סמואל נ' הממונה על הרשם המקרקעין ואח'

פסק דין

ערעור על החלטת סגנית הממונה על מרשם המקרקעין (עו"ד אילנה יעקב, להלן: "הממונה") בתיק מס' מיום 20.5.2010 (להלן:"ההחלטה"), בערעור על החלטת רשמת המקרקעין מיום 19.1.2010 אשר מחקה הערת אזהרה.

ואלה עיקרי העובדות הצריכות לעניין:

המשיבים 3-5 (להלן: "הבעלים") הם הבעלים של קרקע הידועה כחלקה 69, בגוש 6944 (להלן: "הנכס" או "הקרקע"). ביום 13.5.99 חתמו הבעלים על הסכם קומבינציה עם חברת לורנס דופלקס בע"מ (להלן: "החברה הקבלנית" או "לורנס דופלקס") לפיו תעבור חלק מהבעלות בקרקע לידי לורנס דופלקס, ובתמורה תיתן זו לבעלים חלק מיחידות הדיור שתבנה על הקרקע.

ביום 2.5.07 חתמה לורנס דופלקס על מסמך שכותרתו "סיכום דברים" (להלן: "סיכום הדברים"), עם המערער עו"ד אלון סמואל (להלן: "סמואל" או "המערער"), לפיו התחייבה למכור לו חלק מיחידות הדיור שהיא עתידה לבנות על הקרקע.

סמואל הגיש בקשה לרישום הערת אזהרה לרשם המקרקעין. ביום 9.7.08 נרשמה הערת אזהרה בגין העסקה לטובת סמואל. לאחר מכן, הוגשה בקשה למחיקת הערת האזהרה. תגובות נתבקשו בכתב ובסופו של דבר מחקה רשמת המקרקעין (להלן: "הרשמת") את הערת האזהרה ביום 19.1.2010.

ערר שהגיש סמואל לממונה על המקרקעים על החלטת הרשמת נדחה ביום 20.5.2010, ומכאן הערעור דנן על החלטת הממונה.

הממונה קבעה כי במסמכים שהוגשו לרשמת אומנם נתמלאה הדרישה של התחייבות לורנס דופלקס כלפי סמואל. עם זאת מצאה הממונה כי לא נתמלאה הדרישה של התחייבות בעלי הקרקע כלפי לורנס דופלקס, ומספר תנאים בהסכם הקומבינציה ובנספחיו, שנקבעו בהם כתנאים מקדימים לצורך רישום הערת האזהרה, לא נתמלאו.

טענות הצדדים

ב"כ המערער טען כי שגתה הממונה כשהצדיקה את מחיקת הערת האזהרה, מאחר שתפקידו של רשם המקרקעין הוא תפקיד מנהלי וטכני. משכך, לא היה על הרשמת להידרש לשאלה האם נתקיימו תנאים מוקדמים שנקבעו ב"סיכום הדברים", בהסכם הקומבינציה ובנספחיו. משהוגשה לפני הרשמת התחייבות לעשיית העסקה, למרות שהיא הייתה התחייבות מותנית, חובה היה על הרשמת לרשום הערת אזהרה בגינה.

ב"כ הממונה טען לעומת זאת, כי בנוסף להסכמת לורנס דופלקס נדרשה גם הסכמת הבעלים. גם אם לצורך הסכמת לורנס דופלקס מספיק סיכום הדברים שהוגש לרשמת, למרות שהוא מותנה, לא הוכחה הסכמת בעלי הקרקע מתוך הסכם הקומבינציה ונספחיו, אשר מתנים את רישום הערות האזהרה במספר תנאים, שמילויים לא הוכח.

המשיב 3, תמרי אברהם שייצג את עצמו, טען כי בניגוד לטענת המערער כי הוא לא פעל למחיקת הערת האזהרה, הוא זה שפנה לרשמת ולפרקליטות על מנת למוחקה. לטענתו, מעולם לא הסכים, לא בכתב ולא בע"פ, שתירשם הערת אזהרה לטובת סמואל, ואף הביע התנגדות לכך בכתב. בנספח משנת 2001 הסכים תמרי לרישום הערת אזהרה לטובת דופלקס בלבד. הסכם הקומבינציה ונספחיו הותנו במספר תנאים לצורך רישום הערות אזהרה, ותנאים אלה לא נתקיימו.

ב"כ המשיבה 2 טען כי סיכום הדברים, שעל בסיסו רשמה הרשמת את הערת האזהרה, איננו חתום ע"י החברה המשיבה עצמה, אלא רק ע"י אלנה לורנס, ולא הוגשו לרשמת מסמכים של החברה המאשרים את העסקה ואת העובדה כי אלנה היא מורשית חתימה של החברה. עוד טען ב"כ המשיבה כי בסיכום הדברים הותנה שהערות אזהרה יירשמו רק לאחר חתימת חוזה מכר מפורט, כאשר חוזה כזה לא נחתם מעולם. עוד הוסיף, כי הסכם הקומבינציה ונספחיו איננו מוכיח את הסכמת הבעלים לרישום הערת האזהרה, לטובת צד שלישי, מאחר שלא נתקיימו התנאים הקבועים בהסכם עצמו ובנספחיו, שמהווים תנאי מוקדם לרישום הערת האזהרה.

ב"כ המשיבות 4-5 חזרו על טענות המשיבה 2, והוסיפו בסיכומיהם כי המערער צירף שלא כדין לתיק המוצגים מטעמו מסמכים שלא הוגשו לרשמת יחד עם הבקשה לרישום הערת האזהרה, כאשר השאלה הטעונה הכרעה בערעור זה היא האם היה די במסמכים שהוגשו אז לרשמת על מנת לרשום את הערת האזהרה בגין העסקה. ב"כ המשיבים 4-5 ביקש כי ביהמ"ש יתעלם מראיות אלה, וטען כי הדבר מוכיח כי גם המערער מבין שלא היה די במסמכים שצירף לבקשתו לרישום הערת האזהרה.

דיון

לאחר שבחנתי טענות הצדדים והמסמכים שהיו בפני הרשמת מצאתי כי בסיכום הדברים מיום 2.5.07 (להלן: "סיכום הדברים") שנערך בין לורנס דופלקס בע"מ (ע"י גב' אילנה לורנס ומאיר זיו) לבין אלון סמואל, שהוגש לרשמת לצורך רישום הערת אזהרה, נכתב:

"תנאי נוסף לקיום העיסקה – הסכמת בעלי הקרקע לרישום מיידי של הערת אזהרה לטובת הקונים על מכר כל הדירות + הערה לטובת הבנק שיעניק להם מימון בנקאי לעיסקה. רישום ההערות מיידי לאחר חתימת החוזה המפורט". (ההדגשות שלי, י.ש.).

ובהמשך סיכום הדברים נכתב:

"חתימת החוזה וביצוע העיסקה כפופים לבדיקה משפטית שיערוך הקונה ולנסוח חוזה מכר מפורט". (ההדגשות שלי, י.ש.).

התניות אלה שבסיכום הדברים מבהירות כי הצדדים עצמם לסיכום הדברים הסכימו שניתן לרשום הערת אזהרה בגין ההתחייבות לעשיית העסקה שבנדון רק לאחר שייחתם חוזה מכר מפורט בין הצדדים, ולא לפני כן.