נאות מזרחי בע"מ ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה,ראשון לציון ואח'

הצד השלישי
הראל חברה לביטוח בע"מ ע"י ב"כ עו"ד קובי אסולין 

הרקע לתביעה

1. עניינה של התביעה שלפני באי-מתן היתר בניה במקרקעין הידועים כחלקה 289 בגוש 6287 (לשעבר חלקה 115) מגרש מספר 5 הנמצא ברחוב הקוקיה 33 בשכונת "נווה הדרים" שבעיר ראשון לציון (להלן – המקרקעין).  המקרקעין מצויים במתחם שתוכנן כמקשה אחת אשר חלה עליו, בין היתר, תוכנית מתאר מפורטת רצ/8/196 (להלן – התכנית). על פי התכנית ניתן לעשות שימוש במקרקעין לייעוד מסחרי - מרכז מסחרי בן קומה אחת בהיקף של כ-1,710 מ"ר הכוללים שטחי שירות ומעברים (להלן – המרכז המסחרי).  לטענת התובעות, בקשותיהן השונות לקבלת היתרים לשם בנייה במקרקעין נדחו על ידי הנתבעות בתואנות שונות ובמשך כ - 15 שנים, למרות שמבחינת הייעוד התכנוני לא הייתה מניעה מלבנות במקרקעין את המרכז המסחרי. 2. בגין דחיית בקשותיהן לקבלת היתר בניה התנהלו הליכים תכנוניים ומשפטיים רבים.סופם של הליכים אלה בעע"ם 8256/12 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ראשון לציון נ' נאות מזרחי בע"מ (פורסם בנבו, 31.7.2014). בפסק הדין, מפי השופטת (כתוארה דאז) א' חיות, נקבע כי חובתו של מוסד התכנון ליתן היתרי בניה מכוחן של תכניות תקפות. עם זאת ייתכנו מקרים חריגים המצדיקים סטייה מכלל זה – מקום בו התכנית מכוחה מבוקש ההיתר, אינה הולמת את הצרכים החדשים שנתהוו מאז אישורה. במקרים כאלה, בכדי לאזן בין האינטרס הציבורי הקיים שמנע את מתן היתר הבניה לבין האינטרס הקנייני של הפרט במימוש רכושו, פתוחה הדרך בפני הפרט לתבוע פיצוי מידי הרשות הרלבנטית, ככל שגרמה לו נזק בהתנהלותה. מספר חודשים בטרם ניתן פסק הדין בעע"ם 8256/12, הגישו התובעות את התביעה דנן, במסגרתה עתרו להשית על הנתבעות פיצוי בסך 30,420,379 ₪ בגין נזקים שנגרמו להם בעקבות סירוב הנתבעות ליתן להן היתר בניה במקרקעין ובכללם: אבדן הכנסה, עלויות מימון והוצאות משפטיות.  עיקר טענות התובעות 
3. התובעת 1, נאות מזרחי בע"מ (להלן – נאות מזרחי) היא חברת נדל"ן יזמית, בעלים של 42.5/100 מהזכויות במקרקעין. התובעת 2, י.ר. אחים עזרא חברה לבנין בע"מ (להלן – אחים עזרא) הינה חברת נדל"ן יזמית, בעלים של 57.5/100 מהזכויות במקרקעין (להלן יקראו יחד – התובעות). הנתבעות סרבו ליתן לתובעות היתר בנייה במקרקעין חרף קיומה של תכנית תקפה ובכך עוולו כלפיהן בעוולת הרשלנות.
4. במענה לטענת הנתבעות כי התביעה התיישנה השיבו התובעות כי מדובר בתביעה למניעת שימוש במקרקעין שלגביה תקופת ההתיישנות הינה 25 שנים. לחילופין מניעת האפשרות לנצל את זכויות הבניה במקרקעין, המהוות חלק בלתי נפרד מזכות הבעלות במקרקעין, יוצרת עילה בת תביעה שתקופת ההתיישנות לגביה הינה 25 שנים. עוד הוסיפו התובעות כי הפעולות הרבות שנקטו לאורך השנים הכוללות הליכים משפטיים ותכתובות, הקפיאו את תקופת ההתיישנות.
5. כתוצאה מאי מתן היתר הבניה נגרמו לתובעות נזקים רבים כדלקמן:
א. אבדן הכנסה - בגין אי מתן היתר בניה במועד הגשת הבקשה משנת 1999 נגרם לתובעות אבדן הכנסה ואבדן דמי שכירות ראויים. בהתאם לחוות דעת שמאית, דמי שכירות ראויים למבנה החל מחודש ינואר 2002 ועד לסוף שנת 2103 הינם 22,270,000 ₪. סכום זה בתוספת מע"מ הינו 26,278,600 ₪. 
ב. עלויות מימון – התובעות נדרשו לממן את רכישת המקרקעין באמצעות גורם מממן. אי מתן היתר בניה משמעותו חוסר יכולת לממש את הזכויות במקרקעין. הדבר הוביל להוצאות מימון אותם העריכו התובעות בסך 2,961,779 ₪. 
ג. הוצאות משפטיות – לנוכח סירוב הנתבעות ליתן להן היתר בניה, נוהלו כעשרה הליכים משפטיים ותכנוניים. הליכים אלה הסבו לתובעות הוצאות משפטיות המוערכות על ידן בסך 1,180,000 ₪ (כולל מע"מ). 
בגין הנזקים דלעיל, זכאיות התובעות לפיצויים בסך 30,420,379 ₪ אותם עתרו התובעות להשית על הנתבעות. 
עיקר טענות הנתבעות
6. במהלך השנים היו התובעות בעלים בחלקים מסוימים במקרקעין, בשיתוף בעלים רבים נוספים (11 בעלים בחלקים שונים). רק ביום 16.03.2014 השלימו התובעות את רכישת המקרקעין במסגרת פירוק שיתוף שהתנהל בין בעלי המקרקעין (ת.א. (שלום – ראשון לציון) 2465-07-10).בתחילת שנות ה-2000 הגישו חלק מבעלי המקרקעין (דירות יוקרה בע"מ) בקשה להיתר להקמת שלב א' של המבנה המסחרי. נאות מזרחי התנגדה לבקשה זו משום שלטענתה היה בבקשה להיתר כדי לפגוע בבנייה העתידית של שלב ב' השייך לה. הוועדה המקומית אישרה את הבקשה, אולם המבקשים לא פעלו להוצאתו של ההיתר. במקביל הגישה נאות מזרחי בקשה נפרדת להקמת שלב ב' למבנה המסחרי, הכולל תוספת של 313 מ"ר שטח עיקרי. בקשה זו אושרה אף היא על ידי הוועדה המקומית בשנת 2002. אולם, נאות מזרחי לא פעלה להוצאת ההיתר, ככל הנראה בשל סכסוכים וחילוקי דעות בין הבעלים לבין עצמם משך שנים רבות.כך, במרוצת השנים, לא פעלו בעלי המקרקעין למימוש החלטות הוועדה המקומית או לחידושן ולא פעלו להשלמת התנאים לקבלת היתר בניה משך כעשור – עד לשנת 2010.
7. משלא פותחו המקרקעין משך שנים, השתמשו בהם תושבי השכונה כחניון זמני, על פי צו חניה שהוצא מכוח חוק הרשויות המקומיות (שימוש ארעי במגרשים ריקים), תשמ"ז-1967 (להלן – חוק הרשויות המקומיות). בקשר לצו החניה התנהלו הליכים משפטיים בפני ערכאות שונות. בסופו של דבר הוחלט במסגרת רע"פ 1949/14 כי צו החניה יעמוד בתוקפו עד ליום 1.05.2015 או עד למתן היתר בניה. יוצא אפוא כי כל פעולות הנתבעות נעשו בהתאם להוראות הדין ובהתאם להחלטות הערכאות המוסמכות.
8. בשנת 2010 הגישה נאות מזרחי ערר לוועדת הערר, משנמנעה הוועדה המקומית להיעתר לבקשתה של נאות מזרחי לקבל היתר לבניית מרכז מסחרי במקרקעין (ערר 203/10). מיום הגשתו של ערר זה ועד למועד הגשת התביעה דנן, סוגיית היתר הבניה אינה מצויה כלל בידי הוועדה המקומית, כי אם בפני הערכאות השונות. ביום 11.06.2014 ניתן פסק דינו של בית המשפט העליון המקבל את ערעור העירייה ומבטל את החלטת ערכאת הערעור, עליה נשענת תביעה זו. בנסיבות אלה, דין התביעה להידחות.
9. הנתבעות הכחישו את ראשי הנזק להן טוענות התובעות, משום שאלה לא פורטו ולא הוכחו כנדרש. זאת ועוד, המרכז המסחרי לא הוקם במרוצת השנים בשל מגוון סיבות התלויות בנאות מזרחי ובשותפיה למקרקעין. יוצא אפוא כי התובעות לא פעלו להקטנת הנזק. בשנת 2002 אישרה הוועדה המקומית לנאות מזרחי את בקשתה להקמת שלב ב' למבנה המסחרי. מסיבות שונות לא מילאה נאות מזרחי את התנאים להוצאת ההיתר הנ"ל.בנסיבות אלה, הגשת התביעה דנן בשנת 2014, כ-12 שנים מיום אישור הבקשה על ידי הוועדה המקומית, עולה כדי התיישנות.