סמנוביץ נ' מיכאלי

פסק דין

עיקרי העובדות וגדר המחלוקת

1.הנתבעת היא תושבת כפר רות שבאיזור מודיעין והיא בעליה של חלקת קרקע ומשק ביישוב זה. הנתבעת התקשרה עם התובע בחוזה שכירות מיום 12.4.2000 (להלן: חוזה השכירות; החוזה) בו השכירה הנתבעת לתובע מבנה ששימש בעבר לצרכים חקלאיים, והוסב על ידי הנתבעת לשימוש מסחרי (להלן: הנכס; המושכר). ההסבה היתה בפועל, אך ללא קבלת האישורים לכך מאת הרשות המקומית ומינהל מקרקעי ישראל, בעל הקרקע. התובע הפעיל במושכר מועדון סנוקר בשם "נירוונה".

2.במהלך חודש אוקטובר 2004 שלחה הנתבעת לתובע מכתב הנושא כותרת "דרישת פינוי ביליארד נירוונה משק מס' 12" (להלן: מכתב הפינוי). במכתב נכתב כי כפי שידוע לתובע מתנהלים נגד הנתבעת הליכים שונים בקשר לשימוש החורג שנעשה בקרקע. לאור זאת החליטה הנתבעת שאיננה מעוניינת לבצע בחלקתה שימושים חורגים, ועל כן היא דורשת מהתובע לפנות לחלוטין את המושכר תוך 30 יום. עוד נאמר במכתב כי תאריך הפינוי הוא ביום 17.11.04. על המכתב חתומה הנתבעת.

אין מחלוקת על כך שהתובע פינה את הנכס והשלים את הפינוי במהלך חודש פברואר 2005. בסמוך לאחר מכן פתחה הנתבעת יחד עם בנה עסק באותו מבנה. העסק החדש היה אף הוא מועדון סנוקר, שנקרא בשם "שותרס".

3. התובע הגיש תביעה נגד הנתבעת. הוא תובע את תשלום הנזקים שנגרמו לו, לטענתו, בגין הצורך להעביר את עסקו למקום חלופי ולהכשיר את אותו מקום, בגין ההוצאות שהוציא לשיפור המושכר אשר מהן לא הצליח ליהנות עד תומן מאחר שפונה לפני תום תקופת השכירות, בגין הרווחים שנוצרו לנתבעת בגין הפעלת העסק החדש שנהנה מן המוניטין של העסק הקיים שפונה מן המקום, וכן תבע התובע פיצוי על עגמת נפש.

4.הנתבעת הגישה כתב הגנה ותביעה שכנגד. לטענתה הסכם השכירות בינה לבין התובע לא הוארך ולא חודש, ותקפו פג עוד בשנת 2002. במשך שלוש השנים שעד פינויו ישב התובע בנכס, לטענת הנתבעת, מכח בריונותו בלבד, כאשר הנתבעת ביקשה ממנו לעיתים קרובות לפנות את המושכר, אך הוא התעלם ונהג בה באלימות מילולית ולעיתים אף פיזית. עוד טענה הנתבעת כי התובע עזב את המושכר לאחר שהתבקש, ורק כאשר הושלמו ההכנות להקמת עסק חלופי שהקים במקום אחר, ב"ליגד סנטר" שבמודיעין. הנתבעת טענה כי לאחר פינוי הנכס היא ביקשה לעשות בו שימוש ולהשכירו למסעדה שפעלה בחלק אחר של המבנה, אך הדבר לא הסתייע ולפיכך הקימה בעצמה את עסק הסנוקר שלה.

בתביעה שכנגד תבעה הנתבעת מן התובע פיצוי על הנזקים שנגרמו למושכר בעקבות עזיבת התובע, על אבדן דמי שכירות במשך חודש בשל השיפוצים שנדרשה לבצע, על השימוש במים בתקופת השכירות ועל עגמת הנפש שנגרמה לה.

תקופת השכירות

5.הנתבעת טענה כי חוזה השכירות לא היה בתוקף עוד משנת 2002, והתובע החזיק בנכס "מכח בריונות", כשהוא מסרב להתפנות אך מסרב גם להתחייב לשכירות למשך שנתיים, כדרישת החוזה. בתצהיר הנתבעת (סעיפים 5, 6) נטען כי האופציה לא מומשה, לא נמסרה הודעה על הארכת החוזה בהתאם לחוזה, התובע "ישב על מזוודות", לא היה מוכן להתחייב לתקופה ארוכה, ונשאר לשבת מכח בריונותו בלבד.

6.תקופת השכירות מוגדרת בסעיף 2 לחוזה כשנתיים בתוספת אופציה לשנתיים נוספות בהתמלא תנאים מסויימים. כל החלקים הריקים בסעיף זה, המתייחסים לתאריכי השכירות והאופציה, שהיו אמורים להיות מוספים על ידי הצדדים בהתאם למועדים הרלוונטיים, לא מולאו על ידי הצדדים. דהיינו, הן התובע והן הנתבעת לא הקפידו באופן דווקני על הבהרה והארכה פורמלית של האופציה כבר בראשית הדרך.

7.אני דוחה טענות הנתבעת לגבי ה"בריונות": אכן, התובע לא הודיע בכתב על מימוש האופציה למשך שנתיים נוספות, כמפורט בחוזה. עם זאת, הוא המשיך לנהל את עסקו במקום, ללא מחאה מצד הנתבעת. לא הובאה ראיה משמעותית כלשהי לכך שהנתבעת דרשה מהתובע לפנות את הנכס לפני אירוע הדרישה והפינוי נשוא התביעה. לא הוכח שדרשה ממנו להתחייב לתקופה מסויימת כלשהי. לא הוכח שהתובע הפעיל עליה לחץ בלתי לגיטימי. כל שיש בעניין זה הוא טענותיה של הנתבעת בדיעבד, לאחר מעשה ולאחר הגשת התביעה נגדה. טענות שאינן מגובות במסמכים, בראיה בכתב לפניה מצידה או בעדות תומכת. אין מחלוקת על כך שהתובע מסר לנתבעת שיקים לשנה מראש, ולאחר פינוי המושכר החזירה לו הנתבעת שניים מהם. כך שהשכירות לא היתה לטווחי זמן קצרים אלא לטווח של שנה שהוא סביר ומקובל, ודאי שהוא סביר כל עוד לא מועלית דרישה אחרת.

זאת ועוד: מדובר בנכס שבמקורו נועד לשימוש חקלאי והצדדים ידעו שהשימוש בו הוא שימוש חורג. הסכם השכירות מתייחס לכך ולאפשרות שיהיה צורך לפנותו בשל כך. בשנת 2003 אף הוגשו נגד הנתבעת כתב תביעה לפינוי המושכר מטעם מינהל מקרקעי ישראל ולאחר מכן כתב אישום בגין השימוש החורג. בנסיבות אלו ודאי שלא ניתן לצפות מהתובע להתקשרות ארוכת טווח.

8.המסקנה הי העולה מכל האמור היא שהתובע נשאר במקום כל עוד הדבר התאים לשני הצדדים, כשהנתבעת אינה מוחה על כך. האופציה אמנם לא הוארכה באופן פורמלי, אולם באופן פרקטי נוצר בין הצדדים חוזה שלפיו התחייב התובע לשכירות למשך שנה בכך שמסר מראש שיקים לשנה. הסדר זה עמד בתקפו עד המועד בו מסרה הנתבעת לתובע את דרישת הפינוי, ובכך הביאה לסיומו את החוזה.

דרישת הפינוי

9.על פי האמור בתצהיר התובע, דרישת הפינוי, נספח ג' לתצהיר, נמסרה לו במהלך חודש אוקטובר 2004. תאריך הפינוי במכתב נקבע ליום 17.11.04, והוא פינה את הנכס בפועל בתחילת פברואר 2005, בהתאם להסכם עם התובעת.

10.הנתבעת טענה בסעיפים 32-36 לתצהירה כי המכתב הוא "פח" שטמן לה התובע: לטענת הנתבעת היא היתה מעוניינת בכך שהתובע יעזוב את המושכר, ושמחה כשנודע לה על כוונתו להעתיק את העסק לליגד סנטר. אולם התובע התנה את עזיבתו לליגד בכך שהנתבעת תחתום לו על מכתב בנוסח שהכתיב הוא עצמו. הנתבעת הסכימה לכך. על פי גירסתה, אילו היתה מנסחת את המכתב בעצמה, היתה דורשת מהנתבע לפנות את המושכר מהסיבות האמיתיות, שבגינן היתה אכן מעוניינת בעזיבתו, דהיינו: העדר הסכם שכירות, בריונות, אי תשלום המגיע, הפרת הסכמים, וכו'. אולם היא הסכימה לחתום על הנוסח שנדרש ממנה כדי להביא את "הסיוט" לסיום.

11.אני דוחה את גירסת הנתבעת: הנתבעת היא אישה בוגרת ומנוסה. היא מסוגלת לכלכל את ענייניה. אם התבקשה והדבר לא נראה היה בעיניה, יכולה היתה לסרב לכתוב את המכתב. הנתבעת התקשרה מרצונה בחוזה. גם אם היו לה הסתייגויות כאלה ואחרות מאופיו או מהתנהלותו של התובע, אין מדובר בטענות שיש להן משקל משפטי של ממש: הטענה שהועלתה לפיה התובע "מוציא לה את הנשמה" עד שהוא משלם ומתווכח על כל תשלום, טענה שהוא כועס וצועק ברוסית, וכדומה – אלו אינן טענות משפטיות. הנתבעת אינה טוענת כי התובע פעל באופן שהיה בו כדי להקים עילות של כפיה, עושק או לחץ בלתי לגיטימי אחר.

12.בחקירתה הנגדית פירטה הנתבעת כי התובע הכתיב לה את המכתב בטלפון, ולאחר מכן היא הדפיסה אותו (פרוטוקול עמ' 48). מכאן שמדובר בתהליך בן מספר שלבים ולא באירוע אחד נקודתי. באירוע מתמשך קשה יותר לקבל את הטענה בדבר איבוד עשתונות ושיקול דעת עקב הלחץ. וכי איזה לחץ הופעל על הנתבעת בעת שיחת הטלפון? ומה מנע ממנה לנתק את השיחה?

13.תמיהה נוספת המתעוררת בנוגע לגירסת הנתבעת היא, אם התובע הוא אכן זה שהכתיב את המכתב, מדוע קבע את מועד הפינוי תוך תקופה קצרה של חודש, כאשר הוא עצמו טען כי אינו יכול לעזוב את המקום בהתראה קצרה, שנדרשים לו שלושה חודשים להיערכות, וכאשר המקום החד במרכז ליגד עדיין אינו מוכן? הנתבעת נשאלה על כך (פרוטוקול עמ' 49), ולא השיבה תשובה מספקת. לא ברור גם מה אמור היה התובע להשיג מכך שעילת הפינוי תהיה דוקא כזו ולא אחרת, והניסיון לייחס לו כוונות מניפולטיביות עד כדי ניסוח המכתב כתשתית להגשת התביעה שטרם נולדה נראה רחוק.