ע"א 35368-06-13 אברהמר נ' לויתן (ברקובר) ואח'

סגן הנשיאה יצחק ענבר:

1.לפנינו ערעור (שהוגש לאחר נטילת רשות) על החלטתו של בית משפט השלום בתל-אביב (כב' השופטת ת' אברהמי), אשר ניתנה ביום 16/5/13 בת.א 152849-09, שבה נעתר לבקשת המשיבות להורות על פירוק השיתוף במגרש ברחוב צוריאל ברמת גן, הידוע כחלקה 285 בגוש 6205 (להלן –הנכס, המקרקעין, או המגרש). במוקד הדיון השאלה: האם אפשר מלכתחילה להורות על פירוק שיתוף של בית הראוי להירשם כבית משותף שטרם נרשם ככזה, שחל עליו פרק ו'1 לחוק המקרקעין (להלן גם –"בתי פרק ו'1"), אשר יחידות הדיור בו הוחכרו או שקיימת לגביהן התחייבות חוזית.

החלטת בית משפט קמא

2.הצדדים הם הבעלים בחלקים שווים של זכויות הבעלות במגרש, ששטחו 660 מ"ר, ולאחר הבאתה של הפקעה לצרכי ציבור של 125 מ"ר – 535 מ"ר נטו. על המגרש בנוי בית מגורים ישן, דו-משפחתי, בן קומה אחת (להלן –"הבית" או "המבנה"). מזה עשרות שנים קיימת חלוקת שימוש במבנה ובמגרש. המשיבות עושות שימוש בחלקו הצפוני-מזרחי של המגרש לרבות ביחידה הצפונית במבנה, ואילו המערער עושה שימוש בחלק הדרומי-מערבי של המגרש וביחידה הדרומית במבנה. חלוקת השימוש באה לידי ביטוי בחכירות צולבות – כל אחד מהצדדים אוחז בזכויות חכירה רשומות בכמחצית המגרש, כמפורט בתשריט שצורף לשטרי החכירה (מיום 13/7/49).

3.איש מהצדדים אינו גר מזה זמן במקרקעין. חלקו של המערער, שהוא יזם בתחום הבניה ובנו הוא קבלן רשום, מושכר לצד שלישי.

4.לפי זכויות הבניה החלות על המגרש, ניתן להקים עליו בניין בן חמש קומות על עמודים בצירוף קומת גג ומרתף, עם 15 יחידות דיור בסך הכל. בהינתן שהנכס נמצא במקום מרכזי בעיר רמת גן, ברוחב קטן בעל נגישות טובה וקרבה לצירי תנועה עיקריים (סעיף 43 לפסק הדין) – טמון בו פוטנציאל כלכלי רב. הצדדים ניהלו במשך שנים מגעים לגבי מימוש הזכויות במגרש ובחנו, בין היתר, אפשרות לבצע עסקת קומבינציה, אלא שמגעים אלו לא נשאו פרי ובמצב דברים זה הגישו המשיבות נגד המערער את תביעתן לפירוק השיתוף במקרקעין.

5.המשיבות טענו בכתב התביעה, כי הדרך הטובה ביותר לנצל את המקרקעין הנה בניה משותפת של שני הצדדים, אולם ככל שהדבר לא יסתייע מן הראוי להורות על פירוק השיתוף במקרקעין בדרך של מכירתם וחלוקת הפדיון. לטענתן פירוק השיתוף בעין אינו אפשרי ויסב לצדדים נזקים כבדים, שכן חלוקת המגרש לשניים תיצור שני מגרשים קטנים של 268 מ"ר, שבאף אחד מהם אי אפשר יהיה לקבל היתר בניה לניצולן הראוי של זכויות הבניה, זאת בהינתן ש"מגרש בניה מינימלי" ברמת גן מצריך שטח של 450 מ"ר.

6.המערער טען בכתב הגנתו, כי הוא מעוניין להמשיך ולאחוז בנכס לאור "זיקה רגשית רבה" שיש לו אליו, וכי הוא מייעד את הנכס לצאצאיו. להשקפתו, "הדרך הטובה והנכונה ביותר לפירוק השיתוף...היא רישום בית משותף לפי המצב הקיים בשטח, לרבות הצמדת שטחי קרקע וזכויות בנייה לפי החכירות הרשומות במקרקעין ולפי החלוקה בפועל הקיימת בין הצדדים" (המבוא לכתב ההגנה המתוקן). וכן: "...הדרך הטובה והנכונה ביותר לשימור זכויות שני הצדדים במקרקעין, היא לפעול כאמור בסעיף 42 לחוק המקרקעין, ולרשום את המקרקעין כבית משותף" (סעיף 9 לכתב ההגנה המתוקן). יחד עם זאת, במקום אחר טען המערער, כי "הואיל ועל המקרקעין רשומות חכירות הקובעות בפועל את השטח הספציפי והמסוים המצוי בקניינו ובחזקתו של כל אחד מהצדדים, והואיל ובפועל בנוי על המקרקעין בית בן שתי יחידות דיור הראוי להרשם כבית משותף, הרי למעשה אין שיתוף במקרקעין ואין מקום לדרוש פירוק השיתוף בהם – בוודאי לא בדרך של מכירת המקרקעין לצד ג'" (סעיף 32 לכתב ההגנה המתוקן; ההדגשות בקו תחתי במקור). על רקע מסגרת דיונית זו טען המערער בסיכומיו, בין היתר, כי מלכתחילה לא ניתן להורות על פירוק שיתוף בבתי פרק ו'1 (בתים הראויים להירשם כבתים משותפים, שטרם נרשמו), אשר יחידות הדיור בו מוחכרות בחכירות צולבות.

7. מחלוקת נוספת שנתגלעה בין הצדדים התייחסה להפקעה. המערער טען, כי מאחר שההפקעה בוצעה בחלק המגרש המוחכר למשיבות, עליהן לשאת במלוא סיכוניה. המשיבות טענו, מנגד, כי על הסיכון להתחלק בין הצדדים בהתאם לחלקיהם השווים בבעלות במגרש כולו.