מיסוי פיצוי שקיבל המערער בגין ויתורו על אופציה שניתנה לו ע"י חברה שנתן לה שירותי ליווי וייעוץ לרכישת מקרקעין שלה – הוני או פירותי ?

1. כיצד יש למסות פיצויים שקיבל המערער מחברה, שלה העניק שירותי ליווי וייעוץ פיננסי, בשל ויתורו על אופציה שנתנה לו החברה, לרכוש חלק ממקרקעין שבבעלותה? האם כרווח הוני – עמדת המערער, או כרווח פירותי בגין הכנסה ממשלח יד או מעסקה אקראית בעלת אופי מסחרי – כעמדת המשיב?

רקע

2. חברת פארק ינאי בע"מ (להלן – חב' ינאי) עוסקת בהשכרת נכסי מקרקעין שבבעלותה (חיים ינאי, עמ' 15 לפרו').

            עד שנת 1999 היא היתה הבעלים של מלוא הזכויות במקרקעין המצויים ברח' הסיבים 49 פתח תקוה (חלקה 44 בגוש 6393), הידועים כמתחם "פארק ינאי" (להלן – המתחם).

            שטח המתחם כ-10 דונם, ובזמן הרלבנטי לערעור זה (זכויות הבניה הוגדלו לאחר מכן) ניתן היה לבנות עליו שישה בניני משרדים בשטח כולל של כ-2,500 מ"ר וחניון תת קרקעי בשטח של כ-3,000 מ"ר (מתוך מכתבו של חגי גרינשפון מיום 22.3.06, חלק מנספחי ג' לתצהיר המערער).

            בזמנים הרלבנטים לערעור, בעלי המניות של חב' ינאי היו האחים חיים ושלמה ינאי. יצוין, כי בשנת 2010 רכש חיים מאחיו שלמה את מניותיו בחברה (ינאי, עמ' 16 לפרו'). בכך הפך חיים (להלן – ינאי) לבעלים היחיד של החברה.

3. בשנת 1999 נחתם הסכם קומבינציה בין חב' ינאי ובין חב' נוף הארץ ייזום ובנין בע"מ (להלן – נוף הארץ), לפיו, בתמורה למתן שירותי בניה של מבני המשרדים והחנויות, העבירה חב' ינאי לנוף הארץ כ-67% מזכויותיה.

            מצב הזכויות במתחם בזמנים הרלבנטים לערעור זה היה כדלקמן: נוף הארץ – 67%, חב' ינאי – 33%.

4. בסביבות שנת 2003 הושלמה בנייתם של בנינים מס' 1 ו-2 במתחם, וחלקים מהם הושכרו לגופים שונים. כשנה לאחר מכן הושלמה גם בנייתם של בנינים מס' 3 ו-4, אך המשרדים בהם לא הושכרו עד הרבע האחרון של שנת 2006, אזי הם הושכרו לחברת שטראוס-עלית בע"מ (להלן – שטראוס), כפי שיפורט להלן.

            בשלבים מאוחרים יותר נבנו גם משרדים מס' 5 ו-6 (סעיף 5 לתצהיר ינאי).

5. המערער, רואה חשבון, סיפק לחב' ינאי, באמצעות חברה שבבעלותו בשם "חברת יזמות עסקית (א.מ.) בע"מ", שירותי ליווי וייעוץ פיננסיים, החל משנת 1999 (סעיף 8 לתצהיר ינאי).

            ביום 30.4.06 נחתם "הסכם אופציה" בין חב' ינאי ובין המערער (נספח א' לתצהיר המערער), לפיו, ניתנה למערער אופציה לתקופה של 24 חודשים, לרכוש מחב' ינאי שטחי משרדים במתחם בשטח של עד 2,000 מ"ר ובצירוף עד 60 חניות, במחיר של 600 דולר למ"ר ו-7,000 דולר לכל חניה (להלן – האופציה).

            תמורת קבלת האופציה שילם המערער לחב' ינאי 6,000 דולר בתוספת מע"מ.

            המערער דיווח על האופציה למשרד מיסוי מקרקעין (נספח ב' לתצהיר המערער).