סמיח מוהנא נ' חברת קיסר הבשר בע"מ

1. בקשת רשות ערעור על פסק הדין של בית המשפט המחוזי בחיפה (השופטות ב' בר-זיו, א' אלון ו-ע' חן-ברק) בע"א 27313-10-16 וע"א 31180-10-16 מיום 19.4.2017, בגדרו נדחה ערעור שהגיש המבקש ומנגד התקבלו באופן חלקי ערעורה של המשיבה 8 והערעור שכנגד שהגישה חברת עוף שפרעם בע"מ, על פסק הדין של בית משפט השלום בקריות (השופטת פ' לוקיץ') בת"א 1784/06 מיום 18.8.2016, שעניינו בתביעה לפירוק שיתוף במקרקעין וקביעת תשלומי איזון בין הצדדים.

2. ענייננו נסוב סביב המקרקעין המצויים בחלקה 35 בגוש 10318 בשפרעם (להלן: המקרקעין) ועסקאות המכר השונות הנוגעות לזכויות בהם. בעבר, היו הזכויות במקרקעין בבעלותם המשותפת של עאטף מהנא, המשיב 2 (להלן: עאטף) וחברת רישום מערכות מידע בע"מ (להלן: חברת הרישום), שזכויותיה במקרקעין נרכשו על-ידי סמיח מוהנא, המבקש (להלן: סמיח או המבקש). יוסף מהנא, אחיהם של עאטף וסמיח (להלן: יוסף), ערך תכניות חלוקה למקרקעין, שעל-פיהן מכרו עאטף וסמיח זכויות במקרקעין לרוכשים שונים, ביניהם חברת עוף שפרעם בע"מ (להלן: חברת עוף שפרעם), וחברת סובחי נח'לה ובניו בע"מ, המשיבה 8 (להלן: חברת נח'לה). חברת עוף שפרעם הגישה תביעה ל"הסדרת יחסי השיתוף" בין השותפים בזכויות במקרקעין ותביעה כספית נגד עאטף בגין הפרת התחייבותו כלפיה (ת"א 1784/06). לאחר מתן פסק הדין נרכשה חברת עוף שפרעם על-ידי חברת קיסר הבשר בע"מ, המשיבה 1 (להלן: חברת קיסר).

3. בית משפט השלום קבע כי סמיח רכש את הזכויות במקרקעין שלא בתום-לב, מתוך ידיעה, למצער ידיעה קונסטרוקטיבית, שאין התאמה בין מצב הזכויות במקרקעין בפועל לבין אלה הרשומות; וכי שלושת האחים מהנא – עאטף, יוסף וסמיח, פעלו כגוף אחד כדי להטעות את רוכשי הזכויות במקרקעין, באופן ששטח הזכויות במקרקעין שנמכרו יחד עם השטח שיש להקצות לצרכי ציבור, עולה על שטח המקרקעין הקיים. במרבית הסכמי המכר צוין כי שטח המקרקעין הנרכש הוא "נטו", ובית משפט השלום קבע כי הפרשנות הנכונה להסכמים היא כי "הרוכש יקבל לידיו מגרש בגודל הנקוב בהסכם המכר, מבלי שיצטרך להפריש מחלקו לדרכים או שטחי ציבור בחלקה" (פסקה 26 לפסק הדין). לאחר שבחן את החלופות השונות שעמדו על הפרק לגבי אופן חלוקת המקרקעין, קבע בית משפט השלום כי יש להורות על פירוק השותפות במקרקעין על דרך של חלוקה בעין ואימץ באופן חלקי את חוות הדעת שהוגשה לו על-ידי המומחה שמינה, בנוגע לשיעור תשלומי האיזון שיש לשלם כתוצאה מדרך חלוקה זו. בנסיבות העניין, מצא בית משפט השלום שאין לשלול לחלוטין את תשלומי האיזון הכספיים מסמיח בהתאם להוראת סעיף 39(ב) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין), כי אם להפחית סכום מסוים מהתשלום, בשל קביעותיו ביחס להסכמי המכר, לנסיבות כריתתם ולהתנהגותם של סמיח ואחיו.

4. בערעור שהגיש סמיח על פסק הדין של בית משפט השלום (ע"א       27313-10-16) טען, בין היתר, כי לא מכר זכויות במקרקעין החורגות מהשטח הרשום, וכי שגה בית משפט השלום כשהפחית מתשלומי האיזון שנקבעו לזכותו בהתאם לחוות הדעת המומחה. חברת נח'לה ערערה על חיובה בתשלומי האיזון לסמיח (ע"א 31180-10-16); וחברת עוף שפרעם השיגה במסגרת הערעור שכנגד שהגישה, בין היתר על עצם הקביעה כי יש לזכות את סמיח בתשלומי איזון כספיים, לפי סעיף 39(ב) לחוק המקרקעין.

5. בית המשפט המחוזי אימץ את ממצאי העובדה שנקבעו על-ידי בית משפט השלום ואת מסקנותיו על-פי תקנה 460(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984, ולא מצא טעם להתערב בהן, למעט ההכרעה בסוגיית תשלומי האיזון הכספיים שנפסקו לטובת סמיח. בית המשפט המחוזי התייחס בהכרעתו לקביעת בית משפט זה, שלפיה "תשלומי האיזון הינם פועל יוצא הכרחי של החלוקה בעין שנקבעה בהסדר והזכות לקבלם נולדה בד בבד עם החלוקה, כחלק בלתי נפרד מהסדר פירוק שלם" (ע"א 7765/02 מינהל מקרקעי ישראל נ' נוף הכינרת בינוי ופיתוח בע"מ, פסקה 4 (8.9.2003); ראו גם: מיגל דויטש קניין כרך א' 613 (1997)), וציין כי חיוב זה יחול כאשר מדובר בהסדר או בחלוקה בין שותפים. על סמך קביעותיו העובדתיות ומסקנותיו של בית משפט השלום שצוינו לעיל בתמצית, קבע בית המשפט המחוזי כי אין זה "יעיל וצודק", כדרישת סעיף 39(ב) לחוק המקרקעין, "'לזכות' את אחד השותפים להטעיה זו – סמיח – בתשלומי איזון, כאשר אף אחד מהרוכשים לא קיבל שטח העולה על זה שרכש 'נטו' וכאשר חישוב תשלומי האיזון נעשה על בסיס השטחים שהופרשו לצרכי ציבור מחלקם של כל הרוכשים" (פסקה 17 לפסק הדין).

           על פסק דין זה הוגשה הבקשה שלפנַי.

עיקרי טענות הצדדים בבקשה

6. לטענת המבקש, פסק הדין נושא הבקשה מעורר סוגיה המצדיקה מתן רשות ערעור, והיא בחינת סמכותו של בית המשפט לשלול תשלומי איזון כספיים, לפי סעיף 39(ב) לחוק המקרקעין, וקביעת הקריטריונים המנחים שעל-פיהם יבחן בית המשפט מקום בו הוא שוקל לעשות כן. כמו כן, טוען המבקש כי הכרעת בית המשפט המחוזי סותרת מספר פסקי דין שניתנו על-ידי ערכאות מקבילות במקרים אחרים. יתר טענות המבקש מופנות נגד ממצאי עובדה ומסקנות שאין זה מדרכה של ערכאת הערעור ב"גלגול שלישי" לדון בהן, ומשלא מצאתי טעם טוב לסטות מכלל זה, הרי שאין צורך להכביר מילים אודות טענות אלה. המשיב 5 הודיע כי הוא תומך בבקשה למתן רשות ערעור, על נימוקיה.

7. חברת נח'לה והמשיבה 9 מתנגדות לבקשה. לשיטתן, הבקשה אינה מעלה סוגיה משפטית החורגת מעניינם הפרטי של הצדדים למחלוקת. בנוסף, בתי המשפט הכירו בכך שחוק המקרקעין מסמיך את בית המשפט לשלול במקרים חריגים תשלומי איזון כספיים, שנפסקים ברגיל כחלק מההסדר החל כתוצאה מפירוק השיתוף במקרקעין על דרך של חלוקה בעין, לפי סעיף 39(ב) לחוק המקרקעין. בנוסף, אין די בכך שבית המשפט המחוזי הכריע שיש להחיל את החריג לכלל האמור, כדי לגלות עילה למתן רשות ערעור ב"גלגול שלישי". לעמדה זו מצטרפים המשיבים 4-3 ו-6.