מעודד ואח' נ' סאדיחוב ואח'

פסק דין

במעמד ישיבת הסיכומים בע"פ מיום 2.11.09, סיכומים שלבסוף הושלמו בכתב ע"י הצדדים, הודיעו הצדדים על הסכמתם לתיקון כתב התביעה והוספת עילה כספית בתיק זה.

הסעדים המבוקשים ע"י התובעים (כעולה מפרוטוקול ישיבת ביהמ"ש מיום 2.11.09) הם שלושה:

1.הפסקת עבודות שמתבצעות עד היום ברכוש משותף – קירות הבית החיצוניים והגדרות של החצר.

2.פיצוי כספי בסך 30,000 ₪ המבטאים את תשלומי האיזון בגין שימוש של הנתבעים ברכוש השייך לתובעים, שאין לראות אותו בבחינת רכוש משותף.

3.גישה לשעוני המים, בלוני הגז ולנקודת הביקורת של הביוב של הבניין.

בטרם אפרט החלטתי, אני מוצא לנכון להקדים הקדמה קצרה:

עיון בחוות דעתו של המהנדס רונן שטרנברג, אשר מונה כמומחה מטעם בית המשפט בתיק, מלמד, כי עובר לפעולות שבוצעו על ידי הנתבעים (דהיינו: הריסת גרם מדרגות והגדלה בפועל של דירתם תוך פירוק דלת, איטום קיר והגדלת חזית) ביצעו התובעים הוספה של תקרה לחדר המדרגות (אשר הגדילה בפועל את שטח דירת התובעים), וכן הוסיפו גרם מדרגות חיצוני לביתם, תוך השתלטות בפועל על שטח של 11.4X13.5 משטח החצר המשותפת.

מחוות דעתו של המומחה ומתשובותיו לשאלות ההבהרה עולה, לפחות לכאורה, כי פעולות הבניה נעשו ללא קבלת היתר, כאשר כעת נאבקים הצדדים, למעשה, על תוצאותיה של הוספת אותה התקרה בידי התובעים, אשר נוצלה על ידי הנתבעים להרחבה מקבילה של שטח דירתם, על חשבון גרם המדרגות הפנימי המשותף.

נראה, לפחות לכאורה, כי הן התובעים והן הנתבעים לא השלימו את ההיתרים הנדרשים להרחבות שביצעו לבתיהם.

במצב כזה עומד בית המשפט בפני תחושה לא נעימה, כאשר הוא נדרש להכריע בין צדדים ניצים, על זכויותיהם הקנייניות שלידתם באותה עוולה של ביצוע פעולות בלא היתר, אשר פורטו לעיל.

לאור זאת, כאן המקום להבהיר שלפסק דין זה אין כל השלכה באשר להליכי הרישוי הנדרשים ו/או לכל הליך תכנוני אחר, וכל עניינו של פסק הדין הינו הכרעה באשר ליחסים בין הצדדים במצב הקיים, ומתוך הנחה שלא יוצא צו הריסה או כל צו אחר על ידי הרשויות.

על כל פנים, יש לציין גם את עמדת התובעים, לפיה, יש גם לקבלן (אשר לא היה כלל צד בתיק ולא זומן על ידי מי מהצדדים) חלק במצב, הואיל והוא, על פי הטענה, ניצל חלק משטח החצר, אשר היה צריך להיות גדול יותר, על מנת לבנות חנות מכולת. גם עמדה זו ראוי היה שתיבחן לו הייתה מוגשת תביעה שכנגד, אך משלא הוגשה תביעה שכנגד אינני מתכוון לרדת לעומק הטענות הנוגעות לאותו גרם מדרגות חיצוני, וכפי שאפרט עוד להלן.

מכל מקום, וחרף טענות התובעים בדבר "הרחבת חזית" אסורה, אני סבור שלא ניתן להתעלם מן הממצאים העולים מחוות דעתו של המומחה שטרנברג מיום 12.2.2009, המפורטים לעיל.

אכן, הנתבעים הרחיבו את דירתם על חשבון חדר המדרגות, ועשו זאת, מן הסתם, בלא לקבל את אישור התובעים. עם זאת, אין להתעלם מכך שגרם המדרגות נאטם עוד קודם לכן (כך שלתובעים לא הייתה בפועל גישה לדירתם דרך גרם מדרגות זה), ומשכך הסתמכותו של ב"כ התובעים על נסיבות ע"א 294/85 (חיפה) ו/או על קיומה של "זכות שביושר" עומדת על כרעי התרנגולת, במובן זה שהתובעים עצמם ביטלו בפועל, עוד קודם לבנייה שביצעו הנתבעים, את השימוש הייחודי באותו גרם המדרגות.

יחד עם זאת, חובה לציין שוב גם, כי הנתבעים כלל לא הגישו תביעה שכנגד (בנוגע להקמת גרם המדרגות החיצוני), חרף העובדה שטענות אודות בנייה ללא היתר הועלו על ידם כבר בכתב ההגנה.

מסמך נוסף, וחשוב, אשר משום מה הומצא לידי בית המשפט רק באיחור, הינו חוות דעתו של השמאי לירן קלדרון, אשר ניתנה בהסכמת הצדדים לאור המלצת המומחה שטרנברג. לעניין חוות דעת זו טען ב"כ התובעים, כי השמאי קלדרון חרג מן המנדט שניתן לו, כאשר הוא העריך הן את עליית שווי דירת הנתבעים בעקבות הרחבתה, והן את העלייה בשווי דירת התובעים (עניין שלגביו לא הוסמך).

לגופו של דבר, ההפרשים בשווי דירת הנתבעים (וביהמ"ש מתעלם במכוון מן ההפרשים בשווי דירת התובעים) הינם בין 245,000 ₪ לבין 310,000 ₪, דהיינו: פער של 65,000 ₪. התביעה הכספית שדרשו התובעים בסיכומיהם עמדה על 30,000 ₪ בלבד.

עוד יש לציין, כי קיימת בתיק גם חוות דעת שהגישו הנתבעים בעבר (ע"י "צ.ק. שמאות מקרקעין" – השמאי צפניה קובי), שגם לפיה על הנתבעים לשלם תשלומי איזון, אלא שהסכומים המופיעים בחוות דעת זו הינם נמוכים יותר: 1,125 דולר על מחצית מתוספת הבנייה בתוספת 2,650 דולר הערכת שווי שטח חדר המדרגות (המדובר בכ-15,000 ₪, מחצית מן הסכום הנתבע בתביעה זו).

מבין שתי חוות הדעת, אני מאמץ, כעיקרון, את חוות דעתו של השמאי קלדרון, אשר מטבע הדברים הינה חוות דעת אובייקטיבית, שנערכה בהסכמת שני הצדדים, תוך שאני מקבל את עמדת התובעים, כי יש להתעלם מעניין שינוי השווי בדירתם.