סעד ואח' נ' כהן

פסק דין

1.מונחת לפני תביעה לפינוי וסילוק יד ממושכר.

לטענת התובעים, בבעלותם שני נכסים בחיפה, חנות ודירת מגורים המשמשת מחסן (להלן: "הנכסים" או בהתאמה "החנות" ו"הדירה" או "הנכס"). לטענתם, חרף התראות אשר ניתנו לנתבע, שוכר הנכסים, הוא אינו משלם את דמי השכירות ואת מיסי העירייה מאז שנת 1998 ועד ימינו אנו. לטענתם, גרסת הנתבע כאילו דייר מוגן הוא, אין לה תימוכין ככל שהדבר נוגע לחנות. ביחס לדירת המגורים, הצהירו התובעים כי מסכימים הם שהנתבע הוא דייר מוגן, זאת לאחר שהוצג בפניהם מסמך עליו חתימה הנחזית להיות חתימתו של אביהם המנוח של התובע 1-3 (ראה פרוטוקול מיום 26.1.11). בפועל, שימשה הדירה כמחסן של העסק לממכר רהיטים אשר נוהל על ידי הנתבע מן החנות. לטענת התובעים, בנה הנתבע גלריה בחנות והוא אינו משלם בגינה דמי שכירות ובכלל, דמי השכירות להם טוען הנתבע אינם ריאליים.

קודם להגשת תביעת הפינוי, בשנת 2009, הגישו התובעים תביעה לתשלום דמי שכירות נגד הנתבע, לבית הדין לשכירות בחיפה, תביעה הנוגעת הן לחנות והן לדירה.

2.הנתבע טען בכתב הגנתו כי הוא דייר מוגן בחנות, מאז שנת 1976, זאת על בסיס הסכם שנערך בינו לבין מר אנשל קיים, כנגד תשלום דמי מפתח ותשלום לבעלים דאז, מר פוואז חסן סעד, אבי התובעים 1-3, (להלן: "המנוח") ובד בבד עם חתימת הסכם שכירות מוגנת, אשר לדאבון הלב, אבד לפני שנים.

הנתבע אישר כי לא שילם את דמי השכירות בגין הדירה והחנות בתקופה הנטענת, אך זאת, לדבריו, מאחר שלאחר שנים רבות בהן הגיע המנוח מדי חודש לקבל את דמי השכירות וכאשר אחריו, המשיך בכך בנו, התובע 1, פסק התובע 1 מלהגיע ליטול את דמי השכירות ולנתבע נודע כי הלה עזב את הארץ ומתגורר בארה"ב, אך כתובתו לא היתה ידועה לו לנתבע. לדברי הנתבע, עזב התובע 1 מבלי שהודיע לו למי להמשיך ולשלם את דמי השכירות ואף מבלי שהותיר כל כתובת לפניות בנושאי הנכסים, בין היתר, מבלי שטיפל בליקויים ובתיקונים שנדרשו. הנתבע הכחיש כי קיבל את פניותיו של ב"כ התובעים בעניין תשלום דמי השכירות, משנת 2003 ומיום 7.7.09. הנתבע טען כי הקפיד לשלם את תשלומי העירייה והטענה כי לא שילם, היא בדיה. הגלריה נבנתה בחנות עוד בשנת 1977, באישור המנוח ומאז לא ביקשו האב המנוח או התובע 1 מן הנתבע לשלם בעבורה או לפנותה או כל התייחסות אחרת. הנתבע טען כי שילם עבור הדירה כולה, כאשר בפועל, בשל קריסת חלק מן המבנה, לא יכול היה להשתמש בחדר אחד משלושת החדרים.

הנתבע טען כי פנה בשנת 2008 לבית הדין לשכירות בבקשה להתיר לו להעביר את זכויותיו כדייר מוגן לאדם אחר, אולם נענה על ידי ב"כ התובעים כי אין הוא מייצגם, זאת כאשר מנגד, כאשר הציע הנתבע לשלם את דמי השכירות רטרואקטיבית, דרש ב"כ התובעים כי השיק יהיה לפקודתו, בהיותו מייצג את הבעלים. לכך סירב הנתבע ולדבריו, לאור נכונותו לשלם לתובע 1 את הפרשי התשלומים, כפי ששילם לו בעבר ועמדת ב"כ התובעים אשר דרש כי הסכום יועבר לפקודתו, אין לזקוף לחובתו של הנתבע את אי-התשלום של דמי השכירות בשנים מאז עזב התובע 1 את הארץ.

3.יוצא כי תביעת הפינוי דנן מתייחסת לשני נכסים - החנות, במפלס רחוב קיבוץ גלויות 14 בחיפה ודירה בת 3 חדרים, המשמשת מחסן, בקומה ה- 2 של מבנה סמוך באותה הכתובת.

אין מחלוקת בדבר היות הנתבע דייר מוגן בדירה. יש מחלוקת בדבר מעמדו בחנות.

אין גם מחלוקת כי עד שנת 1998 שילם הנתבע שכירות עבור שני הנכסים בסך של 100 ₪ לחודש, 90 ₪ עבור החנות ו- 10 ₪ עבור הדירה המשמשת מחסן. הנתבע העביר את התשלום ישירות לידו של המנוח פוואז חסן אלסעד ז"ל ולעיתים לידי מר ריאד אלסעד, בנו של המנוח, אשר הינו התובע 1. המנוח עקר לארה"ב עם בני משפחתו בשנת 1988 ונפטר שם בשנת 1991. התובע 1 דרש בשם אביו את דמי השכירות במהלך השנים, עד אשר עקר לארה"ב בשנת 1998.

לצורך בהירות הדיון, תידון, ראשית, שאלת מעמדו של הנתבע בחנות.

בהמשך, בין היתר כפועל יוצא ממעמד הנתבע בחנות, יידונו עילות הפינוי הנטענות ביחס לדירה ולחנות.

מעמד הנתבע בחנות

4.שאלת מעמדו של הנתבע בחנות היא השאלה המרכזית עליה יש ליתן מענה, קודם שתיבחן עתירת התובעים לפינויו ממנה.

אקדים ואומר, כי מטבען וטיבן של תביעות שכאלה, עסקינן באירועים שאירעו לפני שנים רבות ועדים מרכזיים ורלוונטיים אינם עוד בחיים. הקושי, אם כן, בהתחקות אחר העובדות כהווייתן, הוא ממשי.

במקרה דנן, טענות הנתבע הן להסכמות אשר נעשו בשנת 1976, לפני כמעט 40 שנים. אותם שהיו צד לאותן הסכמות, כפי הנטען, אבי התובעים 1-3 ומר אנשל קיים, הדייר המוגן הקודם, אינם עימנו והעדות היחידה, ממקור ראשון, על אותם אירועים היא מפי הנתבע, אשר מטבע הדברים, בעל אינטרס מובהק. הקושי כאן מתעצם לאור העובדה שהמסמך עליו חתם, כנטען, מר אנשל קיים, נושא כותרת "אישור מכירה" (להלן: "אישור המכירה"), אינו במקור ואילו הסכם השכירות המוגנת, אשר לטענת הנתבע נחתם עם האב המנוח, אבד ואיננו.

5.נשאלת השאלה על מי הנטל להוכיח את מעמדו של הנתבע בחנות. האם על הנתבע הטוען לכך או על התובע, "המוציא מחברו".

נטל השכנוע, ככלל, מוטל על התובעים, שהרי הם בבחינת "המוציא מחברו". לפי כלל זה, אם טוענים התובעים כי הנתבע יושב שלא בזכות בחנות, עליהם הנטל להוכיח זאת. מנגד, הרי שהנטל במשפט מוטל על מי שטוען טענה ואם טוען הנתבע, כטענת הגנה, כי הוא דייר מוגן, אזי עליו להתכבד ולהוכיח טענתו זו.

פסקי דין אשר התייחסו לסוגיית נטל ההוכחה במקרה של תביעת פינוי וטענות למעמד של "דיירות מוגנת" אינם עקביים.

גם אם נלך לשיטת המצדדים בהטלת הנטל על התובע, אזי מאחר שהמדובר בהוכחה של "יסוד שלילי", רמת ההוכחה הנדרשת מן התובע היא זעירה (קדמי, על הראיות, חלק שלישי, עמ' 1494) ולמעשה די בהעדר חוזה שכירות מוגנת כדי להטיל את הנטל על הנתבע, להביא ראיות לכך שהוא דייר מוגן, שהרי ראיות לכך אמורות להיות בידו.