נויבאור איתן נ' רם דותן ואח'

פסק דין

התובעים מכרו לנתבעים את זכויותיהם כבני רשות בנחלה חקלאית מספר 96 במושב עידן, על פי הסכם מיום 10.7.05 (להלן: "הסכם המכר"). לטענת התובעים, הנתבעים הפרו את הסכם המכר בהפרה יסודית בכך שלא שילמו את הסכום האחרון אשר היה עליהם לשלם על פי הסכם המכר, בגובה הפיצוי המוסכם. לטענת הנתבעים, הם קיזזו את סכום הפיצוי המוסכם מיתרת התמורה וזאת בשל הפרת ההסכם על ידי התובעים. מכאן התובענה במסגרתה עתרו התובעים למתן סעד של ביטול החוזה, תשלום פיצויים מוסכמים וסילוק יד ולחילופין – אכיפה וסעד כספי, הכולל, בין היתר, את תשלום יתרת התמורה.

רקע

כאמור, בין התובעים לנתבעים נחתם הסכם המכר למכירת הנחלה לנתבעים. הואיל וההסכם הותלה במספר תנאים, נחתם, במקביל להסכם, חוזה שכירות כך שהנתבעים למעשה קיבלו את החזקה בנכס בסמוך לאחר חתימת הסכם המכר. מסירת החזקה הייתה בסוף חודש אוגוסט 2005. אין מחלוקת כי מאותו מועד, הנתבעים מחזיקים בנחלה ועושים בה מנהג בעלים לכל דבר ועניין. תוקפו הסופי של הסכם המכר היה מותנה בקבלת הנתבעים כמתיישבים חדשים בנחלה, על ידי הסוכנות היהודית והאגודה. אין מחלוקת כי ללא קבלת שני האישורים האמורים, לא ניתן היה להעביר רישום הזכויות במנהל מקרקעי ישראל משם התובעים אל שם הנתבעים.

הדברים באו לידי ביטוי בהסכם המכר כאשר נקבע בסעיף 2 (א) שבו כי "הצדדים מצהירים כי כל עוד הקונה אינו אוחז באישורי שני הגופים הללו כי הם מסכימים לקליטת הקונה בעידן, ההסכם מותנה ומותלה בין הצדדים. זאת, למעט זכויות וחבויות ביחס לגדיד התמרים 2004". עוד נקבע בסעיף 3 להסכם כי "הקונה מצהיר כי החל בהליכי קליטה על- ידי אגודת הישוב ועל–ידי ועדת קליטה בסוכנות היהודית, ולפיכך הוא רשאי להתקשר עם המוכר בהסכם זה. הצדדים מצהירים כי עוד הקונה אינו אוחז באישורי שני הגופים הללו, כי הם מסכימים לקליטת הקונה בעידן, ההסכם מותנה ומותלה בין הצדדים". על פי סעיף 6 להסכם, מיד לאחר הסרת החסמים האמורים (אישורי הסוכנות והאגודה לקליטת הנתבעים כמתיישבים), חייב הקונה ליטול את הנחלה לחזקתו. על פי הסכם זה, לכל אחד מהצדדים הייתה הרשות להודיע שהוא אינו ממתין להסרת החסמים וכך, ההסכם לא היה נכנס לתוקף. אומר כבר עתה, כי הודעה מסוג זה לא ניתנה על ידי מי מהצדדים.

בסעיף 9 להסכם המכר התחייבו התובעים, בין היתר, להמציא את כל האישורים הדרושים להעברת הזכויות בנחלה על שם הנתבעים ולהעביר הזכויות באגודה, בסוכנות ובמנהל מקרקעי ישראל "לא יאוחר מתום שנה מעת הסרת החסמים כאמור בסעיף 6 א' לעיל, כפוף לכך שהקונה השלים את מלוא התחייבויותיו על פי חוזה זה".

עניין נוסף, אשר נוגע למחלוקות בין הצדדים, פרט לנושא העברת הזכויות, הוא חוקיותם של המבנים המצויים בנחלה. בעניין זה, קיימת בסעיף 2 להסכם הצהרה של התובעים לפיה "...הבניה בנחלה היא כדין ללא חריגות בניה".

אם כן, המחלוקות בין הצדדים נוגעות בשני עניינים: מועד רישום הזכויות במנהל מקרקעי ישראל על שם הנתבעים ושאלת חוקיותם של חלק מן המבנים המצויים בנחלה. לטענת הנתבעים, הם זכאים היו לקזז מן התמורה את סכום הפיצוי המוסכם בשיעור של 10% מן התמורה (פיצוי מוסכם בסכום השווה ל- 17,000$ ארה"ב) הואיל והתובעים הפרו את הסכם המכר בשניים: הם לא העבירו את הזכויות על שם הנתבעים תוך שנה ממועד הסרת החסמים האמורים, והם גם הצהירו הצהרת שווא לפיה הבניה בנחלה היא כדין שעה שהתברר כי קיימים בנחלה מבנים אשר נבנה ללא היתר בניה.

יש מקום לציין, כי כתב התביעה ייחס לנתבעים הפרה נוספת של הסכם המכר והיא כי הנתבעים לא הצטרפו לאיחוד העוסקים של האגודה לעניין מס ערך מוסף. אין צורך להוסיף הסברים בעניין זה שכן בסעיף 24 לסיכומיהם, הודיעו התובעים כי אין עוד טעם לדון בכך באשר חלפו 7 שנים מכריתת ההסכם ולתובעים לא נגרם כל נזק בהקשר זה.

לא למותר לציין כי למעשה, פרשת הראיות, בחלקה הראשון, הסתיימה במאי 2012 והצדדים אף הגישו את סיכומיהם. ואולם, לאחר הגשת הסיכומים, פנו התובעים בבקשה להתיר להם להגיש ראיות חדשות אשר התגלו להם, כטענתם, לאחר הגשת הסיכומים. בהחלטה מיום 4.4.2013 נעתרתי לבקשת התובעים, משמצאתי שהעדה מטעם הועדה המקומית, גב' אסנת בן נעים, אשר העידה מטעם התובעים, לא פעלה בהתאם להחלטת ביהמ"ש ולא הביאה את כל המסמכים הרלוונטיים לנחלה נשוא התובענה. מצאתי באותו השלב, כי דבר קיומם של מסמכים נוספים נודע לתובעים לאחר שהוגשו סיכומי הצדדים. על כן, התקיימה ישיבת הוכחות נוספת ובעקבותיה הגישו הצדדים סיכומים משלימים.

טענות התובעים

להלן, בתמצית, טענות התובעים, כפי שבאו לידי ביטוי בסיכומיהם:

1.לתובעים לא נגרם כל נזק, גם אם היה עיכוב ברישום הזכויות על שמם.

2.אישור הסוכנות לקבלת הנתבעים כמתיישבים חדשים התקבל רק ביום 3.5.07. הואיל, ורישום הזכויות נעשה בינואר 2008, הרי לא הייתה הפרה של ההסכם על ידי התובעים. קבלת האישור האמור בידי הנתבעים, הייתה תלויה בנתבעים בלבד.

3.בהקשר לאמור, בהעדר הסכמה של האגודה והסוכנות לקליטתם של הנתבעים כמתיישבים חדשים, לא השתכללה התחייבותם של המוכרים – התובעים, לבצע את הרישום על שם הנתבעים.

4.חל עיכוב ברישום הזכויות על שם הנתבעים, גם בכך שהאחרונים העבירו למנהל את ייפוי הכח רק ב- 24.12.07. התובעים מצדם, באמצעות באת כוחם, עשו כל מאמץ לקדם את הליכי העברת הזכויות.

5.טענותיהם של הנתבעים בדבר הפרת הסכם המכר באי רישום הזכויות במועד ובהצהרה לא נכונה לגבי מבנים בלתי חוקיים, הינם בבחינת המצאת נימוקים כדי להתחמק מתשלום מלוא התמורה על פי ההסכם.

6.בכל מקרה, הנתבעים לא הוכיחו קיומה של בניה בלתי חוקית בנחלה.

7.אין כל קשר בין הפיצוי המוסכם לאי ההתאמה התכנונית הנטענת על ידי הנתבעים.

8.אי תשלום יתרת התמורה מהווה גם הפרה של החובה לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב מצדם של הנתבעים.