מינהל מקרקעי ישראל נ' זיאדנה ואח'

פסק דין

השופטת שושנה שטמר – אב"ד

1.פסק דיני זה דן בעיקרו בשאלה, אם עומדת למשיבים, כטענתם, זכות לחכור מהמערערת – מדינת ישראל2 רשות מקרקעי ישראל (להלן – "המינהל")ׂ את חלקת הקרקע עליה הם יושבים מזה עשרות בשנים ואף בנו עליה בתים, על פי פסק הדין שניתן ביום 22.1.89 על ידי בית המשפט המחוזי בחיפה. בפסק דין זה, שנתן תוקף של פסק דין להסכמת הצדדים, נקבע כי המשיבים זכאים לרכוש חכירה בחלקה בהתאם להחלטת מועצת מקרקעי ישראל 347 (להלן – "החלטה 347") שעמדה בתוקף עד ליום 1.10.88. המחלוקת היא אם המשיבים זכאים עדיין לרכוש את זכויות החכירה לפי החלטה זו, או, כגירסת המערערת, זכות זו פגה והם זכאים לרכוש על פי החלטת מועצת מקרקעי ישראל החלה כיום, על אף ששיעורי התשלום גבוהים בה, ובהרבה, מאלו שחלו על פי החלטה 347.

העובדות הנחוצות להכרעה

2.העובדות הרלוונטיות עולות מההחלטות של בית משפט קמא, ממסמכי התיק ומטיעוני הצדדים, ולהלן תמציתן:

ביום 15.7.08 הגיש המינהל תביעה לסילוק ידם של המשיבים מהמקרקעין הידועים כגוש 18581, חלקה 13, מגרש 303, בעיר תמרה (להלן – "המקרקעין" או "המגרש"). כן תבע המינהל לחייב את המשיבים להשיב לו את החזקה במקרקעין, כשהם פנויים מכל אדם וחפץ, לתת נגד המשיבים צו להריסת המבנים שנבנו על המקרקעין, אחד מהם ללא היתר בניה כחוק, ולחייבם לבצע את ההריסה בעצמם, או לחילופין, להורות כי היא תתבצע על ידי המינהל ועל חשבון המשיבים. עוד נתבקש צו מניעה קבוע שיאסור על הנתבעים להיכנס למקרקעין ו/או לעשות בהם כל שימוש מכל סוג שהוא.

3.המקרקעין הם מקרקעין מוסדרים, הרשומים בלשכת רישום המקרקעין בבעלות המדינה. המינהל מנהל, על פי הסמכה שבדין, את מקרקעי המדינה מכוח חוק מינהל מקרקעי ישראל תש"ך-1960. המשיבים הם בני זוג. הוריהם של המשיבים היו ממפוני הכפר דאמון, שהתיישבו בתמרה, ככל הנראה בשנות החמישים או השישים של המאה שעברה. בתחילת שנות השישים בנה אביו המנוח של המשיב 1 (להלן –"המשיב") בית מגורים על המקרקעין. במהלך השנים הורחבה הבניה בשטח, כך שהיום עומדים עליו שני בתי מגורים דו-קומתיים (להלן – "המבנים"), בהם מתגוררים המשיבים ובני משפחתם. המשיב הוא בנו, וככל הנראה אף יורשו, של אביו, שהלך לעולמו לפני שנים, במועד לא ידוע לי.

4. המשיב פנה בשנת 2005 למינהל בבקשה להסדיר את חזקתו במקרקעין, והצהיר בפנייתו כי המקרקעין מוחזקים על ידו מאז 1975. המינהל נענה, וביום 15.5.07 הודיע למשיב כי בקשתו להקצות לו את המגרש על פי הסכם חכירה, וזאת בהתאם להחלטה 923 של מועצת מקרקעי ישראל, המסדירה את החכירה בתמרה - אושרה. הוצע למשיב לרכוש את החכירה בקרקע בדמי חכירה של 288,927.04 ₪, המהווים 51% מערך הנכס, שנאמד בשעתו בסך 566,523.60 ₪ (להלן – "העסקה"). זאת בתוך 60 יום ממועד אישור ההעסקה על ידי המינהל (13.5.07).

המשיבים לא הגיבו על ההצעה ולא שילמו את דמי החכירה שנדרשו. על כן, הודיע המינהל למשיב ב-9.10.07, שהעסקה בטלה ושעליו לפנות את המקרקעין תוך 30 ימים. דרישה נוספת לפינוי נשלחה ב-18.11.07.

5.אוסיף, כי עד שלא פנה המשיב 1 בשנת 2005 מיוזמתו למינהל להסדרת חזקתו במקרקעין, לא נקט המינהל בכל פעולה כנגד המשיבים.

6.לאחר תום שלב הבאת הראיות בתיק ואף לאחר הגשת סיכומי הצדדים, הגישו המשיבים לבית משפט קמא פסק דין, נושא תאריך 22/1/89, של בית המשפט המחוזי בחיפה בתיק הסדר שמספרו 391+483 (להלן – "פסק הדין מ-1989") שנתן תוקף של פסק דין להסכם בין המינהל לבין אביו של המשיב (ולבין אחרים). במשפט בתיק זה טען אביו של המשיב, כי יש לו זכויות בעלות במקרקעין מכח רכישה. בפסק הדין התחייבו המבקשים שם לפעול בהתאם להחלטת מועצת מקרקעי ישראל שמוספרה ב- 347, אשר נועדה להסדיר את זכויות הפולשים לאדמות המדינה באדמות תמרה. גם המינהל התחייב לפעול לפי החלטה זו עם פניית המבקשים שם אליו להסדרת החזקתם במקרקעין.

פסק דינו של בית משפט קמא

7.בית משפט קמא דחה את תביעת המינהל ופסק כי המשיבים זכאים לרכוש את זכויות החכירה במקרקעין עליהם הם יושבים בהתאם לפסק הדין מ-1989, דהיינו לפי החלטה 347, שהתירה רכישה תמורת 20% מערך המגרש.

8פסק הדין מ-1989 התקבל כראיה בתיק לאחר תום שמיעת הראיות ולאחר הגשת סיכומי הצדדים. בית משפט קמא סבר כי יש לייחס את המחדל שבאי הגשת פסק הדין במועד מוקדם יותר למינהל, והתוצאה היתה כי המשיבים "פעלו באפלה" ולא העלו טענות המסתמכות על פסק הדין מ-1989 במהלך המשפט, מה שהיה עשוי לחסוך בהליכים מיותרים. בעקבות כך, התבטא בית משפט קמא כנגד התנהלותו של המינהל, אשר לקתה – לעמדת בית משפט קמא – בחוסר תום לב ובהפרת חובות כרשות ציבורית כלפי הנזקקים לשירותיה ואף בהתנהלות הגובלת בבזיון בית המשפט.

9. בית משפט קמא קבע כי פסק הדין מ-1989 סתם את הגולל על המחלוקת בין הצדדים, וכי על המינהל לפעול על פי החלטה 347 ולהסכים על מתן זכויות חכירה למשיבים תמורת תשלום 20% מערך המגרש. בית משפט קמא מצא תימוכין להחלטתו זו בעובדה שתוקפה של החלטה 347 פג ביום 1.10.88, ואילו פסק הדין ניתן ביום 22.1.89. יש ללמוד מכאן, לעמדת בית משפט קמא, על הסכמת הצדדים להחיל ביניהם הסדר זה.

10.בית משפט קמא אף קיבל את עמדת המשיבים שהסכם החכירה שהוצע להם בשנת 2005 אינו מידתי ומפלה אותם לרעה ביחס להסכמים דומים שנערכו לחלקות דומות בגודלן ובמיקומן.

11.בית משפט קמא דן גם בארבע הטענות שהיו הטענות היחידות שעלו מכתבי בי-דין המקוריים, לפני שהמשיבים ביקשו להסתמך על פסק הדין מ-1989, דהיינו טענת המשיבים שעילות המינהל התיישנו, טענתם כי הם רכשו בעלות במקרקעין עוד בשנות החמישים של המאה שעברה , טענתם החילופית, שניתן להם רשיון בלתי הדיר להתגורר במקרקעין וטענה שיהיה על המינהל, אם תתקבל תביעתו לפינויים, לפצותם על השקעותיהם במקרקעין. טענות אלו נדחו כולן, ואין עליהן ערעור נגדי מצד המשיבים.

עיקר טענותיו של המערער בערעור

12.המינהל ביקש לבטל את פסק הדין של בית משפט קמא ולהורות למשיבים לסלק ידם מהמקרקעין. כן התבקש צו להריסת בתי המגורים והיתר לפיצול סעדים לשם הגשת תביעה לתשלום דמי שימוש ראויים.

13.נטען כי בית משפט קמא טעה כאשר אפשר למשיבים להגיש ראיה חדשה מטעמם, פסק הדין מ-1989, לאחר הגשת הסיכומים, אף ללא החלטה פורמלית בדבר קבלת ראיה לתיק ומבלי שאיפשר לתובעת להתגונן כראוי כנגד הטענות החדשות.