום 17.11.16). מבין הטענות שהועלו בערעור דנא (ע"א 3578/15), אשר נדון בפנינו ביום 21.11.16, נותרה איפוא סוגית דמי החכירה בלבד במחלוקת.

ב.            לפתחנו מונחת השאלה, האם מקנה החלטה מס' 611 של מועצת מקרקעי ישראל (להלן החלטה 611) מיום 13.10.93 פטורים או הנחות לחוכר לפי שיוכה המוניציפלי של הקרקע בטרם שינוי יעודה, או שמא אך פטורים והנחות הקבועים למקרקעין מתוקף יעודם החדש? למען הבהירות, נביא כבר כאן את לשון סעיף 3(ב) להחלטה, הרלבנטי לענייננו:

"3. ... רשאי המינהל לפי שקול דעתו ובהתאם לצרכיו לפעול לפי אחת או יותר מן החלופות הבאות:

...

ב.       1) לאפשר לחוכר, לרבות לאחר מטעמו, לחכור את הקרקע ששונה ייעודה כאמור בסעיף 2, כולה או חלקה, לפי שקול דעת המינהל, למטרת שמוש לפי הייעוד החדש, ללא מכרז, תמורת תשלום דמי חכירה מהוונים בשעור 51 אחוזים משווי הקרקע לפי ייעודה החדש, כפי שייקבע על ידי השמאי הממשלתי, בכפוף למלוי תנאי חוזה פתוח מהוון המקובל במינהל (91 אחוז), שעליו יחתום החוכר.

          2) על אף האמור בפסקה (1) לעיל, מקום שנהוגים פטורים או הנחות ממחיר הקרקע יהיה התשלום למינהל בשעור 51 אחוזים, כאמור לעיל, מהמחיר הנהוג באותו מקום" (ההדגשה הוספה – א"ר).

          המחלוקת בנידון דידן נוגעת לפרשנות המונח "באותו מקום" הקבוע בסעיף 3(ב)(2) סיפה – האם מתיחס הוא למיקום הקרקע בטרם שינוי היעוד או שמא לאחר מכן; וזאת, בנסיבות שבהן גרר שינוי יעודה של הקרקע גם מעבר לרשות מוניציפלית אחרת. ביטויה המעשי של המחלוקת: האם דמי החכירה המהוונים ששילמה המערערת – קרי, בהתאם להנחה הנהוגה בשיוך המוניציפלי החדש של המקרקעין הנתונים במחלוקת, בבית שמש, ולא לפי ההנחה הנהוגה במושב זנוח, שהיא יותר משמעותית – נגבו כדין? 

ג.            יצוין, כי החלטה 611 נמנית על שורה של החלטות המכונות "מיטיבות", שנתקבלו על-ידי מועצת מקרקעי ישראל בשנות ה-90 של המאה הקודמת בעניין שינוי יעודן של קרקעות מדינה אשר הוחכרו לישובים חקלאיים, ובוטלו במסגרת בג"ץ 244/00 עמותת שיח חדש, למען השיח הדמוקרטי נ' שר התשתיות הלאומיות, פ"ד נו(6) 25 (2002) (להלן פרשת שיח חדש); זאת, מאחר שנפסק כי ההטבות אשר הוקנו מכוחן מפלות לטובה באופן בלתי סביר את ההתישבות החקלאית. המקרה שלפנינו נוגע ליישומה של החלטה 611 בתקופה אשר קדמה לביטולן של החלטות אלה.

רקע והליכים קודמים