ע"א 33131-06-14 הבלין נ' גבאי ואח'

לפניי ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בירושלים (ת"א 25487-06-11; כב' השופט א' רון) מיום 24.4.2014 (ופסק דין משלים מיום 27.4.2014). בפסק דין זה התקבלה תביעה שהגיש המשיב 1 נגד המערער, עורך-דין שייצגו בעסקת מכר מקרקעין. עורך הדין חויב לשלם לו סך של 72,114 ₪ וכן 12,500 ₪ הוצאות משפט והשבת האגרה. סכום החיוב בפסק הדין מהווה תשלום של היטל השבחה שבו נשא המשיב כאשר טענתו – שהתקבלה בבית משפט קמא – הייתה שלא הוא זה שצריך לשאת בתשלום זה אלא המוכר (שלא התגונן וניתן נגדו פסק דין); ולחלופין צריך לשאת בו עורך הדין – הוא המערער. סוגיה זו של חבות עורך הדין בסכום היטל ההשבחה היא העומדת במוקד הערעור.

רקע רלבנטי 

ביום 29.10.2005 רכש המשיב 1, מר שלמה גבאי (להלן: גבאי), יחד עם אשתו, המשיבה 3, גב' שולמית גבאי, דירה מידי המשיב 2, מר משה אלקיים. המערער, עו"ד שמואל הבלין (להלן: עו"ד הבלין), ערך את הסכם המכר שבין הצדדים. לפי ההסכם, שולם עבור הנכס סכום כולל של 180,000 דולר ארה"ב. במועד חתימת ההסכם שולם סך של 80,000 דולר ארה"ב. היתרה בסך של 100,000 דולר ארה"ב נקבעה לתשלום במועד מוסכם מאוחר יותר (להלן: "יתרת התשלום"). תשלום מאוחר זה הותנה בהסכם בשורה של תנאים (סעיף 5.ב.): "כפוף להמצאת אישורי מס שבח ומס מכירה ואישור עירייה לטאבו וכנגד מסירת הדירה וכנגד ובכפוף להמצאת ייפוי-כוח בלתי חוזר וכל המסמכים, האישורים והחתימות הדרושות לרישום הזכויות בשם הקונה, לרבות שטרי העברה חתומים ומאושרים וביטול ושחרור כל השעבודים מהדירה וכאשר הדירה נקיה מכל חוב, שעבוד או עיקול. אם יחסרו אישור או מסמך יופקדו מתוך התשלום האחרון סכום הנדרש לפי שיקול דעת עורך-הדין להבטחת כל תשלום הנדרש להשגת האישורים החסרים" (ההדגשה אינה במקור).

בתביעה שהוגשה לבית משפט קמא נטען שמועד התשלום של יתרת הסכום נדחה מזמן לזמן, בהתאם לבקשת הקונה גבאי, בהסכמת המוכר, ובאישור עו"ד הבלין. במועד שהוסכם בין הצדדים – שלא פורט בכתב התביעה – שולמה יתרת התשלום מידי גבאי ישירות לידי המוכר, וזאת משנטען שגבאי לא קיבל כל הוראה אחרת מעו"ד הבלין. עוד נטען שבחודש ספטמבר 2010 חתם גבאי על זיכרון-דברים למכירת הדירה לאחר. מבדיקה שערך גבאי, כך הוא טען, התברר שהדירה מושא הליך זה מעולם לא הועברה על-שמו מאחר שרבץ על הדירה חוב היטל השבחה, שנוצר עוד טרם חתימת ההסכם ושתשלומו חל על המוכר. בשל ההתחייבויות שניטלו בזיכרון-הדברים שילם גבאי את היטל ההשבחה בסך 72,114 ₪. בתביעה התבקשה השבת היטל ההשבחה ששילם גבאי – מהמוכר; ולחילופין מעו"ד הבלין.

טענת גבאי נגד המוכר בעסקה – הוא המשיב 2 – הייתה כי "בהתאם לסיפא לסעיף 7 להסכם, ובהתאם לרישא סעיף 8 להסכם" התחייב המוכר בתשלום היטל ההשבחה (סעיף 11 לכתב התביעה). המוכר – משיב 2 – לא הגיש כתב הגנה. ביום 20.11.2014 ניתן נגדו פסק-דין בהיעדר הגנה על מלוא סכום התביעה. יובהר שפסק הדין בהיעדר הגנה אינו מושא ערעור זה. המוכר אף לא הגיש כל תשובה או כתב טענות אחר בתיק זה.

לחילופין כאמור נטען על-ידי גבאי שיש להשית את סכום חוב היטל ההשבחה בו הוא נשא על עו"ד הבלין. נטען שעו"ד הבלין התרשל בהפעלת שיקול דעתו, וזאת בארבעה: ראשית, הוא לא הודיע על חוב היטל ההשבחה הרובץ על הדירה ולא פעל בהתאם להתחייבויותיו בהסכם; שנית, הוא לא עשה את הנחוץ לשם תשלום היטל ההשבחה מיתרת התשלום; שלישית, הוא פעל בניגוד אינטרסים; ורביעית, הוא לא פעל להשלמת הרישום במהירות האפשרית ולא עדכן את גבאי במניעת הרישום.