סעדה נ' בן טוב

פסק דין

1.יחסי שכירות שנסתיימו, עומדים ברקע תביעת התובע ליתרת חוב והתביעה הנגדית של הנתבע להשבה כספית של תשלומים וחיובי יתר וכן פיצוי בגין נזקים שנגרמו לו במהלך ובתקופת כינון יחסים אלו.

2.התובע הוא בעלים של 2 קוטג'ים שחולקו למספר יחידות דיור ברחוב הגיא 3 בהוד השרון. הצדדים התקשרו בהסכם שכירות ביום 10.11.08 לפיו שכר הנתבע מהתובע יחידת דיור לתקופה של שנה( להלן המושכר) . התמורה המוסכמת נקבעה לסך של 3450 ₪ לחודש (להלן- ההסכם הראשון) .כעבור כחודש ביקש הנתבע לשנות את מיקום הנכס המושכר והצדדים כרתו הסכם חדש מיום 10.12.08 בגין יחידת דיור בקומת הקרקע הכוללת גינה (להלן המושכר החליפי) כשהמעבר נקבע ליום 5.1.09 .התמורה המוסכמת בגין דמי השכירות של יחידה זו הכוללת תשלום עבור כבלים, אינטרנט ומיסי ארנונה הועמדה על סך של 4000 ₪ לחודש(להלן- ההסכם השני). אופן תשלום התמורה השנתית בסך של 48,000 ₪ היה אמור להתבצע ב 4 שיקים ואילו התשלום בגין מים, חשמל לפי קריאת מונה.

3.עקב החלפת המושכר כרתו הצדדים נספח להסכם במעמד כריתת ההסכם השני להסדרת המעבר. על פי נספח זה בוטל ההסכם הראשון וסוכם כי התשלומים שבוצעו על פיו ע"י הנתבע יוחזרו לאחר קיזוז בסך של 6000 ₪ בגין חודש ו- 22 ימי שכירות לרבות חשבון חשמל והבטוחה בדמות השיק הבנקאי תעמוד להבטחת ההסכם החדש. הצדדים פרטו בנספח את שיעור התשלומים ומועדיהם כדלקמן-הראשון בינואר 09 בסך של 7650 ₪ ו 3 תשלומים נוספים ע"ס 12,000 ₪.

4.המושכר החלופי פונה ע"י הנתבע בסמוך לחודש ינואר 2010. לגרסת התובע לא בוצעה השבת החזקה במושכר הנ"ל באופן מוסדר והנתבע נעלם והותיר בו נזקים.

5.לטענת התובע, חלף תשלום דמי שכירות שנתיים בסך 48,000 ₪, שילם הנתבע מחצית הסכום בלבד בסך של 24,000 ₪ וגם זאת באיחור על כן ביקש התובע להוסיף לסכום זה ריבית פיגורים בשיעור של 2% לחודש ובסך של 2,640 ₪ בהתאם למוסכם. בנוסף עותר התובע לקבלת החזר בגין תשלומים שביצע תחת הנתבע ובהם חוב לחברת חשמל בסך של 1,032 ₪ (קריאה מס' 7924); חוב בגין שימוש במים בסך של 240 ₪; שווי ממיר דיגיטלי של חברת "הוט" אשר שוויו 800 ₪ ונלקח מהמושכר וכן בגין השימוש בו עבור 13 חודשים בסך של 15.9 ₪ לחודש ובסך כולל של 206 ₪. בנוסף עותר התובע לקבלת החזר בגין מכתב עו"ד שנאלץ לשלוח לנתבע בסך של 750 ₪. לטענת התובע, הנתבע סרב לשלם לו את האמור ואף נקט בדרך של איומים.

6.לטענת הנתבע, במהלך שנת 2009 גילה כי התובע הציג בפניו מצגי שווא אודות יחידות המושכר שכן חילק שני קוטג'ים טוריים ל - 12 יחידות דיור ועבר על עבירות בתחום חוקי החשמל, המים והגז והכל תוך סיכון חיי השוכרים. הואיל ושהה רוב ימות השנה בחו"ל מתוקף תפקידו לא גילה את האמור אלא בשלב מאוחר יחסית. לגופה של התביעה טען הנתבע כי הפקיד בידי התובע דמי שכירות חודשיים ב - 4 המחאות דחויות לכל תחילת רבעון וכן הפקיד שיק בנקאי בסך של 20,000 ₪ כערבות לחיוביו. הנתבע הגיש תביעה נגדית כנגד התובע בסך של 25,848 ₪ הכוללת 20,000 ₪ בגין החזר הערבות, 900 ₪ עבור שכירת חדר במלון בעקבות ניתוק מים, 3,400 ₪ בגין תיקון צבע ברכב הנתבע ששרט התובע, 648 ₪ בגין חיוב יתר של חשמל ומים משחבר התובע לחיוב הנתבע דייר נוסף, 900 ₪ בגין ניתוק כבלי אינטרנט וכבלים עקב חיבור לא חוקי.

דיון

6.המחלוקת העיקרית נוגעת לתשלום דמי השכירות והאם נפרעו לידי התובע במזומן .

התובע העיד כי לאחר חתימת ההסכם השני נותרה יתרת זכות אשר נגררה להסכם השני , לכן התשלום בעבור הרבעון הראשון של תקופת השכירות שהיה אמור לעמוד ע"ס של 12,000 ₪ סולק ע"י הנתבע בדרך של השלמת תשלום של 7650 ₪ ליתרת הזכות של 4350 ₪ על פי הנספח להסכם. בהגיע מועד תשלום הרבעון השני בחודש מרץ 09 הפסיק הנתבע לשלם את דמי השכירות ונזכר לבצע את התשלום הנ"ל בחודש 10.09 וגם זאת בשיקים של אנשים זרים בסכומים שונים של 2762 ₪,1000 ₪ ,200 ₪ ובמזומן סך של 8038 ₪ . בגין איחור זה תבע התובע כאמור ריבית. הנתבע נותר לטענתו חייב בתשלום בעבור 2 הרבעונים אחרונים שבגינם לא שילם דבר ובסך כולל של 24,000 ₪.עוד ציין התובע כי הנתבע לא צבע את המושכר טרם פינויו ואף פירק את ברז המקלחון, המנורות ופגם בדלת. לדבריו החזיר לנתבע את השיק הבנקאי אשר שימש ערבות לחיוביו מכיוון שנאמר לו כי לא היה בתוקף.

עוד הסביר התובע בחקירתו כי חרף הימנעות הנתבע מתשלום דמי שכירות של מחצית מתקופת השכירות הוא נמנע מפינויו המיידי מהמושכר שכן הנתבע רכש את אמונו.

7.על פי עדות הנתבע שילם את מלא דמי השכירות ולראיה השיקים שנתן בתחילת תקופת השכירות הוחזרו לו. התשלום בוצע על ידו בהמרת השיקים למזומנים אולם אין בידו להציג קבלות המעידות על כך. זאת ועוד,לדבריו המיר את השיק הבנקאי שנתן כבטוחה לבקשת התובע ע"ס 20,000 ₪ וכספים אלו שימשו את התובע לטיפולי שיניים. לדבריו, יומיים טרם פינוי המושכר צילם את מונה המים והחשמל אשר מלמדים על חיוב בגין סכומים נמוכים משנתבעו. לטענת הנתבע פינה את הדירה כבר ביום 3.1.10 אך התובע נמנע מלהגיע לקבל ממנו את המפתח ועל כן המפתח נשאר בתיבת הדואר.

8.שני הצדדים הציגו מסמכים מטעמם.

התובע הגיש רישומים על פתקיות לגבי חישובים שביצע בגין חוב דמי השכירות. רישומים אלו אינם נושאים את אישורו או חתימתו של הנתבע ואף ניכר על חלקם כי נערכו בתקופות שונות. על כן ערכם הראייתי נמוך אם בכלל . הנתבע מצדו הגיש לעיוני תמונות (נ/1) ובהן בין היתר צילום של שעון החשמל המורה על מספר "07222" וכן צילום של מונה המים המורה על מספר "001662" ואולם גם צילומים אלו בעייתיים שכן אין עליהם ציון מדויק של המועד בו צולמו.

הנתבע צירף לכתב הגנתו צילומים של שני שיקים בלבד האחד ליום 5.7.09 והשני ליום 5.10.09 ושניהם על סך של 12,000 ₪ כל אחד. עוד צירף שני ספחי שיקים, האחד נושא תאריך 5/4 ומצוין עליו "שכ"ד ו"מזומן" וספח שיק נוסף עליו מצוין תאריך לא ברור אולם נכתב עליו מפורשות שכ"ד "1107" ומצוין על גביו "מזומן" וכי ניתן עבור שכ"ד "איציק". כמו כן ספחי השיקים הינם עוקבים אולם לא נראה בבירור כי אלו תואמים את מספרי השיקים.

9. בהעדר מחלוקת על החבות או שיעור החוב השאלות הדורשות הכרעה הן האם ניתנו 4 שיקים מלכתחילה, האם הוחזרו לידי הנתבע והאם פדה אותם במזומן. בענין זה סבורני כי יש לראות בטענת הנתבע משום טענת "הודאה והדחה" אשר יש בה כדי להעביר את נטל ההוכחה אליו.

יודגש כי התובע הכחיש בחקירתו קבלת שני שיקים נוספים על אלו ששולמו, השבתם או פרעונם לידיו.על כן עובר הנטל אל הנתבע כאמור.

בפסק דין שניתן לאחרונה על ידי בית המשפט העליון במסגרת רע"א 296/11, מוחמד נג'אר נ' שאוקי חמדאן עליאן (פורסם בנבו, 23.2.12) התייחס בית המשפט למהות טענת הפרעון ואמר (פסקה 7):

"...יישומה הקלאסי של דוקטרינה זו הוא במקרה בו נתבע טוען "פרעתי" – כיוון שהוא מודה בקיומה של עילת החיוב, אך מעלה טענת "הדחה" שבגינה הוא פטור מלשלם, עליו להוכיח את קיומה של טענה זו. כמובן, אף שיישומה הקלאסי של הדוקטרינה של "הודאה והדחה" במשפט הישראלי הוא המקרה של טענת "פרעתי", אין היא מוגבלת למקרה זה, וחלה היא על כל מקרה שבו הודה הנתבע או שהוכחו במלואם הרכיבים הנדרשים להקמת עילת החיוב והנתבע מעלה טענה אחרת שבגינה הוא פטור מלשלם; ... ניסוחה הכללי של הדוקטרינה הוא כי "בסיטואציה בה מודה הנתבע בעובדות המהותיות של עילת התביעה, אך מציין עובדות נוספות אשר בעטיין גורס הוא כי התובע אינו זכאי לסעד המבוקש... מוטל על הנתבע נטל השכנוע לגבי העובדות "המדיחות" הנטענות על ידו. כאשר הוא אינו מרימו, מתקבלת גרסת התובע, שכן הנתבע הודה בה"...".

בחינת עותקי השיקים שהוגשו ע"י הנתבע לא מחזקים את גרסתו כי אם את גרסת התובע באשר הציג רק 2 שיקים ואילו לגבי 2 שיקים נוספים הציג רק ספחים שלא בהכרח תואמים את רצף השיקים הראשונים. המסמכים שהוגשו לאחר הדיון, גם הם אינם יכולים ללמד על קשר וזיקה בהכרח לתשלומים שבוצעו לזכות התובע. אמנם ממסמך "A" שהוגש עולה כי התבצעו משיכות של מזומנים בתחילת חודש 4/09 ו 10/09. אולם משיכת סכומים שונים מחשבונו של הנתבע והעובדה כי נמשכו במועדים הקרובים לתחילת החודש אינם מעידה בהכרח על ייעודם לדמי שכירות שהרי אלו המועדים ה"נפוצים" לביצוע תשלומים שונים.