סעדון ואח' נ' שקד ואח'

פסק דין

תובענה למתן סעד הצהרתי שלפיו זכאים המבקשים, להירשם כבעלי זכויות החכירה בדירת גג בת 6 חדרים, אשר לה צמודים 7 מקומות חניה המסומנים באותיות א', ב', ו', י', י"ג, כ"ד ו-כ"ה בבניין ברח' עולש מצוי 8 בנתניה, וכן למתן סעד הצהרתי שלפיו מחסן המצוי בחניון התת קרקעי של הבניין מהווה חלק מהרכוש המשותף בבניין.

רקע

המבקשים התקשרו עם המשיבה 1 ובעלה המנוח, הוא הקבלן שבנה את הבנין (להלן: "שקד") ביום 31.3.2004, בהסכם לרכישת זכויות החכירה וההחזקה בדירה מספר 17 בבניין השוכן ברחוב עולש 8 בנתניה. במסגרת ההסכם צוין כי לדירה צמוד שטח חניה של 97.5 מ"ר. לטענת המבקשים שטח זה כולל את החניות המסומנות א', ב', ו', י', י"ג, כ"ד, ו- כ"ה.

המשיבים 3 ו-4 (להלן: "המשיבים") מתגוררים בדירה מספר 14 באותו בניין. לטענתם, הם רכשו את דירתם ביום 6.11.1997 ובתחילת שנת 2003 או בסמוך לכך רכשו באמצעות נציג ועד הבית מר אריק אורן (להלן: "מר אורן") את החניה המסומנת כ"ה (להלן: "חניה כ"ה") ומחסן, במטרה להצמיד אותם לדירתם.

ביום 31.8.2008 הגישו המבקשים תביעה לסילוק יד ודמי שימוש ראויים נגד המשיבים, בגין השימוש בחניה כ"ה ובגין השימוש במחסן אשר לטענת המבקשים הינו חלק מהרכוש המשותף בבניין (ת"א 6149/08 סעדון ואח' נ' יולש ואח'). בית משפט השלום בנתניה דחה את התביעה וקבע, בין היתר, כי לא הוכח שהתובעים רכשו דווקא את חניה כ"ה או כל חניה אחרת, וכן לא הוכח כי המחסן הוא אכן רכוש משותף לכלל הדיירים.

המבקשים ערערו על פסק הדין (ע"א 42283-10-11 סעדון ואח' נ' יולש) וביום 22.3.2012 התקבל הערעור במובן זה שהצדדים קיבלו הצדדים את הצעת בית המשפט, לפיה "הואיל ומדובר בזכויות קנייניות, ישמרו זכויות הצדדים לטעון לזכויות קנייניות במסגרת הליך רישום הבית המשותף ואף לאחר מכן בהליכים בערכאה המתאימה לעניין קביעת הזכויות הקנייניות".

בעקבות זאת הוגשה התובענה דנן.

תמצית טענות הצדדים

תמצית טיעוני המבקשים

המבקשים מבססים טענותיהם על הסכם הרכישה שכרתו עם הקבלן, וכן על הודעה על אכלוס משתכנים מטעם מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "ממ"י") משנת 1993, שבה מצוין כי לדירה צמוד שטח חניה הכולל 97.5 מ"ר.

בנוסף טוענים המבקשים, כי ההסכם לרכישת החניה והמחסן על-ידי המשיבים אינו תקף, מאחר שמדובר בהסכם לעשיית עסקה במקרקעין כמשמעותו בחוק המקרקעין התשכ"ט-1969 והמשיבים לא הציגו כזה. לעניין זה טוענים המבקשים כי לא ניתן להאמין לגרסת המשיבים לפיה אבד להם ההסכם שנערך בכתב.

כמו כן, לטענת המבקשים, על-פי סעיף 16 (א)(1) לחוק מיסוי מקרקעין, אין תוקף למכירה שלא הוצהר עליה למנהל ולא שולם עליה המס, ובענייננו מודים המשיבים כי המכירה כביכול אכן לא דווחה לרשויות המס וממילא לא שולם המס בגינה.

עוד טוענים המבקשים כי המשיבים הודו שלא קנו את החניה והמחסן משקד, ובכל אופן שקד לא ערך ייפוי כוח בכתב להסמיך את מר אורן למכור בשמו את החניה והמחסן ואף סירב לחתום על מסמך כלשהו בקשר למכירת החנייה.

טענת המבקשים היא, כי המשיבים יחד עם מר אורן, עשו יד אחת כדי להקנות למשיבים את החנייה תמורת תשלום שיועבר למר אורן או לקופת ועד הבית, ואין בכך כדי להקנות למשיבים כל זכות בחניה שנמכרה על-ידי שקד למבקשים, או במחסן השייך לרכוש המשותף של הדיירים בבניין, ואשר שקד ואורן אינם רשאים למכרם.

תמצית טיעוני המשיבים

מנגד טוענים המשיבים, כי בתחילת שנת 2003 הם פנו אל שקד באמצעות מר אורן, וביקשו לרכוש משקד מחסן וחניה המצויים בחניון התת קרקעי של הבניין ולהצמידם לדירתם, זאת לאחר שהייתה בבעלותם כבר חניה אחת. לדבריהם, שקד הודיע כי ימכור להם את חניה מס' 24 המופיעה בתשריטים שהוגשו על-ידי הצדדים כחניה כ"ה, יחד עם המחסן הצמוד לה, וכי שקד בתפקידו כחברה משכנת, ידאג לדיווח ותיקון הרישום מכל הנובע מההעברה של הנכס, כפי שעשה ביחס לדירתם.

בהקשר זה טוענים המשיבים, כי שקד ציין לפניהם שבכוונתו למכור את אחת מהדירות הרשומות על שמו בבניין ולכן יעביר את כספי מכירת החניה לטובת שיפוץ חזית הבניין באמצעות ועד הבית. לפיכך, הפקידו המשיבים בידי ועד הבית ו/או בעלי המקצוע שהוזמנו מטעמו של שקד את התמורה בגין החניה שרכשו. לטענתם, לאחר ביצוע התשלום, דאג ועד הבית לדווח לעירייה כי המשיבים הם בעלי הזכויות במחסן, ומאז הם משלמים מיסי ארנונה בגינו.

לטענת המשיבים, המבקשים לא עמדו בנטל ההוכחה המוטל עליהם ולא הראו כי חניה כ"ה נרכשה במסגרת אותם 97.5 מ"ר של חניה או בכלל.

המשיבים מציינים כי המבקשים לא צרפו לתביעתם כל אישור זכויות, הסכם חכירה מהמינהל, או שרטוט מאושר מטעם החברה המשכנת באשר למיקום החניות אותן רכשו. לטענתם, עצם הוויתור על ראיות פוטנציאליות מעורר תהיות וספקות בנוגע לתמיכה ולסיוע שהיו בידי ראיות אלו להוות לגרסתם של המבקשים.