סמדג'ה ואח' נ' טרגר ואח'

פסק דין

עובדות מוסכמות

1.התביעה והתביעה שכנגד עניינן עסקת מכר דירה אשר בסופו של יום לא יצאה לפועל. התובעים ביקשו למכור דירתם. בעזרת מתווך הגיעו הנתבעים לדירה וביקשו לרכוש אותה. הצדדים חתמו על "טופס הצעת מחיר". הנתבעים גם הפקידו בידי המתווך שיק בטחון על סך של 10,000 ₪. התובעים חתמו על טופס הזמנת שירותי תיווך.

2.במהלך יום ה- 16.9.09 נשלח העתק זכרון דברים (לטענת הנתבעים – ללא תאריך) לב"כ הנתבעים, שדרש קבלת יתרת משכנתא עדכנית. נוהלו שיחות בין ב"כ הנתבעים לבין התובעים והנתבעים. לאחר מכן באותו יום הצדדים נפגשו במשרד המתווך. באותו מעמד נשלח לב"כ הנתבעים מסמך היתרות, והם נועצו עימו שוב (סע' 15-20 לתביעה, סע' 8 להגנה).

3.במהלך הפגישה שהתקיימה אחה"צ סיכמו הצדדים את השווי הסופי של הדירה 748,000 ₪ ודנו בשעור תשלום המקדמה – התובעים ביקשו 10% והנתבעים הסכימו לשלם 8,000 ₪ (סע' 20 לכתב התביעה, 18 לתצהיר התובעים, סע' 8 לכתב ההגנה). לבסוף הוסכם כי המקדמה תהיה 10% אך במועד חתימת זכ"ד ישולמו 8000 ₪ בלבד והיתרה תושלם ביום 30.9.09 לאחר בדיקות ואישור סופי של ב"כ הנתבעים (סע' 21 לכתב התביעה, סע' 19 לתצהיר התובעים).

4.לאחר מכן נחתם זכרון דברים. אין מחלוקת כי הנתבעים שילמו רק 8,000 ₪ ולא הוסיפו כל תשלום נוסף, אף לא השלימו את היתרה ל 10% כנדרש.

5.אין מחלוקת כי בין ב"כ הצדדים היתה חליפת מכתבים, אמנם ישנה מחלוקת מיהו ששלח את המכתב הראשון – האם היה זה ב"כ הנתבעים או ב"כ התובעים (מדובר בפער של יום-יומיים), אך אין מחלוקת לגבי משלוח וקבלת המכתבים עצמם, במועדים שמה- 20.10.09 ואילך.

במכתבו, ב"כ התובעים מתרה בדבר הפרת הסכם, דורש מהנתבעים לקיים את ההסכם ולחלופין להודיע על ביטול ולשלם את הפיצוי המוסכם (נספח ח' לתצהיר התובעים).

במכתבי ב"כ הנתבעים הוא מודיע לב"כ התובעים כי הם רואים בהסכם בטל ומבוטל ודורשים המקדמה חזרה (נספחי ז, ט לתצהיר התובעים).

המחלוקת

5.אין מחלוקת כי זכרון הדברים נחתם בפועל ביום 16.9.09, אולם, בכותרת זכרון הדברים נרשם כי נערך ונחתם ביום 16.12.09. לטענת הנתבעים הדבר נעשה במכוון על ידי התובעים אשר ביקשו בדרך זאת להונות את רשויות המס. לשיטתם ביקשו התובעים לדחות את מועד המכירה על מנת שלא לשלם מס שבח, שכן נדרשו לתקופה מסויימת נוספת על מנת להכלל בפטור בגין אי מכירת דירה בארבע השנים האחרונות. בא כוחם הסביר להם לאחר מכן עניין זה וכי מדובר בהסכם הנגוע באי חוקיות. לפיכך, הם רואים בהסכם כבטל ובמוטל.

6.לטענת התובעים מקור התאריך השגוי בטעות סופר. התאריך הנכון נרשם בסע' 3.2 להסכם (סע' 24 לכתב התביעה, 22 לתצהיר התובעים). אין ולא היתה להם כל בעיית מיסוי שבגינה רצו לרשום תאריך שגוי, לא היתה מניעה למכור הדירה בפטור ממס שבח. מצורף פלט עסקאות מרשויות מס שבח (נספח י' לתצהיר). הנתבעים הפרו את ההסכם בכך שלא שילמו את יתרת המקדמה ביום 30.9.09.

7.הצדדים הגישו תצהיריהם והסכימו לוותר על חקירות נגדיות של המצהירים, כאשר אי חקירת עד אודות תצהירו לא תחשב כהודאה בתוכנו. הצדדים סיכמו טענותיהם בעל פה.

התביעות

8.התובעים הגישו תביעתם על סך של 95,000 ₪. סך של 66,8000 ₪ מתוך סכום התביעה הינו על פי הפיצוי המוסכם פחות המקדמה אשר שולמה לידיהם בסך של 8,000 ₪. היתרה הינה התשלום ששילמו לטענתם למתווך וכן הוצאות ועוגמת נפש.

9.הנתבעים הגישו תביעה שכנגד על סך של 8,000 ₪ , להשבת המקדמה אשר שלמו.

האם מדובר בהסכם לא חוקי

10.דומה כי יש שתי עובדות מוסכמות חשובות לעניין זה. האחת- מדובר בעסקת אמת. כלומר, אין מחלוקת כי התובעים ביקשו למכור את הדירה והנתבעים ביקשו באותו מעמד לרכוש את הדירה. הצדדים אכן התכוונו באותו מעמד להתקשר בהסכם מכר של הדירה. השניה- התאריך הרשום בראש זכרון הדברים כתאריך חתימתו איננו נכון.

11.יש לבחון את השאלה האם רישום תאריך כוזב על גבי זכרון הדברים יש בו די על מנת לקבוע כי מדובר בחוזה פסול, כהוראות סעיף 30 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג- 1973. שאלה זו הולידה בפסיקה דיון בשאלות משנה- מה נדרש על מנת להוכיח אי חוקיות, כוונה להונות את הרשויות וכן מה התוצאות המתבקשות של מקרה כזה.

12.דומה בעיני כי אין מחלוקת בפסיקה כי כוונה להונות את רשויות המס הופכת חוזה לפסול, בלתי חוקי. המקרים העיקריים אשר הגיעו לפתחו של בית המשפט הינם של מקרי חוזה מכר מקרקעין אשר קובעים תמורה נמוכה מן התמורה אשר שולמה בפועל. לעניות דעתי ניתן ללמוד מן הפסיקה שדנה במקרים אלו ביחס למקרה אשר לפני, שכן בשני המקרים מדובר ברישום נתון שגוי בהסכם אשר יכול ויוביל לחיוב נמוך במס, או אף פטור מתשלום מיסים. השאלות אשר התעוררו ביחס לכך הן מה הדרישה הראייתית, מה נדרש על מנת להוכיח את הכוונה האמורה, האם די בעצם הרישום של הנתון הכוזב בהסכם? אם נמצא שכן הייתה כוונה להונות את רשויות המס, מה תוצאותיה של כוונה זו. כיצד יש לישם את הוראות סעיף 31 לחוק החוזים בדבר תוצאות בטלות ההסכם הבלתי חוקי.