מקסימוב נ' קיבמן

פסק דין

ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בירושלים (כב' השופטת י' ייטב) מיום 6.6.12, שבגדרו התקבלה תביעת המשיבה ונקבע כי על המערער ועל חברה שבבעלותו לשלם לה את סכום התביעה בסך 38,101 ₪.

אלה עיקר העובדות הדרושות לעניין: בין המערער לבין המשיבה נחתם ביום 27.4.10 הסכם שכירות, שלפיו שכר המערער מהמשיבה שתי חנויות בשד' משה דיין 67 בירושלים, לתקופת שכירות שמיום 15.5.10 ועד יום 15.5.13, למטרת הפעלת עסק בתחום ההסעדה והמזון. דמי השכירות החודשיים שעליהם הוסכם היו בסך של 5,000 ₪. לצורך הבטחת תשלום דמי השכירות מסר המערער 12 שיקים, לרבות שיק פיקדון. ארבעה מהשיקים האמורים, בסך כולל של 20,000 ₪, לא כובדו לאחר שבוטלו. ביטול השיקים נעשה על רקע עזיבתו של המערער את המושכר ביום 1.9.10, לטענתו בשל תלונות סדרתיות של השכנים, אשר בגינן הערכתו הייתה כי לא יוכל לקבל רישיון לעסק שביקש להפעיל במושכר. בעקבות פינוי המושכר וביטול השיקים, הגישה המשיבה תובענה בסדר דין מקוצר נגד המערער וכן הציגה לביצוע בלשכת ההוצאה לפועל את השיקים שבוטלו. הדיון בהתנגדות לביצוע שטר שהגיש המערער הועבר מלשכת ההוצאה לפועל לבית משפט השלום, והתביעה בסדר דין מקוצר הועברה למסלול של סדר דין מהיר. אחר שהתקיימה ישיבת הוכחות, ניתן פסק דין בשני ההליכים.

בית משפט קמא קיבל את התביעה וקבע, כי המערער הפר את הסכם השכירות בכך שפינה את המושכר במהלך תקופת השכירות, מבלי שנתן הודעה מוקדמת. זאת על רקע הוראות הסכם השכירות, המאפשרות למערער לקצר את תקופת השכירות בהודעה מראש של 180 ימים. בית המשפט מצא, כי המערער לא הוכיח כי הוא התלונן בפני המשיבה וחתנה על התנכלויות מצד השכנים, וכי אף לו הייתה גרסה זו מוכחת, אין בכך משום "הודעה מוקדמת", כנדרש לפינוי המושכר. גם גרסתו של המערער, שלפיה הוא נתן הודעה מוקדמת מעת שנכנס למושכר כאשר הודיע "שאם זה ימשיך כך אני אצא", נדחתה, אחר שבית המשפט מצא, כי השכירות לא הייתה מותנית ואילו הודעה מוקדמת חייבת להיות ברורה ולנקוב במועד סיום השכירות, וזאת לא נעשה. כן קבע בית משפט קמא, כי המערער לא הוכיח את טענותיו בדבר התנגדותם של השכנים לפעילות עסקו במושכר, כמו גם את טענותיו כי המשיבה או חתנה היו מודעים להתנגדות כזו. בית המשפט ציין, כי ממכלול הראיות עולה, כי הטעם לנטישת העסק היה התניית רישיון העסק בעריכת שינויים במושכר, אותם מצא המערער כבלתי כדאיים, וכי הטענות בדבר תלונות השכנים היו בבחינת אמתלא לצורך הצדקת הנטישה ללא הודעה מוקדמת.

לכן חייב בית המשפט את המערער וחברה שבבעלותו בתשלום דמי שכירות בגין 6 חודשים ממועד נטישת המושכר (30,000 ₪), מהם ניכה את דמי השכירות שנגבו בגין חודש נובמבר 2010 (5,000 ₪) וכן דמי שכירות ששולמו על-ידי שוכר חלופי בחודש פברואר 2011 (4,000 ₪). כן חייב בית המשפט את המערער ואת החברה שבבעלותו בתשלום הוצאות שוטפות בסך 17,121 ₪, בגין ארנונה, מים וחשמל בתקופת השכירות, בהתאם לקבלות שצורפו לכתב התביעה. בית המשפט מצא, כי גרסתו של המערער לעניין קיומם של חובות ארנונה משנים קודמות, וכן בדבר גובה החוב, לא הוכחה.

כתב הערעור הוגש מטעם המערער אך לא מטעם החברה שבבעלותו, אף שגם החברה הייתה נתבעת בבית משפט קמא. כנגד זו עומד, אפוא, פסק הדין על מכונו. בערעורו חזר המערער על גרסתו, שלפיה הליך ההתקשרות בהסכם השכירות נעשה בפועל מול חתנה של המשיבה, מר שלום קפלן (להלן – קפלן). לשיטתו נהגו המשיבה וקפלן בחוסר תום לב כלפיו, כאשר לא גילו לו, כי הדיירים בבית המשותף שבו נמצא המושכר נהגו להתלונן באופן סדרתי בפני גורמים בעירייה על פעולותיהם של עסקים שונים שפעלו בו. בעקבות זאת, כך נטען, החלו פקחי העירייה לפקוד תכופות את עסקו של המערער, שהיה באותה העת בהליכי הוצאת רישיון עסק, עד שהמערער החליט לפנות את המושכר ביום 1.9.10. החלטה זו באה, בין היתר, על רקע מסקנת האדריכל מטעם המערער, כי לנוכח תלונות השכנים לא ניתן יהיה לקבל רישיון לעסקו של המערער.

המערער טען עוד, כי כיוון שלא היה מיוצג, היה על בית המשפט לאפשר לו להזמין את קפלן לעדות עת המתין מחוץ לאולם הדיונים. המערער הסביר, כי הוא לא הזמין את קפלן לעדות בעצמו, כיוון שב"כ המשיבה מסר לו כי הוא יזמנו לעדות, אך בפועל לא כך קרה. כן טען המערער כי על בית המשפט היה להבהיר לו שעליו להביא לעדות את המצהירים מטעמו, וכי ממילא לפי לשון תקנה 522(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984, החובה להזמין את המצהירים מטעם המערער מוטלת על המשיבה.

לעניין חוב הארנונה, החשמל והמים טען המערער, כי כיוון שלתצהיר המשיבה לא צורפו אסמכתאות, לא היה מקום לקבל את טענותיה לעניין זה.

לבסוף הלין המערער על כי המותב שנתן את פסק הדין אינו המותב ששמע את הראיות בתיק, וציין כי אף שהדבר נעשה בהסכמתו, הרי שבהיעדר ייצוג, הוא לא היה מודע למשמעות הדברים.

המשיבה טוענת בסיכומיה, כי המערער מעולם לא נתן הודעה מוקדמת בדבר סיום השכירות, אלא נטש את המושכר ביום 1.9.10, בלא מתן התרעה מוקדמת. המשיבה דוחה את הטענה בדבר תלונות שכנים ואף מציינת כי השוכר החלוף של המושכר לא הציג בפניה קושי מסוג זה. כן טוענת המשיבה, כי ממילא תלונות מצד השכנים אינן בבחינת עילה לנטישת המושכר, כיוון שעל פי הוראות הסכם השכירות האחריות להשגת רישיון עסק מוטלת על השוכר. לגישת המשיבה, גרסתו של המערער היא בבחינת הודאה והדחה, ובמצב זה ברור כי הנטל להוכיח כי ניתנה הודעה מוקדמת כנדרש או כי תלונות השכנים הצדיקו את נטישת המושכר, מוטל על המערער והוא לא עמד בנטל זה. לעניין זה מוסיפה המשיבה, כי אף לו היה מזמן המערער את המצהירים מטעמו למתן עדות לא היה בכך כדי לסייע לו, הואיל והאמור בתצהיריהם אינו מקים הגנה למערער.

אחר שעיינתי בטענות הצדדים וכן בתיק בית משפט קמא, הגעתי לכלל מסקנה כי דין הערעור להידחות.

ניתוח הוראות הסכם השכירות מעלה, כי לא קמו הנסיבות המצדיקות את פינוי המושכר על-ידי המערער בטרם סיומה של תקופת השכירות. תקופת השכירות שעליה הסכימו הצדדים הייתה מיום 15.5.10 ועד יום 15.5.13. הסעיף המסדיר את פינוי המושכר בטרם סיום תקופת השכירות ביוזמת השוכר הוא סעיף 21, הקובע כך:

"...השוכר יהיה חייב לשלם את דמי השכירות עבור תקופת השכירות גם אם מאיזו סיבה שהיא שאיננה תלויה במשכיר השוכר יפסיק להשתמש במושכר לפני תום תקופת השכירות, אלא אם כן הודיע השוכר למשכיר 180 יום מראש ובכתב על רצונו להפסיק את תקופת השכירות, ובמקרה כזה תיפסק השכירות בתום 180 הימים כאמור...".

בהקשר זה יצוין, כי סעיף 23 איננו מתאים לנסיבות המקרה, הואיל והוא מסדיר מצב דברים שבו היוזמה להפסקת השכירות לפני תום התקופה היא של המשכיר (המשיבה) ולא של השוכר (המערער), ואין חולק כי לא כך ארע בענייננו.

הנטל להוכיח כי ניתנה הודעה מוקדמת מוטל על המערער, שטען לתחולת סעיף 21 להסכם השכירות. המערער לא טען בשום שלב, כי הודיע בכתב על רצונו להפסיק את הסכם השכירות בטרם פינוי המושכר. בכתב ההגנה נטען בכלליות, כי המערער פינה את המושכר "לאחר הודעה מוקדמת למר שלום קפלן". בטיעוניו בפני בית משפט קמא אמר המערער (פרו' מיום 19.12.11, ע' 6, ש' 9): "אני נתתי הודעה מוקדמת מהרגע שנכנסתי למקום, אמרתי שאם זה ימשיך כך אני אצא". גם בערעורו לא טען המערער כי הוא נתן הודעה בכתב בדבר רצונו בהפסקת השכירות. לא זו בלבד שלא נטען כי ניתנה הודעה בכתב, אלא שהמערער אף לא טען או הראה כי נתן הודעה מפורשת בדבר סיום מוקדם של תקופת השכירות. טענותיו מתמקדות בכך שעדכן את קפלן אודות תלונות השכנים, וכי לכן זה לא הופתע מהחלטתו של המערער לעזוב (תצהיר המערער, כפי שצורף לכתב ההגנה). מכאן, שאף לשיטת המערער עצמו הוא לא עמד בתנאי סעיף 21 להסכם השכירות ולא מסר הודעה מפורשת בדבר רצונו להפסיק את השכירות בטרם פינוי המושכר בפועל.

לעניין זה יובהר, כי אף לו היה מוכיח המערער גרסתו, לפיה שטח בפני קפלן את הקשיים בהפעלת עסקו במושכר, אין הדבר עולה כדי ההודעה הנדרשת בהסכם השכירות. תכליתה של ההודעה הנדרשת בסעיף 21 להסכם השכירות היא יצירת וודאות ביחסי הצדדים. כך, למשל, תלונות מצד שוכר על קשיים, יכולות להניעו למספר דרכי פעולה – בקשה לקבלת סיוע מצד המשכיר בהתמודדות עם השכנים; בקשה לקבלת סיוע מהמשכיר בהליך קבלת רישיון עסק מול העירייה; דרישה לפתיחת תנאי הסכם השכירות, למשל על דרך הפחתת דמי השכירות; או רצון בסיום תקופת השכירות. המשכיר אינו יכול לדעת כיצד מבקש השוכר להתמודד עם קשיים שנקרו בדרכו, ולשם הבהירות נדרשת ההודעה הנזכרת בסעיף 21. הודעה כזו, כהודעה סופית ומחייבת, אף פוטרת את המשכיר מעולו של השוכר ומאפשרת לו לכלכל את צעדיו מבעוד מועד, ולאתר שוכר חלופי עבור נכס העתיד להתפנות בקרוב. על כן, אין לקבל את הטענה כי תלונות מצד שוכר על קשיים בהפעלת עסקו במושכר עולות כדי ההודעה הנדרשת בסעיף 21, וודאי שכך הם פני הדברים שעה שלא ניתנה כל הודעה בכתב.

אינני סבורה, כי אף הטענה בדבר תלונות מצד השכנים אודות פעילות העסק במושכר מצדיקה פינוי מוקדם של המושכר, וזאת אף אם נניח כי גרסתו של המערער לעניין זה הייתה מוכחת במלואה. סעיף 14 בהסכם השכירות הטיל את האחריות להשגת רישיון עסק על המערער, וקבע מפורשות כי המשכיר אינו מקבל על עצמו אחריות בקשר לכך. בסעיף 13 התחייב השוכר לנהל את עסקו במושכר בהתאם להוראות כל חוק, תקנה או צו מטעם הרשות המקומית. מטיעוני המערער עולה, כי התחיל להפעיל את עסקו במושכר, ורק לאחר מכן החל לפעול להסדרת רישיון העסק. בתצהירו העיד המערער, כי ממועד כניסתו למושכר לא פסקו ההטרדות מצד השכנים, כאשר מדי יום "הגיע לעסק פקח אחר או נציג מהמשטרה בגין תלונות שונות ומשונות על הפעילות במקום, כאשר פניתי למר שלום קפלן הוא אמר לי שאין לי מה לדאוג, עלי רק להוציא [רק] רישיון עסק ולאחר מכן השכן יפסיק להטריד אותי". מתיאור הדברים עולה, כי תלונות השכנים באו על רקע פעילות עסקו של המערער במושכר בלי רישיון עסק. אלא שלאחר שפנה המערער לקבלת רישיון עסק הסתבר לו, כי לצורך כך נדרש ביצוע מספר שינויים במושכר. לגרסתו הבין המערער, כי התלונות לא ייפסקו גם אם העסק יפעל בהתאם לרישיון, ולכן החליט לפנות את המושכר.

משתלונות השכנים באו על רקע פעילות העסק בלי רישיון מתאים, לא ניתן להציגן כהטרדה או כהתנכלות למערער. ככלל, לא נראה כי יש פסול בעמידת השכנים על כך שהעסקים הפועלים בבית משותף יפעלו בהתאם לתנאי רישיון עסק. אף אם נניח כי תלונות השכנים היו קטנוניות, הרי שהאמור בסעיף 5 להסכם השכירות משתיק את המערער מלטעון בקשר לכך. בסעיף 5 בהסכם השכירות הצהיר המערער כי ראה ובחן את המושכר "וכי בדק את מצבו בבית בו נמצא המושכר... והוא מוותר על כל טענת הטעיה". משהטיל הסכם השכירות על המערער את החובה לבדוק את התנאים בבניין שבו מצוי המושכר, לא ניתן להישמע לטענתו כי בדיעבד התברר לו כי השכנים טורדניים. בנוסף, לו פעילות המערער הייתה מתבצעת בהתאם לכל דין, תלונות מצד השכנים לא אמורות היו להעלות או להוריד.

לכך יש להוסיף, כי בית משפט קמא קבע, כי לא הוכח כי מי מהשכנים התנגד לפעילות העסק, או כי מי מהשכנים שלח פקחים למקום. גם מכתבו של האדריכל מטעם המערער, שבו נאמר כי בשל תלונות השכנים הומלץ שלא להשקיע כספים בשינויים הדרושים למען קבלת רישיון עסק, לא משנה את התמונה. בית משפט קמא התרשם, כי הטעם לפינוי המושכר לא היה תלונות השכנים, אלא הדרישות שהוצבו על-ידי מחלקת רישוי עסקים, דרישות שניתן היה לבררן עובר לחתימה על הסכם השכירות. כך גם התרשמותי. מעיון בחומר שהוגש לבית משפט קמא עולה, כי המערער הבין כי פעולת עסקו במושכר תהא נתונה לביקורת תמידית מצד השכנים, והחליט כי מצב זה אינו נוח עבורו. לו היה עומד בהתחייבותו ופועל לפי כל דין, ספק אם היה בתלונות כדי להביא להחלטתו בדבר סיום מוקדם של תקופת השכירות. במצב זה איני סבורה, כי יש בתלונות שכנים לגורמי אכיפת החוק משום צידוק לסיומה המוקדם של תקופת השכירות.

מטעמים אלה אף לא ניתן לקבל את הטענה בדבר חוסר תום לב מצד המשיבה או מר קפלן בניהול המשא ומתן עובר לכריתת הסכם השכירות. בהסכם השכירות התחייב השוכר, כאמור, לפעול על פי כל דין, ואף הצהיר כי בדק את מצב המושכר ואת הבניין שבו הוא נמצא. תלונות השכנים באו, כעולה מהגרסה המוצגת בתצהירו של המערער, על רקע פעולת עסקו בלא רישיון, ובניגוד לאמור בהסכם השכירות. בנסיבות אלה לא ניתן לומר כי קמה סתירה בין תנאי ההסכם לבין המצב שנוצר עם הפרתם, בדרך של פעילות ללא רישיון עסק. ככלל, על בעל עסק לצפות כי פעולת עסקו ללא רישיון תחשוף אותו לסיכון של הגשת תלונות, ולא ניתן לומר כי התממשות סיכון זה היא בבחינת נתון שעל משכיר לציין במסגרת ניהול משא ומתן חוזי.