ע"א 13494-05-16 זעירא ואח' נ' בר און ואח'

השופטת י. שבח:

ערעור וערעור שכנגד על פסק דינו של בית המשפט השלום בתל אביב מיום 06.03.2016 בת"א 35399-06 (כבוד השופטת ה. פלד) לפיו חויבו המשיבים/מערערים שכנגד לפצות את המערער/משיב שכנגד ב 75% מנזקיו, המתבטאים בסך של 560,000 ₪ - "עלויות הכשרת המבנה": בסך של 20,000 ₪- עלויות רישוי, ובסך נוסף של 180,000 ₪ - בגין אובדן שכר דירה, בתוספת הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד.

רקע עובדתי

1.זו הפעם השנייה שהסכסוך בין בעלי הדין מגיע לפתחה של ערכאת הערעור.

המערער הינו בעל זכויות החכירה במגרש בשטח של 500 מ"ר המצוי במושב בני עטרות עליו החל לבנות את ביתו בסיועם של האדריכל- המשיב 1 והמהנדס - המשיב 2, שהיו בעת הרלבנטית שותפים במשרד אדריכלות. ביום 11.3.1997 הגישו המשיבים לוועדה המקומית לתכנון ולבניה "לודים" בקשה להיתר בניה בשמו של המערער שכללה תכנית לבניית בית חד-קומתי בשטח של 151.48 מ"ר (להלן- התכנית הראשונה). התכנית אושרה ע"י הועדה המקומית וביום 23.6.1998 הוצא לה היתר בניה, ההיתר היחיד שהוצא לבניה על המגרש עד כה (להלן- ההיתר או היתר הבניה). לו הסתפק המערער בהיתר זה, כי אז היה יושב תחת גפנו ותחת תאנתו עד עצם היום הזה, אלא שרצונו האמתי היה בבית דו-קומתי המקורה בגג רעפים. על מנת לעמוד בלוח הזמנים שנקבע בחוזה הפיתוח, הוגשה בשלב ראשון התכנית הראשונה לבית חד קומתי, מתוך כוונה להגיש לאחר מכן תכנית שינויים התואמת לרצונותיו של המערער.

2.הגם שרק ביום 08.03.1999 הוגשה לוועדה התכנית המתוקנת שכללה קומה שניה וגג רעפים (להלן- התכנית השנייה) בוצעה יציקת היסודות כבר ביום 30.06.1998, בינואר 1999 בוצעה יציקת הקומה הראשונה, ובחודש מאי 1999 נבנה גג הרעפים- הכל לפי התכנית השנייה שטרם אושרה, ואף לא אושרה לאחר מכן. המשיבים סברו כי שטח הבניה הכולל של התכנית השנייה מסתכם לצרכי ההיתר ב- 172 מ"ר, שכן חישבו בשוגג את שטח הקומה שמתחת לגג לצורך ההיתר, בהסתמך על אגדים שייבנו בו, ב- 19 מ"ר בלבד, בעוד ששטח זה חושב ע"י הוועדה ב- 74.46 מ"ר, כך ששטחו הכולל של הבית לפי התכנית השנייה חושב ע"י הועדה ב- 234.33 מ"ר. ביום 15.08.1999 נערכה באתר הבניה ביקורת ע"י מפקח בניה מטעם הועדה, ובו ביום הוצא למערער צו הפסקת עבודה. הבניה אכן הופסקה.

התכנית השנייה לא חרגה אמנם מהתב"ע, וניתן היה לקבל גם בגינה היתר בניה, אלא שזה היה כרוך, בשים לב לתוספת השטח, בתשלומים נוספים לרמ"י כדמי היתר, ולוועדה בגין אגרות בניה, ואלו חרגו מיכולותיו הכספיות של המערער. המערער נקלע אפוא למבוי סתום: מחד גיסא- היעדר יכולת לממן את התשלומים שהיו כרוכים באישור התכנית השנייה, ומאידך גיסא – היעדר אפשרות לחזור לתכנית הראשונה, משהשלד נוצק לפי התכנית השנייה, והקונטור שלו לא תאם להיתר המקורי.

3.השלד נותר בשיממונו במשך השנים, וזה מצבו גם היום.

פסק הדין הראשון

4.בשנת 2006 הגיש המערער נגד המשיבים תביעה כספית ע"ס 1,740,370 ₪, בה טען, בין היתר, כי המשיבים טיפלו ברשלנות בהכנת התכנית השנייה, בבקשת ההיתר ובפיקוח על הבניה, ששיאה בחישוב השטחים בהכנת התכנית השנייה, ובמתן הוראה למערער להתחיל לבנות את המבנה וגם את יסודותיו בהתאם לתכנית השנייה, אף שטרם קיבלה היתר, בהנחה שזה נתון יינתן.

5.בפסק הדין הראשון שניתן ביום 06.08.2012 דחה בית משפט קמא את תביעת המערער תוך חיובו בהוצאות, בקבלו את קו ההגנה של המשיבים לפיו ביקש המערער להערים על רשויות התכנון ולבנות בחלל הגג קומה שנייה לניצול מיידי, מבלי לשלם את תוספת התשלום ואת האגרות הנדרשים. בית משפט קמא קבע כי "מלכתחילה ביקש זעירא לבנות בשטח חלל הגג קומה שנייה מבלי לשלם את התשלומים הנובעים מכך לרשויות", וכי "אשמו" של המערער, המתבטא באופן בניית גג הבית, "הוא הסיבה המכרעת לנזק", ללא קשר להתנהלות המשיבים. בית משפט קמא הוסיף וקבע כי לא הובאה בפניו "ראיה הנדסית, על פיה ניתן לקבוע כי היסודות לבית הדו קומתי, שונים מהיסודות לבית החד קומתי...", ו- "אילו התובע לא היה מציב עובדות בשטח, כטענת הנתבעים, ומממש את תכניתו לבנות את עליית הגג ללא קשר להליכי הרישוי, ניתן היה באותה עת (סיום בניית קומת הקרקע) למצות ההליכים מול הועדה, ולחילופין, לבנות את עליית הגג באופן שיתיישב עם חישוב השטחים שנעשה על ידה".

הערעור הראשון