מנהל מקרקעי ישראל - ירושלים נ' ארזואן ואח'

פסק דין

העובדות וגדר המחלוקת

1.התובע (להלן גם: המינהל) הגיש נגד הנתבעים כתבי תביעה בסדר דין מקוצר לסילוק יד ממקרקעין. הנתבעים הגישו בקשות להגן. בהחלטת כב' הרשמת נמרודי ניתנה לנתבעים רשות להגן וכן נקבע כי הדיון בתיקים אלו יתקיים במאוחד כיון שמדובר באותו עניין.

2.כתבי התביעה מתייחסים לשורה של בתים המצויים ברח' הגפן בבית שמש. הנתבעים הם דיירי הבתים השונים, הסמוכים זה לזה. לנתבעים חוזי שכירות עם מינהל מקרקעי ישראל, המתייחסים לחלקות עליהם עומדים הבתים. אולם לטענת המינהל מחזיקים הנתבעים בשטחים נוספים הצמודים לבתיהם, החורגים מן השטח המוחכר להם, ומן השטחים הנוספים הללו מבוקש פינויים של הנתבעים (להלן: המקרקעין נשוא התביעה).

3.הנתבעים הגישו תצהירים במסגרת בקשות הרשות להגן. נוסחי התצהירים היו דומים זה לזה, וכולם אף הפנו לתצהיר נוסף שהוגש מטעם כל הנתבעים, תצהירו של מר מוריס אוחנה שאף הוא מתגורר בסמיכות. מר אוחנה היה מעורה בהליכי התכנון של האיזור, והוא הגיש תצהיר במסגרת בקשת הרשות להגן וכן תצהיר נוסף בהמשך.

התובע טען כי לאחר הסדר מקרקעין, השטחים הסמוכים לבתי הנתבעים שייכים לתובע, הנתבעים אינם רשאים להחזיק בהם, והחזקתם מהווה פלישה. הנתבעים טענו כי הבתים נרכשו מחברת עמידר כפי שהם, כולל השטחים נשוא המחלוקת, והם טיפחו אותם ועשו בהם שימוש במשך השנים, כשהשטחים מגודרים כחלק משטח בתיהם, וללא מחאה מצד אדם כלשהו. בנוסף טענו הנתבעים כי אזור מגוריהם הוכרז כאיזור שיקום שכונות, והוגשו לגביו תכניות לשינוי תב"ע שבמסגרתם אמור היה השטח לעבור לבעלות הנתבעים. על פי תכניות אלו, שהתובע אף הוא נתן את הסכמתו להן, אמור היה השטח נשוא המחלוקת לעבור לחזקת הנתבעים ולאפשר להם הרחבת בתיהם.

הסדר הזכויות במקרקעין נשוא התביעה והשלכותיו

4.הנתבעים העלו שורה של טענות מדיני הקניין והמקרקעין. בהמשך התייחס בתמצית לטענות אלו. ב"כ התובע טוען כי כל הטענות והנימוקים שהועלו אינם מסייעים לנתבעים כאשר מדובר במקרקעין שעברו הליך הסדר, ובו נקבעו הזכויות. אני סבורה שהצדק במקרה זה עם התובע, כפי שאפרט להלן:

5.אין מחלוקת על כך שהגוש בו מצויים בתי הנתבעים, יחד עם גושים נוספים סמוכים, עבר הליך של הסדר לפי פקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש] התשכ"ט-1969 (להלן: הפקודה, פקודת ההסדר). בסיום ההליך, ביום 21.12.04, נרשמו הזכויות במקרקעין. בחלקים נשוא התביעה שבפני נרשמה מדינת ישראל כבעלים של הקרקע.

הליך ההסדר הוא הליך של חקירה ודרישה שבסופה מתקבלת הכרעה בדבר הזכויות בשטח שלגביו מתקיים ההסדר. ההליך, כפי שמפורט בפקודת ההסדר, כולל עריכת בירור, שמיעת מי שטוען לזכות ועיון במסמכים שונים. זאת הן בשלב ראשוני, והן בשלב מתקדם יותר, לאחר עריכת לוח תביעות שבו פירוט הזכויות הקיימות לכאורה. בשלב זה על פקיד ההסדר לקיים בירור פומבי של כל התביעות המופיעות בלוח התביעות. (ראו, לדוגמא, סעיפים 17, 38-40 לפקודה). החלטות פקיד ההסדר אף הן ניתנות לערעור לבית המשפט, בהתאם לסעיפים 88, 92 לפקודה.

הליך ההסדר הוא הליך בירור מקיף ומעמיק, הכולל כחלק בלתי מנפרד ממנו זכות טיעון של בעלי העניין בשלבים שונים וברמות שונות. אולם בירור המחלוקות מגיע לסיומו עם תום הליך ההסדר: סעיף 81 לפקודת ההסדר קובע לגבי רישום של מקרקעין בעקבות הסדר כי "הרישום של מקרקעין בפנקס החדש יבטל כל זכות הסותרת אותו רישום, אם אין בפקודה זו הוראה אחרת לענין זה". זהו השלב בו אנו מצויים כיום: הליך ההסדר הסתיים, ולא ניתן עוד לטעון כנגד הזכויות שנקבעו בו.

6.הנתבעים טוענים כי לא היו מודעים להסדר. אם אכן כך היה, יתכן שעמדה להם הזכות לתקוף את הליך ההסדר עצמו. אולם כל עוד לא עשו כך, לא ישמעו טענותיהם כנגד ממצאי ההסדר כתקיפה עקיפה במסגרת הגנתם בתיק זה.

על כן, די בעובדה שהתובע רשום כבעל הקרקע בעקבות ההסדר, כדי להביא לדחיית כל טענות התובעים.

התיישנות ושיהוי

7.דברים אלה יפים גם בנוגע לטענות השיהוי וההתיישנות שהועלו על ידי הנתבעים:

כתבי התביעה הוגשו זמן קצר יחסית לאחר סיום הליך ההסדר ורישום הקרקע, כך שטענות ההתיישנות והשיהוי אינן רלוונטיות לתקופה שלאחר ההסדר. הנתבעים טוענים שיש להתחשב בכך שלפני ההסדר עברה תקופה בל כ-30 שנה שיכולה היתה להקים טענת התיישנות, אשר היה מקום לקבלה במסגרת ההסדר. העלאת הטענה במסגרת זו אינה יכולה להתקבל. היא מרוקנת מתוכן את הליך ההסדר כולו, ואת עקרון הסופיות העומד מאחוריו. יתכן שהטענות היו מתקבלות אילו העלה אותה מאן דהוא בשעתו, אולם משלא הועלו, לא ניתן להפוך את ההליך הנוכחי להליך תקיפה של הסדר המקרקעין.

טענת העדר תום לב

7.הנתבעים טענו לחוסר תום לב מצד התובע, אשר לא העלה את טענות הנתבעים ולא הציג את עמדתם במסגרת הליכי ההסדר. זאת במיוחד נוכח העובדה שהמינהל היה מודע ואף תמך בתכנית של שינוי התב"ע לטובת הנתבעים (לתכנית זו אתייחס בהמשך).

8.אני דוחה טענה זו מנימוקים אחדים: רשאית, הסדר המקרקעים כולל הליכים של פרסום והודעה לבעלי העניין. חזקה על הנתבעים שידעו או שהיו יכולים לדעת על התנהלותם של הליכים אלה, ואם לא – יתכן שקמה להם עילת תביעה נגד מי שניהל את ההליכים. מכל מקום הנחת המוצא היא שכל בעל עניין מביא את דברו ומציג את עמדתו בפני פקיד ההסדר או שלוחיו, ואין על התובע חובה לייצג את ענייניהם של הנתבעים דוקא. יתר על כן: בהיותו גוף ציבורי, על התובע לייצג ולקדם אינטרסים של כלל הציבור, והצגת עמדתם של הנתבעים עלולה לעמוד בניגוד לחובתו הציבורית של המינהל.

9.זאת ועוד: אין בתיק זה תשתית עובדתית המצביעה על מעורבות כלשהי של המינהל בהליכי ההסדר ועל תוכנה של אותה מעורבות, אם היתה. כך שברור שלא ניתן לקבוע ממצאים ולייחס למינהל פעולה בחוסר תום לב בגין מעשים שלא ידוע כלל אם נעשו.