מרחב ואח' נ' לוי

פסק דין

פסק הדין ניתן בתביעה כספית על סך 569,448 ₪ שהגישו התובעים נגד הנתבע בעילה של רשלנות מקצועית.

הנתבע שהוא עו"ד ייצג את התובעים בעסקה לרכישת דירה ברחוב מנדלסון 2 בת"א (להלן: "הדירה" או "הנכס") מהמוכר רוזנולד אלימלך (להלן: "המוכר").

טענות התובעים בכתב התביעה המתוקן

התובעים היו מעוניינים ברכישת דירת מגורים בתל-אביב לצרכי השקעה והשכרה, ומצאו דירה כזו שעשויה להתאים למטרותיהם, בהתחשב בין היתר בהצהרות המוכר שמדובר בדירת מגורים ששימשה ככזו עשרות שנים.

התובעים שכרו את שירותיו של הנתבע לייצגם מול המוכר ולהגן על האינטרסים שלהם בעסקה. הנתבע ביקש מהתובעים לשלם לו שכר טרחה בסך של כ- 2,000$ במועד חתימת החוזה, כאשר הוא מציג את עצמו בפניהם כמי שתחום עיסוקו ומומחיותו הוא ייצוג בעסקאות נדל"ן. הנתבע אמר לתובעים כי יטפל בכל ענייני העסקה, והם לא צריכים לעשות דבר מעבר לתשלום שכר הטרחה והוצאות העסקה, לרבות הרישום בטאבו.

ביום 3.10.04 נחתם הסכם הרכישה במשרדו של הנתבע, שבו נקבע בין היתר בסעיף 2(ג) כי "הקונה מצהיר ומאשר כי בדק את הדירה ואת זכויות המוכר בה, ומצאן מתאימות למטרותיו ומוותר בזה על טענות אי התאמה, פגם ומום כלשהן, בכפוף להתחייבויות המוכר עפ"י החוזה".

בחודש יוני 2009 הגיעה לידי התובעים הזמנה מעיריית תל-אביב למסירת גרסה/ עדות בהתאם לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 תוך 7 ימים, שבה נטען כי הם משתמשים בדירה תוך סטייה מהיתר או מתכנית. התובעים ניגשו בבהילות למשרדי העירייה ומסרו את גרסתם שלפיה רכשו דירה בידיעה כי ייעודה למגורים, אך העירייה הודיעה להם כי לדירה אין היתר לשימוש כלשהו, וודאי שלא למגורים, וכי אין אפשרות להשיג לדירה היתר למגורים. התובעים פנו לנתבע בבקשה לפתור את הבעיה, אך מכתבו לעירייה מיום 24.6.09 לא סייע לתובעים והם נאלצו להיכנע לדרישות העירייה ולהפסיק להשכיר את הדירה למגורים.

לאחר הוצאת מכתבו של הנתבע הנ"ל פנו התובעים לשמאי מקרקעין מוסמך לבדיקת הזכויות והשימושים המדויקים בדירה, והשמאי קבע בחוות דעתו מיום 5.7.09 כי לא היה היתר למגורים בדירה ולא יותרו מגורים במרתף. בהמשך פנו התובעים לשמאי נוסף אשר לפי חוות דעתו, אילו היה לדירה היתר בנייה למגורים שוויה היה מגיע לסך של 830,000 ש"ח אולם בהיעדרו שווה הדירה 0 ₪ היות שלא ניתן לעשות בה כל שימוש ללא הוצאת היתר.

הנתבע לא בדק את תיק הבניין בעירייה, ואילו היה עושה כן היה מגלה כי התוכנית החלה על הנכס קובעת בין היתר כי הוא מוגדר כחדר חימום בלבד. הנתבע אף לא בדק את מהות הערות רשם המקרקעין בנסח הטאבו, שמהן עולה כי הנכס הוא מחסן בקומת מרתף ולא דירה. בכך התרשל הנתבע והפר את חובותיו המקצועיות כלפי התובעים.

לשם הקטנת נזקיהם פנו התובעים לקבל הצעות מחיר להוצאת היתר בנייה לדירה, והחליטו לקבל את הצעתו של משרד נבון אדריכלים בע"מ לטיפול בבקשה תמורת סך של כ- 60,000 ₪ ללא כל התחייבות של המשרד להשגת היתר כלשהו. בהתאם לכך החלו התובעים לבצע שיפוצים בדירה לצורך התאמתה.

ביום 25.8.09 פנו התובעים לנתבע במכתב דרישה לתשלום פיצויים בגין הנזקים שנגרמו להם עקב רשלנותו המקצועית. תחילה נענו התובעים כי הדרישה הועברה לטיפולה של חברת הביטוח "מגדל", ולאחר כחודשיים נענו כי מגדל ביקשה שתוגש תביעה לבית המשפט.

התביעה הוגשה בגין הנזקים שלהלן: (1) ירידת ערך הנכס כתוצאה מהפיכתו למשרד ומשאין אפשרות להכשירו כדירת מגורים - 525,000 ₪; (2) הפסד דמי שכירות לתקופה של 4 חודשים עד להפיכת הנכס למשרד – 13,600 ₪; (3) עלות הפיכת הנכס למשרד – 215,000 ₪; (4) עלות חוות הדעת – 6,728 ₪; ו- (5) עוגמת נפש וטרחה - 25,000 ₪. הנזקים מסתכמים בסך של 785,328 ₪ אולם לצרכי אגרה מעמידים התובעים את התביעה על סך של 569,448 ₪ בלבד.

טענות הנתבע בכתב ההגנה המתוקן

הנתבע המשמש עורך דין מזה 35 שנה ייצג את התובעים נאמנה לא רק בעסקה שבגינה הוגשה התביעה אלא גם בשלוש עסקאות קודמות, לרבות עסקה מורכבת מאוד לרכישת ביתם ברעננה, שבהן לא עלתה מעולם ולו בעיה אחת. בכל העסקאות התובעים הם אלה שבדקו את הנכסים לפני ביצוע העסקה, והם שגיבשו את תנאי העסקה והביאו אותן לנתבע על מנת שיערוך את מסמכי ההתקשרות.

כעולה ממכתב של הנתבע לב"כ המוכר מיום 28.9.04 לפני החתימה על חוזה הרכישה של הנכס, הנתבע פעל לפי מיטב הבנתו ויכולתו, דאג לשמור על האינטרסים של לקוחותיו, ודקדק בכל פרט בחוזה. בין היתר דאג הנתבע לקבוע בחוזה שהדירה תועבר לתובעים כשהיא נקייה מכל שיעבוד או עיקול, ואכן כל העיקולים והמשכנתאות שרבצו על הנכס בוטלו לפי הוראות חוזה הרכישה, והעסקה הושלמה כחוק.

לא הייתה ולו אינדיקציה אחת שהייתה צריכה להדליק נורה אדומה אצל הנתבע אשר חייבה אותו להורות לתובעים לבדוק האם הדירה אכן ראויה לפי דין לשמש למגורים. מהנסח בלשכת רישום המקרקעין עולה כי הנכס היה רשום כ"דירה". מבירור שעשו התובעים עלה כי הדירה נמצאת בבניין שנבנה בשנות ה- 50 ונושאת את כל המאפיינים הרלוונטיים של דירת מגורים. במועד ביצוע העסקה הצהיר המוכר לרשויות המס כי הדירה משמשת למגורים ושימשה למגורים במשך שנים רבות לפני חתימת החוזה. עיריית תל-אביב גבתה ארנונה בגין הדירה לפי הסיווג של דירת מגורים, ולא נקטה כל צעד של רישום הערת אזהרה בדבר שימוש חורג מהיתר או מתכנית. העירייה אף הפיקה אישור המופנה לרשם המקרקעין שלפיו אין מניעה להעביר את זכויות המוכר בדירה לתובעים, ללא כל הסתייגות בדבר אי התאמה כלשהי, כפי שהיא עושה פעמים רבות. גם השמאי מטעם הבנק שהעמיד לתובעים את הלוואת המשכנתא של הדירה לא ראה סיבה לבדוק את תיק הבניין בעירייה.

אמנם לפי צו רישום הבית המשותף מיום 6.9.55 (נספח ז1 לכתב התביעה) תת חלקה 1 היא מחסן, אך הצו תוקן עוד ביום 6.11.56 ולפי הצו המתוקן והעדכני, תת חלקה 1 היא "דירה המסומנת בתשריט במספר 1 שטחה 40 ממ"ר", וכך גם נרשם הנכס בלשכת רישום המקרקעין.

אין יסוד לתביעה המטילה לפתחו של הנתבע את האשם בגין אי גילוי העובדה שלטענת העירייה, הדירה לא הייתה ראויה לשמש למגורים. עורך דין אינו צד לשיקולים של כדאיות כלכלית של עסקה, והיה על התובעים לבדוק אם ההיתרים הקיימים הצדיקו את המחיר הנדרש.

תצהירים וחוות דעת מומחים