משיח נ' מינהל מקרקעי ישראל

פסק דין

השופט ד"ר קובי ורדי:

הרקע, העובדות, המחלוקות וההליכים הקודמים

ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בתל אביב יפו (כבוד השופט ישי קורן) מיום 20/2/13 בת.א 21083-02-10 שקיבל את תביעת הפינוי שהגישה המשיבה כנגד המערער והורה על פינוי המקרקעין ומסירת החזקה בהם למשיבה כשהם פנויים מכל אדם וחפץ.

יש לציין שלא ניתן עיכוב ביצוע והמקרקעין כבר פונו בפועל (לפי טענת המערער).

מדובר במקרקעין בשטח של כ- 1,784 מ"ר המהווים חלק מחלקה 8 בגוש 6511 (להלן: "המקרקעין"). ביום 13/6/85 נכרת חוזה שכירות למטרת מגורים בין "עמידר" למערער בנוגע לדירת מגורים בת 4 חדרים ברחוב השוק 22 אור יהודה אשר הושכרה לתקופה שמיום 1/6/85 ועד ליום 31/12/85 (לשבעה חודשים) (להלן: "הדירה").

בתביעה נטען כי המערער מחזיק במקרקעין ללא זכות שבדין, כשהדירה הושכרה לצרכי מגורים והיא משמשת אותו כחלק מפעילותו העסקית במסעדה סמוכה, שלא לצרכי מגורים ותוך הפרת חוזה השכירות.

כן נטען כי המערער פלש למקרקעין שבמתחם והקים עליהם מבנה נוסף וסככה, ללא אישור המשיבה, כאשר חוזה השכירות שממילא חל רק על שטח מזערי מתוך המקרקעין המוחזקים ע"י המערער (על הדירה) בוטל, וגם אם מדובר בהחזקה כבר רשות מדובר ברשות הדירה הניתנת לביטול והיא אף בוטלה משנדרש מהמערער לפנות את המקרקעין.
במהלך הדיון טענה המשיבה כי המערער אינו דייר מוגן וכי בכל מקרה הפר את חוזה השכירות באופן המקים כנגדו עילת פינוי על פי החוזה.

לכן התבקש בתביעה להורות על סילוק ידו של המערער מהמקרקעין ולהשיבם למשיבה כשהם פנויים מכל אדם וחפץ וכן התבקש היתר לפיצול סעדים לצורך הגשת תביעה לתשלום דמי שימוש ראויים (היתר שאף ניתן והוגשה תביעה נוספת ע"י המשיבה בגין דמי שימוש ראויים).

המערער טען כי מדובר בהסכם דיירות מוגנת בקשר לדירה בת 4 חדרים ומרפסת בשטח של כ-35 מ"ר, כשהוא בעל זכות של רשות בלתי הדירה ביתר השטח בו הוא עושה שימוש לצורך עסקיו, כשהוא השקיע משאבים רבים בדירה ובשטח הסמוך, והכל בידיעת המשיבה שהובהר לה כי הוא שכר את הדירה בשים לב לשטח הסמוך ומתוך כוונה לעשות בו שימוש לצורך עסקיו, כפי שהוא עושה בפועל כ-25 שנה, כשהדירה משמשת למגורים בלבד.

לחילופין טען המערער כי גם אם מדובר בזכויות הניתנות לביטול הרי שניתן לבטלן רק בכפוף לתשלום פיצויים נאותים שיעלו על אלו ששולמו לאנשים אחרים שהחזיקו בשטחים סמוכים, ללא כל זכות ופונו כנגד פיצויים.

פסק דינו של בית משפט קמא

בית המשפט קבע כי המערער אינו דייר מוגן לגבי הדירה (שכאמור טענת המערער הייתה לדיירות מוגנת אך ורק לגבי הדירה), שהמערער לא שילם דמי מפתח לצורך החתימה על הסכם השכירות ואין בסיס לטענתו לפיה חלות הוראות חוק הגנת הדייר התשל"ב-1972 על שכירות הדירה, אלא חלות הוראת חוק השכירות והשאלה תשל"א-1971 על שכירות הדירה והמשיבה הייתה רשאית לדרוש את פינוי המערער מהדירה והשבת החזקה לידיה עם תום תקופת השכירות.

למעלה מן הצורך ציין בית המשפט כי גם לו היה המערער דייר מוגן מכוח חוזה השכירות, קמה למשיבה עילה לפינויו מהדירה מחמת הפרת חוזה השכירות, שכן המערער הפר את האמור בסעיפים 6-5 לחוזה השכירות שעליו להשתמש במושכר אך ורק למטרת מגורים ולא לשנות את המושכר בלא רשות בכתב מהמשכירה, בכך שהשתמש במושכר לצורך עסקיו ולא למגורים וכן בכך שביצע שינויים במושכר והפך אותו לדירת 7 או 8 חדרים.

בית המשפט לא נתן אמון בעדותו של המערער אשר הותיר על בית המשפט רושם בלתי מהימן ולא קיבל את טענתו שהוא לא שינה את המושכר שהיה באותו מצב מאז שכר את הדירה בשנת 1985. כן קיבל בית המשפט את דו"ח החוקר שהגישה המשיבה לפיו הדירה משמשת למגורי עובדי המסעדה הסמוכה אשר שייכת למערער ודחה את טענת המערער שהכחיש זאת וטען שהוא משתמש בדירה רק למגורים, וקבע שעדותו בלתי אמינה, כשהמערער לא הביא כל עד נוסף מלבדו שיעיד על השימוש שנעשה בדירה ואפילו לא את ילדיו שטען שמבקרים אותו בדירה וגם ישנים שם לפעמים.

כן הוכח כי למערער יש כמה וכמה נכסים ובהם דירת מגורים ברחוב שלום עליכם 23 באור יהודה, שהיא הכתובת הרשומה בתעודת הזהות של המערער ככתובת המגורים שלו.

בית המשפט קבע כי המערער לא עושה שימוש למגורים לבדו בדירה בת 7 או 8 חדרים ושהוא הפר את חוזה השכירות באופן המקים כנגדו עילות פינוי וזאת גם אם היה נקבע כי הוא דייר מוגן בדירה וקמה כנגדו עילת פינוי, כאשר לא היה מקום ליתן לו סעד מן הצדק (אם היה מוכר כדייר מוגן) בהיותו אדם עתיר נכסים ובהתחשב בשימוש העסקי שנעשה בדירה.

לגבי יתרת המקרקעין, בית המשפט קבע כי המערער לא הרים את הנטל המוטל עליו להוכיח קיום של רישיון במקרקעין החורגים מן הדירה וגם אם היה מדובר בשתיקה של המשיבה העולה כדי מתן רשות מכללא למערער הרי שמדובר ברשות חינם במקרקעי ציבור שהיא הדירה ובאה אל קיצה עם מתן הודעת הדרישה לסילוק ידו מהמקרקעין.

כן קבע בית המשפט שאין מקום למתן פיצויים כלשהם למערער בגין פינוי המקרקעין, כשהמערער לא הוכיח השקעות כלשהן במקרקעין ובוודאי שלא השבחה שלהן, ובהתחשב בכך שהמערער נהנה מהמקרקעין לאורך ימים ובלא לשלם למשיבה דבר עבור שימוש שעשה במקרקעין, אין הוא זכאי לתשלום פיצויים כלשהם בגין ביטול הרשות, כאשר תשלום פיצויים למערער שפלש למקרקעי ציבור ומחזיק בהם בכוח הזרוע ללא זכות שבדין, תוך שהוא מעכב את פיתוח המקרקעין, עפ"י התכניות החלות עליהן, יהיה נוגד את תחושת הצדק.