נדחתה תביעה לתשלום דמי תיווך בגין עסקת קומבינציה

1.         עסקינן בתביעה לתשלום דמי תווך בגין עסקת קומבינציה ביחס למקרקעין הידועים כחלקה 1 גוש 18134 נהריה עליהם הוקם הפרוייקט הידוע כיום בכינויו "פארק המזרקה" (להלן: "המקרקעין" או "הפרוייקט"), שנחתמה ביום 17/8/99 בין הנתבעות 2 ו- 3 לבין חברת מאג'יס נהריה בע"מ ותנאיה שונו במסגרת הסכם תיקון מיום 11/3/01 (להלן: "עסקת הקומבינציה").

2.         לטענת התובעים (בתמצית) הם תווכו בין הצדדים והיו זכאים לעמלת תווך מהנתבעים. סוכם  כי תחת לשלם להם דמי תווך בסכום אחד, תשולם להם עמלת התיווך לשעורין בשעור של 1/3% ממחיר המכירה של כל דירה בפרוייקט בתוספת מע"מ כחוק כל אימת שתימכר דירה (להלן "ההסכם" או "הסכם התיווך").

            לטענתם, ההסכם בוצע בקפדנות. במהלך כל השנים - עת נמכרה דירה בפרוייקט הודיעו להם על כך הנתבעים תוך מתן פרטים על מועד העיסקה וגובהה, התובעים שלחו חשבונית אל הנתבעים ובחוזר הומצאה המחאה לפקודת תובעת מס' 2.

            כך נעשה גם ביחס לשתי הדירות האחרונות בפרוייקט אשר נמכרו בחודש מאי 2007 - בהתאם להודעה מטעם הנתבעים             נשלחה אליהם חשבונית, אך תחת לשלוח בחוזר המחאה לפקודת התובעת מס' 2, הודיעה מר שני יגאל, מנכ"ל נתבעת מס' 3, כי אינו מוכן לחתום על ההמחאה, הוא אינו מכיר בחיוב, והעלה טענות שונות.

            במהלך עדותו בפני הודה התובע, ברוב הגינותו, כי עד לאירוע שיחת הטלפון אשר נזכרת גם במכתבו מיום 14/5/07 (נספח ד' לתביעה) לא היה לו כל קשר עם מר שני יגאל, מנכ"ל נתבעת 3.

            לדבריו, ההסכם כמו גם כל ההתנהלות, היו עם נתבע מס' 1, שהינו מנכ"ל נתבעת מס' 2. אין חולק בין הצדדים כי נתבעות 2 ו-3 רכשו את המקרקעין במשותף והקימו את הפרוייקט במסגרת שותפות.

3.         לטענת הנתבעת מס' 3 (בתמצית) - עסקינן בתביעה שהתיישנה באשר המדובר בהסכם מיום 17/8/99, מכל מקום אין כל יריבות בין התובעים לבין נתבעת מס' 3, אין כל הסכם בכתב או בעל פה בין התובעים לבין נתבעת מס' 3, אין כל היגיון לכך שדמי התווך לפי החוזה המקורי מיום 17/8/99 שונו לדמי תווך בשעור של 1/3% במכירת כל דירה.

            עוד הוסיפה הנתבעת וטענה כי נודע לה רק לאחרונה כי במסגרת תשלומים שבוצעו בגין פרוייקט "פארק המזרקה" נכללו תשלומים לתובעת מס' 2, תשלומים אלה נעשו שלא כדין - לא בידיעתה ו/או תוך חריגה מסמכות ו/או בהטעייה. מכל מקום, משנודע לנתבעת מס' 3 על כך היא הורתה להפסיק כל תשלום. התובעת מס' 2 לא שימשה בפועל כמתווכת או כמקדמת מכירות של דירות בפרוייקט "פארק המזרקה".

            כך או כך, לטענתה, בהעדר הסכם בכתב אין לתובעים כל זכאות לדמי תיווך עפ"י החוק.

4.         לשם השלמת התמונה יוער כי ביום 23/7/07 הגיעו הנתבעים 1 ו-2 להסכם פשרה עם התובעים במסגרתו שולם להם סך של 4,400 ש"ח בצירוף מע"מ כחוק. הסכם פשרה זה  קיבל תוקף של פסק דין חלקי, ובהתאמה ביקש התובע לתקן את התביעה על דרך של הפחתת סכום התביעה שבפני.

5.         לעניין טענת ההתיישנות - גם אם נאמר כי מועד הסכם התיווך בין הצדדים (17/8/99) זהה למועד חתימת עסקת הקומבינציה, קרי: מועד החוזה המקורי, הרי שאין מחלוקת כי העילה לתביעה שבפנינו נולדה בחודש מאי 2007 עת, לטענת התובעים, הופר ההסכם וקמה להם עילת תביעה קונקרטית (ראה ע"א 1650/00, מרדכי זיסר נ' משרד הבינוי והשיכון, נז (5) 166. 

לטענת התובעים בהתאם להסכם היה על הנתבעים לשלם להם אך ורק במועד בו בוצעה בפועל מכירת דירה. שתי הדירות האחרונות נמכרו בחודש מאי 2007 ושני הצדדים הודו כי בחודש מאי 2007 לא בוצע התשלום אשר לטענת התובעים מגיע להם מכוח הסכם התיווך. משכך, רק בעת שהופר חיוב זה קמה עילת התביעה ודין טענת ההתיישנות להידחות.

6.         לטענת העדר היריבות -

משאישר מר שני יגאל, מנכ"ל הנתבעת מס' 3 באותה עת בפני כי הנתבעות 2 ו-3 פעלו במסגרת שותפות ובמסגרת זו בנו מספר פרוייקטים ובכללם הפרוייקט נשוא תובענה זו וכי נתבע מס' 1 היה זה שניהל בשם השותפות את כל הקשור לניהול היום יומי ובכלל זה מציאת המקרקעין, הבנייה, תשלומים בעוד הוא היה אמון על החלק המימוני וכדבריו: "גדילן הוא קבלן ויזם, אנו באנו עם הצד הכספי והציגו בפנינו עיסקה..." (עמ' 6 לפרוטוקול); הרי שהתחייבות נתבע מס' 1 בשמו מחייבת אף אותו.

מה גם שהלכה היא כי כאשר השולח מציג מצג כי השלוח מוסמך לפעול בשמו ומטעמו בכל הקשור בפרוייקט מסויים מוטלת עליו חובה לשאת בחיובים הנובעים מכך, גם אם כטענתו כעת לא היתה לנתבעים 1 ו-2 הרשאה לעשות כן .

לעניין זה יפה האמור ב-ת"א (תל-אביב-יפו) 26905/05, קזימירסקי יוסי נ' כרמי צבי אחים סגל בע"מ, תק-של 2006(2), 17492 [ההדגשות אינן במקור - ב.ש.]:

"חבות כאמור עשויה לנבוע מכינונה של שליחות בפועל, שהשתכללה באחת החלופות המנויות בסעיף 3 בחוק השליחות. שליחות עשויה להשתכלל ב'הרשאה פנימית', באמצעות תקשורת ישירה בין השולח לשלוח, או ב'הרשאה חיצונית' על ידי השולח כלפי הצד השלישי. בשתי החלופות, ההרשאה יכולה להתבטא באופן מילולי, בכתב או בעל-פה, או באופן התנהגותי, קרי: על ידי 'מצג'. חבות שלוחית של השולח כאמור עשויה לנבוע גם ממניעותו של השולח להתכחש לתביעתו של הצד השלישי חרף החריגה האובייקטיבית מההרשאה. זוהי מניעות דיונית מחמת 'שליחות נחזית', בהתאם לדוקטרינה האנגלית. הווה אומר: גם ללא 'הרשאה פנימית', וגם ללא הרשאה מפורשת - עשוי אדם או תאגיד לחוב בחבות שלוחית עקב מצגו כלפי צד שלישי, שממנו רשאי היה הצד השלישי להסיק קיומה של שליחות.

6.    המצג לא צריך להתייחס לפרטי המעשה הנדון. די לו לחול על אופי התפקיד וסוג הפעולות שאותם הוסמך השלוח לבצע, באופן שאדם סביר היה רשאי להניח כי השלוח פועל בגדר הרשאתו...

7.    מדובר, למעשה, ביישום של עקרון תום-הלב, המחייב את השולח שלא להתכחש לתוצאות מצגיו כלפי הצד השלישי; במיוחד כאשר הצד השלישי הסתמך עליהם ושינה את מצבו לרעה...