משואות יצחק-מושב שיתופי להתיישבות נ' מינהל מקרקעי ישראל

פסק דין

התביעה הינה להשבת תשלומים ששילם התובע, שהינו מושב שיתופי, לנתבע (להלן – "המינהל") בקשר לעסקאות הנוגעות לשטחי מקרקעין שבהם נמצא מפעלו של התובע.

על פי דרישת המינהל, שילם התובע תשלומי דמי היוון ודמי שימוש, בסך של 1,400,394 ₪. לטענת התובע, המינהל היה רשאי לגבות דמי היתר בסכום נמוך יותר, ועל כן זכאי התובע להחזר בסך של 1,063,921 ₪, מתוך הסכום הכולל ששולם.

בין המינהל לתובע נחתמו חוזי משבצת, כמקובל לגבי ישובים מסוג זה. לעניין זה, לשם הדוגמא, הוצג חוזה המשבצת התלת שנתי שנחתם בין הצדדים בשנת 1988 (מוצג ת/2).

מתוך שטח המשבצת של המושב הופרש שטח (מגרש א'), לצורך הקמת מפעל. בהמשך לאישור התוכנית המשנה את ייעודו של מגרש א' לתעשייה, נחתם לגבי מגרש א' ביום 27.7.1989 הסכם חכירה (נספח ב' לכתב התביעה).

לימים הורחב שטח המפעל, ובהמשך לשינוי בתוכנית החלה על מגרש בשטח הסמוך, לפיה שונה הייעוד מקרקע חקלאית לתעשייה, נחתם בין הצדדים ביום 27.2.1997 הסכם חכירה לגבי השטח הנוסף, במגרש ב'.

מאוחר יותר, ביקש התובע להרחיב פעם נוספת את שטח המפעל, ולשם כך יזם שינוי תוכנית למגרש שלישי, מגרש ג', מייעוד חקלאי לתעשייה. התוכנית החדשה אושרה בשנת 2002.

בתחילה נערך המינהל לחתימת הסכם חכירה נוסף, לגבי מגרש ג', אך בסופו של דבר, לנוכח העובדה כי התוכנית החדשה שאושרה יצרה מגרש תכנוני אחד, אשר איחד בתוכו את שלושת המגרשים, נחתם הסכם חכירה אחד לשלושת המגרשים.

במועד זה גבה המינהל מהתובע את התשלומים האים:

תשלום עבור הזכויות המלאות במגרש ב', אשר לעמדת המינהל לא שולם בגינן במועד חתימת הסכם החכירה למגרש ב'. חיוב זה התבסס, בין היתר, גם על סעיף ג' להחלטה 950 של מועצת מקרקעי ישראל.

תשלום עבור חכירה ראשונה של מגרש ג'. הואיל ולעמדת המינהל מדובר בעסקה שנערכה לאחר שינוי ייעוד מקרקע חקלאית לתעשייה, התבסס החיוב על החלטה 949 (שהיתה תקפה באותו מועד).

תשלום דמי שימוש ראויים בגין חריגות בניה בין השנים 2001-2004.

בגין תשלומי דמי החכירה היה התובע זכאי לקבלת הנחה לנוכח הימצאותו באזור עדיפות לאומית.

לטענת התובע, מעמדו שונה מזה של ישובים חקלאים אחרים, שכן הוא אוחז בחוזה חכירה, שנחתם בין הצדדים ביום 6.3.2001 (נספח א' לכתב התביעה). חוזה זה חל, לעמדתו, על כל השטחים של המושב ומסדיר את מערכת היחסים שבין הצדדים לגבי המשבצת כולה. בשונה ממושבים אחרים, שבהם המטרה היחידה שנכללה בחוזה החכירה היתה מטרה חקלאית, הרי שחוזה החכירה האמור כלל גם את מטרת המשק החקלאי וגם את מטרת המפעל.

בנושא דמי ההיוון, בין הצדדים מחלוקת בשאלה איזו החלטה של מועצת מקרקעי ישראל חלה בעניין.

יצוין, כי עובדת חתימתו של חוזה חכירה אחד, ביחס לשלושת המגרשים, אינה משנה לצורך בחינת דרישת התשלום, ביחס לכל אחד מהמגרשים, על פי נסיבותיו של אותו מגרש, ויישום ההחלטה הרלבנטית של מועצת מקרקעי ישראל, ביחס לאותו מגרש והחכרתו לתובע.

כמפורט לעיל, עמדת המינהל היא, כי על מגרשים א' ו-ב', חלה החלטה 950. על כן, זכאי המינהל לגבות עבור יתרת זכויות הבניה במגרש ב', שטרם שולמה, לפי שיעור של 51% (במקום 91%, לנוכח הנחת אזור עדיפות לאומית לה זכאי התובע). ואילו ביחס למגרש ג', מדובר במגרש ששינה את ייעודו מקרקע חקלאית לתעשייה, ולכן חלה החלטה 949 מיום 4.2.2003, שבהתאם לה חישב המינהל את דמי ההיוון לפי 51% (במקום 91%, לנוכח הנחת אזור עדיפות לאומית לה זכאי התובע).

התובע טוען, כי ההחלטה הרלבנטית היא החלטה 933 מיום 2.7.2002, אשר תוקנה ביום 21.1.2003 בהחלטה 950. לפיכך, יש לחשב את דמי ההיוון בהתאם לסעיף 4.1 להחלטה 933, לפי שיעור של 31%. לנוכח ההנחה לה זכאי התובע, לפיה משלם רק 51% מגובה התשלום, הרי שלפי עמדת התובע, יש לחשב את דמי ההיוון לפי 51% מדמי ההיוון העומדים על 31% מעליית הערך, היינו לפי 17.37% בלבד.

עמדת התובע מבוססת, בעיקרה, על חוזה החכירה שנחתם בשנת 2001 (נספח א' לכתב התביעה), אשר קובע שתי מטרות, הן הקמת "משק חקלאי" והן "מפעל". לטענת התובע, חוזה החכירה כבר הכיר באפשרות לעשות שימוש, בכל שטח המשבצת, גם לצורך של מפעל תעשיה. לפיכך, התובע לא היה חייב בקבלת הסכמת המינהל לשינוי הייעוד הנוסף, ומדובר, למעשה, במקרקעין אשר חלים על כל שטחם כללי "המגזר העירוני", כלומר החלטה 933.

התובע מבקש להדגיש, כי מבחינה חוזית וקניינית כבר ניתנה לו הזכות הבסיסית לפעילות תעשייתית. על כן, מראש חלים הכללים הרלבנטיים לקרקע שייעודה תעשיה, היינו כללי "המגזר העירוני" ואילו שינוי הייעוד במישור התכנוני, אין בו כדי לשנות זכות בסיסית זו.