סלוצקי ואח' נ' הבנק הבינלאומי הראשון לישראל בע"מ .

פסק דין

התביעה בתמצית

1. בין חוה סלוצקי ובעלה המנוח משה סלוצקי (להלן: סלוצקי או התובעים) לבין חברה בת של הבנק הבינלאומי הראשון (להלן: הבנק או הנתבע) נערך בשנת 1978 הסכם מכר, ולפיו רכשו סלוצקי מן הבנק חמש חנויות המצויות במקרקעין שברחוב הלל 4 ו-6 בירושלים (תת חלקות 3,4 ו-5 בחלקה 104 גוש 30037 ותת חלקות 4 ו-10 בחלקה 103 גוש 30037, ולהלן: החנויות). המכר לא כלל את זכויות החניה של הבנק על פי חלקו היחסי ברכוש המשותף. וזאת לדעת, כי החניות אינן מוצמדות ליחידות עצמן, והחנייה היא בחצרות הבניינים הללו. על פי ההסכם, היו סלוצקי אמורים לחתום על יפוי כוח בלתי חוזר לטובת הבנק, המייפה את בא כוחו "לרשום בדרך של חכירה לדורות ו/או בכל דרך אחרת את זכותו של המוכר בחניה" (להלן: הסכם המכר).

2. חלפו שנים, זכותו של הבנק בחניות לא נרשמה - ועל הסיבה לכך נעמוד מאוחר יותר. בשנת 1987 נתגלעו חילוקי דעות בין הצדדים להסכם. חילוקי דעות אלה יושבו בהסכם נוסף מאותה שנה. הסכם זה (להלן: הסכם הפשרה), הקנה לגב' סלוצקי זכות שימוש אישית, שאינה ניתנת להעברה, במקום חניה אחד בלא תמורה, לפנים משורת הדין. מנגד הסכימו סלוצקי כי תרשמנה הערות אזהרה לטובת הבנק, על כל החנויות, בדבר הימנעות מלעשות עסקה. הערות אזהרה אלה נועדו להבטיח כי ככל שסלוצקי יבקשו למכור חנות מן החנויות, תישמר זכותו של הבנק בחניות, כלפי כולי עלמא. רוצה לומר, הבנק ייתן את הסכמתו לביצוע עסקת מכר בין סלוצקי לבין צד שלישי, בתנאי שהקונה שיבוא בנעלי סלוצקי, יוותר אף הוא על זכויותיו בחניה ויסכים להערת האזהרה.

3. ושוב חלפו שנים, ועדיין לא נרשמה זכותו של הבנק בחניות. בשנת 2008 פנה ב"כ התובעים במכתב לב"כ הנתבע והודיע לו כי גב' סלוצקי, שהתאלמנה בינתיים, מבקשת למכור אחת מן החנויות. במכתבו ביקש ב"כ התובעים כי הנתבע יסכים למחיקת הערת האזהרה על אותה חנות, ובתמורה ייחתם על ידי גב' סלוצקי מסמך, בו תשוב ותאשרר את התחייבותה כלפיו. הנתבע לא קיבל הצעה זו, והבהיר כי ייתן הסכמתו לעסקת המכר ובלבד שהקונה יצהיר כי הוא יודע שהחנות נמכרת לו בלא זכות שימוש בחניה, וכי הערת האזהרה לטובת הבנק תעמוד בתוקפה. לאחר דין ודברים, נחתם הסכם נוסף בין סלוצקי לבין הבנק (להלן: הסכם 2008). בהסכם זה נקבע, כי חתימת הבנק על מסמך המופנה ללשכת רישום המקרקעין מותנית בהתחייבות קונה הנכס לקבל על עצמו את התחייבויותיהם של סלוצקי מכוחם של ההסכמים הקודמים, ובכך שהערות האזהרה ימשיכו לעמוד בתוקפן. היינו, ההסכם החדש שב ומאשרר את הסכם הפשרה, וחוזר על כך שסלוצקי רכשו את החנויות בתנאי מפורש שזכות החניה אינה כלולה בעסקת המכר (בכפוף לזכות השימוש האישית בחניה אחת, שהוקנתה, כאמור לעיל, בהסכם הפשרה). מאחר שקוני החנות המיועדים חתמו על ההתחייבות הנדרשת והוסכם כי הערת האזהרה תמשיך לרבוץ על החנות הנמכרת, חתם הבנק על המסמך המופנה ללשכת רישום המקרקעין, והמאפשר את ביצוע העסקה.

אין חולק, כי עד עצם היום הזה אין רשומות החניות על שם הבנק.

4. בתביעה שלפניי, שהוגשה במרוצת שנת 2012, מבקשים התובעים (גב' סלוצקי ויורשי יורשיו של המנוח משה סלוצקי), כי אורה על מחיקת הערות האזהרה הרובצות על החניות, מן הטעם שהנתבע הפר את התחייבותו החוזית אותה נטל על עצמו, לטענתם, בהסכם הפשרה, לרשום את זכויותיו ברכוש המשותף המשמש כחניה. משחלפו עשרים וחמש שנים מאותה התחייבות, זכאים התובעים, כך נטען, למחיקת ההערות, הפוגעות בקניינם ומקשות עליהם למכור את החנויות בשל הרתיעה הטבעית של קונים פוטנציאליים מלהתקשר בעסקת מקרקעין שרובצת עליה הערת אזהרה לטובת צד שלישי.

דיון והכרעה

5. אקדים ואומר, כי גם בהנחה שהנתבע הפר את התחייבותו החוזית הנטענת, הנחה שאני רחוקה מלקבלה, כפי שאפרט להלן, דין התביעה להידחות ולו מן הטעם שהסעד המבוקש אינו מן הסעדים העומדים לנפגע בשל הפרת חוזה. אבהיר: סעיף 2 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970) קובע, כי תרופות הנפגע כתוצאה מהפרת חוזה הן אכיפתו או ביטולו, וכן זכאי הוא לפיצויים בנוסף על אחת מתרופות אלה או במקומן. והנה, התובעים אינם מבקשים לא את ביטול החוזה, לא את אכיפתו, ולא פיצויים בגין הפרתו. למעשה מבקשים הם כי בית המשפט ישנה תנאי מהותי מתנאי החוזה, ולמעשה ייצור עבורם חוזה חדש. אין המדובר אף לא בביצוע בקירוב, שהרי מחיקת הערות האזהרה מעקרת מתוכן תנאי עיקרי בהסכמים שנחתמו בין הצדדים, ואשר אין חולק כי תכליתו הייתה להבטיח את זכויות הבנק בחניה. בהקשר זה ראו דברי כב' השופטת א' חיות בע"א 11965/05 עזבון המנוח מרדכי קליין נ' דוד שרון (מיום 27.8.09):

"הרעיון העיקרי שביסוד דוקטרינה זו הוא כי יש לחתור, ככל הניתן, לקיום החוזה ולהגשמת המטרה העומדת ביסודו, גם אם מתברר בהגיע שעת ביצועו כי אין אפשרות לקיימו ככתבו וכלשונו. דוקטרינת הביצוע בקירוב, כמו גם עיקרון תום הלב, מאפשרים לבית המשפט במקרה זה לערוך שינויים מסוימים בדרכי ביצועו של החוזה על מנת לקיימו ובלבד שבית המשפט יפעל בעניין זה בזהירות המתבקשת על מנת שלא ימצא עצמו עורך חוזה חדש בין הצדדים שתנאיו משנים מן היסוד את אופיו של החוזה המקורי" (שם, פסקה 4 לפסק דינה של כב' השופטת א' חיות).

די בכך, כאמור, כדי לדחות את התביעה.

6. בנוסף נראה, כי דין התביעה להידחות מחמת התיישנות, שהרי עילת התביעה נולדה, לכל המאוחר, בהסכם הפשרה משנת 1987, ואילו התביעה הוגשה בשנת 2012, בעבור 25 שנה ממועד היווצרות העילה.

7. עם זאת, לא אמנע עצמי מלדון בתביעה לגופה. כפי שנראה להלן, אין תמה כי התובעים אינם מבקשים סעד מן הסעדים העומדים להם על פי החוק, וזאת מן הטעם הפשוט, שאין הם יכולים לבסס כראוי זכות לסעד מסעדים אלה, שכן הנתבע לא הפר את התחייבותו החוזית.

8. כהערה מקדימה יש לומר, כי מאחר שהתביעה הוגשה 25 שנה לאחר הסכם הפשרה, ו-34 שנים לאחר הסכם המכר, איש מן הצדדים לא יכול היה להביא לעדות אדם שהיה מעורב בפועל בניסוח אותם הסכמים (גב' סלוצקי, שהייתה מעורבת בהסכם המכר ובהסכם הפשרה, לא הובאה לעדות מחמת גילה. מטעם התובעים העיד אחיינו של מר סלוצקי המנוח, מר עוזי סלע, אולם לא היה בעדותו כדי לשפוך אור על העובדות, שכן לא היה מעורב כלל ועיקר בעניינים הנדונים). משכך, ממצאי יסתמכו על המסמכים שהוצגו, ואשר מציגים, מתוכם, תמונה ברורה למדי הן באשר לטיב ההתחייבויות החוזיות שנטלו הצדדים על עצמם והן באשר לאומד דעתם. עוד אעיר, כי אחד משני ב"כ התובעים, עו"ד אברהם לוי, היה מעורב במו"מ עם הבנק משנת 2008, אולם הוא נמנע מלהעיד ולמסור גרסה על חילופי הדברים בין הצדדים באותה עת, על כל המשתמע מכך.

9. נפנה להסכם המכר. בפתח ההסכם (נספח א' לכתב התביעה) נאמר, כי הקונה (סלוצקי) יודע כי למוכר (הבנק) זכות ל- 5-6 מקומות חניה בנכס, וכי הוא "מוותר ויתור מלא ומוחלט על החניה לטובת המוכר וכי החניה אינה כלולה בעיסקת המכירה". בהמשך נאמר, כי לצורך זה יחתום הקונה על יפוי כוח בלתי חוזר, המייפה את כוחו של המוכר לרשום בדרך של חכירה לדורות או בכל דרך אחרת את זכותו של המוכר בחניה. נאמר, כי סעיף זה הינו סעיף עיקרי להסכם. ההסכם ממשיך ומפרט את המחיר שישלם הקונה "עבור הנכס והרכוש המשותף למעט החניה". ברור, אם כן, שהתמורה ששילם סלוצקי עבור החנויות הביאה בחשבון שהחניות לא נכללו בעסקה, כי היה על סלוצקי להפקיד בידי ב"כ הבנק יפוי כוח בלתי חוזר, שיאפשר לו לרשום את זכותו בחניות בדרך של חכירה לדורות או בכל דרך אחרת, וכי המדובר בתנאי שהוא תנאי עיקרי להסכם.

10. כאמור, בשנת 1987 נתגלע סכסוך בין הצדדים להסכם. ברקע הסכסוך תביעה שהגישו סלוצקי נגד נציגות הבית המשותף ברחוב הלל 6, בפני המפקח על רישום המקרקעין, בגין שלילת זכות חנייה. על פי הוראת המפקח תוקן כתב התביעה והנתבע צורף אליו (וליתר דיוק, חברות הבת שלו). עם זאת, סלוצקי ראו לנכון להבהיר בכתב התביעה המתוקן, כי אין הם מבקשים סעד כלשהו מן הנתבע, וכי הם רואים בו נתבע פורמאלי בלבד (נספח א' לתצהירה של גב' זייצ'ק, מטעם הנתבע). הסכם הפשרה שנחתם לבסוף בין סלוצקי לבין הבנק (נספח ב' לכתב התביעה) מלמד, כי עד למועד חתימתו, היינו כתשע שנים לאחר חתימת הסכם המכר, לא חתמו סלוצקי על יפוי הכוח עליו התחייבו. הסכם הפשרה שב ומדגיש, כי הסכם המכר אינו כולל את החניות, שעל הזכות בהן ויתרו סלוצקי. נביא להלן את לשון התנאים הרלוונטיים בהסכם הפשרה, מפאת חשיבותם:

"3. סלוצקי מתחייבים להעביר ו/או לרשום לטובת הבנק, בפנקסי רישום המקרקעין את הזכויות בחצר הבית המשמשת כמגרש חניה של נכס א' ואשר שייכות לתת חלקות 3, 4 ו-5, וכן את הזכויות בחצר הבית המשמשת כמגרש חניה של נכס ב' ואשר שייכות לתת חלקות 4 ו-10, ... הכל כמפורט בסעיף 5 להלן.

4. א. הצדדים מצהירים הזאת כי ידוע להם כי בצווי הרישום של נכס א' ונכס ב' ... בפנקס הבתים המשותפים אין הצמדות ביחס לחצרות הבתים המשמשות כמגרשי החניה של הנכסים ... וכי הן מהוות רכוש משותף. כן ידוע לצדדים כי הסכם זה כפוף לסעיפים 13 ו-55 לחוק המקרקעין תשכ"ט-1969.

ב. לאור האמור לעיל, ומאחר וקיימת כיום מניעה למימוש חלק מהתחייבויות סלוצקי עפ"י הסכם זה, ומאחר ויתכן כי לאחר נקיטת הליכים שונים יתאפשר מילוי כל התחייבויות סלוצקי עפ"י הסכם זה, לפיכך מוסכם בזאת כי העברת הזכויות הנ"ל או חלקן משם סלוצקי לשם הבנק תעשה כפי שיהא אפשרי מפעם לפעם. ...

5. א. סלוצקי מתחייבים לרשום ו/או להעביר לטובת הבנק בפנקסי רישום המקרקעין את הזכויות הנ"ל, כזכויות קנייניות בדרך של שינוי צו לרישום בית משותף ו/או בדרך של הצמדת רכוש משותף ו/או בדרך של רישום זיקת הנאה ו/או בדרך של רישום או שינוי תקנון מוסכם בין בעלי דירות בבית משותף, ו/או בכל דרך אחרת,הכל כפי שידרוש הבנק וכפי שיקול דעתו הבלעדי.