מינהל מקרקעי ישראל נ' אשואל

פסק דין

ביום 6.6.05 ניתן פסק דיני החלקי בתביעה שהוגשה על ידי התובע, מינהל מקרקעי ישראל לפינוי וסילוק יד הנתבעים אשר תפסו חזקה במגרשים נשוא תיק זה. בפסק דיני המנומק קיבלתי התביעה וקבעתי שעל הנתבעים לפנות המקרקעין כמפורט שם, ולהחזירם לתובע שהוא פנוי מכל חפץ. עם זאת קבעתי שמאחר והנתבעים הגישו תביעה שכנגד לפיצוי על השקעותיהם במקרקעין, ביצוע פסק הדין יתעכב עד לסיום בירור התביעה שכנגד.

התובע, הגיש כתב הגנה לתביעה שכנגד, ובמסגרתו טען לקיזוז דמי שימוש ראויים עבור החזקתם רבת השנים של הנתבעים בשטח. לאחר מתן פסק הדין החלקי ביקש התובע להגיש תביעה שכנגד ולתבוע במסגרת דמי שימוש ראויים עבור כל השנים בהם החזיקו הנתבעים במקרקעין.

לאחר שקיבלתי תגובת הנתבעים לכך קבעתי בהחלטתי מיום 11.12.05 שיש מקום להגשת התביעה שכנגד על מנת לסיים את כל ההתדיינויות בין הצדדים מאחר והוברר שהתובע למעשה הגיש תביעה כנגד הנתבעים אשואל עזריה וזכריה במסגרת 4332/04 שם תבע דמי שימוש ראויים.

הנתבעים העלו טענת התיישנות כנגד תביעת התובע לדמי שימוש ראוים בכל הנוגע לתביעת דמי השימוש לתקופה שמעבר לשבע שנים לאחור. לאחר שהתקבלו תגובות הצדדים לא מצאתי לנכון לקבל הטענה לאור סעיף 4 לחוק ההתיישנות הקובע שתביעה שכנגד אינה כפופה לטענת ההתיישנות כל עוד התביעה העקרית לא התיישנה. לטעמי שתי התביעות גם יחד נובעות מאותן נסיבות של החזקת הנתבעים במקרקעין כאשר כל צד טוען שיש לשלם לו בגין ההחזקה, ועל כן טעמי הצדק מחייבים שלא לחסום האחד כאשר התביעה העקרית לא התיישנה.

לאור החלטתי זו איני סבורה שיש לקבל טענת הנתבעים במסגרת סיכומיהם שיש מקום לכל היותר לקביעת דמי שימוש לשבע שנים אחורה, שכן הנתבעים בתביעתם מבקשים פיצוי על השקעותיהם במשך כל השנים שעברו, ולא רק שבע השנים האחרונות. משנדרש פיצוי עבור כל ההשקעות מן הראוי לבחון אף דמי השימוש במשך כל השנים שעברו. החלטה אחרת תגרום עיוות הדין ותביא ליתרון שאינו הוגן לזכות הנתבעים.

טוענים הנתבעים בסיכומיהם שיש לדחות תביעת התובע לדמי שימוש שכן אינה יכולה לדור בכפיפה אחת עם קביעת בית המשפט לפיה הנתבעים הינם ברי רשות ללא תמורה במקרקעין. איני סבורה כך, אף בר רשות ללא תמורה מן הראוי לחייבו בתשלום דמי שימוש עבור התקופה בה החזיק במקרקעין ללא כל תשלום שהוא, כאשר יש לזכור שעוסקים אנו בקרקעות מדינה ובבני רשות שישבו במקרקעין שנים רבות, מבלי ששילמו דבר עבור החזקתם זו.

מנגד טוען התובע שיש לדחות תביעה הפיצוי עבור המחוברים שהגישו הנתבעים מאחר ועסקינן ברשות הדירה שבוטלה כאשר הנתבעים לא הוכיחו כלל שהשביחו המקרקעין.

מהסכמות הצדדים בדיון מיום 6.6.05 עולה שאין מחלוקת שהתובע ידע על החזקת הנתבעים במקרקעין במשך שנים רבות ולא עשה דבר כנגדם. המינהל ידע שהנתבעים השקיעו כספים במקרקעין בתשתיות ובבניה (ראה סעיף יב להסכמות). לא זו אף זו, הנתבעים קיבלו רשיון עסק.

משכך זהו המקרה המתאים להפעלת שיקולי הצדק בכל הקשור לזכות הנתבעים לקבלת החזר עבור סכומים ששילמו להשבחת המקרקעין, שכן אין עסקינן במצב בו בעל הרשות לא ידע על השקעות בני הרשות או שמלכתחילה הודיע להם שעליהם לפנות המקרקעין.

זכות בר רשות לקבל פיצוי על השבחות שביצע במקרקעין נובעת הן מדיני היושר והן משיקולי צדק והוכרה בפסיקה. ראה לענין זה רע"א 9212/05 מנחם מעודה נ' חברת מפעלי בתים משותפים בגוש 6135 בע"מ תק-על 2006 (4) 1866 (2006).

לענין התביעה גופה:

במהלך ניהול תיק זה קבעתי שהצדדים יגישו תצהירים וחוות דעת מטעמם. לאחר שהוגשו חוות דעת שמאים מטעם הצדדים המחשבות הסכומים המגיעים לכל אחד לטענתו, הסכימו הצדדים שימונה מומחה שמאי מטעם בית המשפט.

בית המשפט מינה את השמאי יובל דנוס כמומחה מטעם בית המשפט. הצדדים שלחו לו שאלות הבהרה וקיבלו תשובותיו.

השמאי הגיש חוות דעתו ואף נחקר ביום 28.6.09 ע"י הצדדים.

השמאי מר יובל דנוס בחוות דעתו התייחס בחוות דעתו למחלוקת שבין השמאים הקיימת במספר מישורים, וקבע עמדתו, אדון במחלוקות אלה אחת לאחת.

מאחר ולמעשה שלוש חוות הדעת הינן זהות בעקרונות שנקבעו בהן, ושונות בסכומים, שכן עסקינן בשטחים שאינם זהים בגודלם, אתייחס בפסק דיני לחוות הדעת בענין אשואל עזריה וזכריה, כאשר יש להשליך מכך לגבי שתי חוות הדעת הנוספות.

שווי הקרקע ודמי שימוש ראויים:

השמאי קבע שיש לבסס את דמי השימוש על השימוש הספציפי שנעשה במקרקעין וזאת בשונה משמאי התובע, מר ברעם שקבע שיש לבסס את דמי השימוש על השווי ההוני של הקרקע.

הסברו של השמאי דנוס מקובל עלי, שכן אכן יש מקום שפולש ישלם דמי שימוש עבור השימוש שעשה בפועל במקרקעין, כך כדוגמא שמביא השמאי, אם פולש בנה על קרקע חקלאית בית מלון- יש מקום לחייבו בגין דמי שימוש ראוים בעבור השימוש בקרקע למטרת בית מלון ואין כל סיבה לחייבו כפי שחקלאי משלם עבור קרקע חקלאית שכן הפיק רווחים נאים משימושו בקרקע.