סעד ואח' נ' סויסה

פסק דין

עסקינן בתיק מאוחד הכולל את שתי התביעות שבכותרת, ואשר מתייחסות למבנה הנמצא ברחוב וואדי סאליב 11 בחיפה והידוע כחלקה 124 בגוש 10853 (להלן "המבנה").

התביעה הראשונה (ת"א 18893-06-10) עניינה פינוי/סילוק ידו של הנתבע משני מחסנים בהם מחזיק במבנה הנ"ל והתביעה השנייה (ת"א 11359-04-11) עניינה תשלום דמי שימוש ראויים ו/או דמי שכירות בגין אחד המחסנים.

יצוין, כי במהלך ניהול התיק, הודיע ב"כ התובעים כי התובע מס' 1 (להלן: "ריאד") איתר הסכם בכתב לגבי אחד המחסנים, כך שלמעשה אין חולק בדבר מעמדו של הנתבע כדייר מוגן ביחס למחסן זה. בנוסף, מסיכומי התובעים עולה, גם אם הדבר לא נאמר במפורש, כי התביעה הראשונה צומצמה על ידם למחסן אחד בלבד – זה שלטענתם מוחזק על ידי הנתבע שלא בדיירות מוגנת, כך שבעצם המחלוקת בסופו של יום מתייחסת למחסן אחד בלבד הן לגבי פינויו והן לתשלום דמי שימוש ראויים.

התביעה הראשונה (פינוי)

בכתב התביעה נטען, כי התובעים 1 - 3 הנם אחים המתגוררים בארה"ב ולהם זכויות בעלות בחלקים מסוימים במבנה. חלק מזכויותיהם רשום על שמם כמפורט בנסח הרישום שצורף לתביעה וחלק קיבלו מכוח זכותם בעיזבון אביהם המנוח פוואז חסן אלסעד (להלן "המנוח פואז"). לתובעים אלה אח בשם זיאד אשר התגורר בארה"ב ונפטר שם ביום 8/7/09 והם, ביחד עם אח זה, היורשים היחידים של אביהם המנוח.

עוד נטען, כי התובעים 7,8 קיבלו זכויותיהם במבנה מאביהם המנוח תופיק עבד אלוהאב ונרשמה לטובתם הערת אזהרה כמפורט בנסח הרישום הנ"ל. התובעים 5,6, 9 -12, הינם בעלי זכויות קנייניות במבנה כמפורט בנסח הרישום הנ"ל. התובע 13 הינו עיזבון המנוח מוחמד עבד אלוהאב אלסעד והוא מיוצג בתביעה זו ע"י אלמנתו הגב' הודא אלשנטי.

בתביעה מצוין עוד, כי למנוח פואז היה שותף (בזמנים הרלוונטיים) שהינו אחיו סעד בן חסן סעד (אגבאריה) אשר נפטר ביום 19/8/97 (להלן "המנוח סעד") ואשר היה רשום כבעלים של חלקים מסוימים במבנה. מנוח זה היה פסול דין ואחיו (המנוח פואז) היה אפוטרופסו עד לשנת 1984 ולאחר מכן מונה לו אפוטרופוס אחר שהינו אחיינו.

התובעת מס' 4 הינה מי שרכשה את זכויותיהם של התובעים 5 – 13 במבנה וכן של חסן פאייז חסן סעד אגבאריה ופארוק חסן סעד אגבאריה. נטען, כי תובעים 5 – 13 נכללו בתביעה זו לגבי התקופה שבין 1/1/98 עד לתאריך הסכם הרכישה ביום 3/10/09.

על פי התובעים, הנתבע מחזיק ומשתמש בחלק מהמבנה, כשלטענתו חלק זה משמש שני מחסנים למקררים וציוד כללי למטבחים ומאפיות. שטח כל מחסן הוא כ – 40 מ"ר.

בהתכתבות שנוהלה בין ב"כ הצדדים עובר להגשת התביעה, ולאחר שהנתבע נדרש לפנות את שני המחסנים וכן לשלם את דמי השכירות ו/או דמי שימוש ראויים בעבורם, טען הנתבע כי שילם לריאד דמי שכירות עד לשנת 1998 וכי דמי השכירות המוסכמים עבור שני המחסנים הינם סך של 3,600 ₪ לשנה. הנתבע גם צירף המחאה בסך 25,200 ₪ בגין דמי שכירות שני המחסנים ביחס לשבע השנים האחרונות (המחאה זו הוחזרה לנתבע משלא הסכים כי תהווה תשלום על חשבון בלבד. עוד נטען, כי הנתבע נדרש להציג את כל המסמכים על פיהם טוען כי מעמדו דייר מוגן וכן להציג אישורים בדבר תשלום מיסים לעירייה, אך הלה לא שעה לדרישה זו.

התובעים טוענים, כי הנתבע התעלם מזכויותיהם של יתר השותפים במבנה, מנצל לרעה את שהות התובעים 1 – 3 בחו"ל, מסרב לשתף פעולה עם התובעת 4, מתעלם מזכויותיה במבנה ואינו נעתר לדרישתה לתשלום דמי השכירות ו/או דמי השימוש הראויים.

עוד נטען, כי נגד הנתבע הוגשה לבית הדין לשכירות תביעה לתשלום דמי השכירות בתיק ש' 42859-03-10 (להלן: "התביעה בבית הדין לשכירות").

בכתב ההגנה נטען, כי כל עוד לא הוצא צו קיום צוואה או צו ירושה, הרי שלתובעים 1 – 3 אין זכויות בירושת אביהם המנוח. לגבי התובעים 7 – 8 נטען שאין בנסח הרישום להעיד על בעלותם במבנה ושהערת האזהרה הנטענת אינה מעידה על זכויות כי אם על התחייבות לביצוע עסקה. כך גם לגבי התובעת 4 אשר לטובתה נרשמה הערת אזהרה בלבד. לגבי התובע 13 נטען, כי כל עוד לא הוצא צו ירושה או צו קיום עיזבון או מנהל עיזבון, הרי שלא ניתן לייצגו ומשכך אין הנתבע יכול להיתבע ע"י תובע זה ו/או מי מטעמו.

הנתבע טוען, שהמנוח פואז פעל על פי סמכויות שהיו בידו ושגם אם יוכח שלא כך היו פני הדברים, הרי שבהתאם לחוק רשאים הוא ואחר כך בנו, ריאד, להשכיר לנתבע את המחסנים הנ"ל וזאת בהיותם עונים להגדרת בעל בית על פי חוק הגנת הדייר.

לפי הנתבע, הרי הוא דייר מוגן בשני המחסנים במבנה ושאת מעמדו זה רכש בחוזי דיירות מוגנת; האחד משנת 1991 עת רכש את זכויותיו של הדייר המוגן הקודם טויטו שלמה וזאת כנגד תשלום דמי מפתח לדייר היוצא ולבעל הבית דאז ריאד; והשני משנת 1995 גם הוא לאחר תשלום דמי מפתח לריאד וזאת בכך ששיקם/שיפץ את המחסן תוך שהוסכם שהשקעתו בשיפוץ זה תבוא כדמי מפתח כהגדרת מונח זה בחוק ושהנתבע לא יישא בהוצאות הארנונה שיחולו על בעל הבית. לפי הטענה, שטח כל מחסן הינו כ – 40 מ"ר.

עוד נטען, כי משבחרו התובעים להגיש נגד הנתבע את התביעה בבית הדין לשכירות, יש בכך משום הודאה כי הנתבע הוא דייר מוגן והתובעים מושתקים מלטעון ההפך מכך (הנתבע סבור שאי קבלת ההמחאה על ידי התובעים, תוך התנאה כי תהווה תשלום על חשבון, נעשה בחוסר תום לב ולצורך הגשת התביעה בדנן וכי אין התובעים זכאים לתשלום דמי שימוש ראויים ו/או דמי שכירות מעבר לסך של 300 ₪ לחודש אשר הנתבע העביר לידיהם).

לעניין המיסים טוען הנתבע, כי לגבי המחסן הראשון שילם ומשלם הנתבע את כל מיסי העירייה המגיעים ממנו לרשויות המקומיות ואילו לגבי המחסן השני, הרי שלפי ההסכם בינו לבין ריאד, מיסים אלו חלים על בעל הבית וכאמור לעיל (הנתבע מבהיר, כי מאחר והמחסן היה הרוס ומוזנח ובכדי להקטין את נזקיו פנה ריאד אל הנתבע והסכים עמו כי זה האחרון ישכור את המחסן כדייר מוגן, ישקם אותו ויחזיקו סגור משך כל שעות היום מבלי שלט המעיד למי הוא שייך וכי כל היטלי הארנונה ישולמו לעירייה ע"י ריאד).

למען הזהירות בלבד, טוען הנתבע, כי גם אם תוכח עילת פינוי כלשהי נגדו, הרי שהוא זכאי לסעד מן הצדק וזאת בהתחשב בכך ששילם דמי מפתח בין בכסף ובין בשווה כסף וגם בשים לב לזניחת התובעים את חובותיהם ובכלל זה החובה להשתתף בתיקונים יסודיים והחובה לאפשר לנתבע לשלם את שכר הדירה ו/או אי האכפתיות מצידם בכך שלא דאגו להשאיר בידי הנתבע כתובת ומיופה כוח לעניינים אלה. עוד נטען, כי המחסנים משמשים את הנתבע, שהינו אדם מבוגר, לפרנסתו ולפרנסת משפחות נוספות המועסקות על ידו. נטען, כי כל הפרה אם תמצא שנעשתה, איננה משולה לסנקציה החריפה של פינוי.

התביעה השנייה (דמי שימוש)