מחקשוילי דוד ואח' נ' דבורה בלס

פסק דין

רקע כללי:

תביעה לפינוי ולסילוק יד מדירה בבניין שבשדרות רוטשילד 108, תל אביב, הידוע כגוש 7438 חלקה 25 (הבניין, להלן:"הנכס").

התובעים הינם אחים בעלי זכויות ירושה בנכס, חלקן רשומות בלשכת רישום המקרקעין, כפי שיפורט להלן.

הנכס הינו בניין דירות בן שלוש קומות, שבכל קומה שתי דירות. הנתבעת, דבורה בלס, מחזיקה כדיירת מוגנת בדירה דרומית בקומה השנייה (להלן: "הדירה ו/או המושכר"), מכח הסכם שכירות, אשר נחתם בתאריך 1.1.1961 (להלן: "הסכם השכירות") בין לנה דנציגר, הבעלים הקודמים של הדירה, לבין הנתבעת ובעלה (להלן: "השוכרים"). בהתאם להסכם השכירות, אשר צורף לכתב התביעה, דמי השכירות בגין הדירה הינם בסך של 45 לירות לחודש המשולמים כל חודש מראש, במזומן.

טענות הצדדים:

התביעה:

לטענת התובעים תנאי השכירות ודמי השכירות נקבעו בהסכם השכירות לפי הפירוט הבא:

הנתבעת ובעלה (להלן: "השוכרים") התחייבו בס' 5 ב להסכם השכירות : "לשלם כל תשלום בהתאם לחוזה זה ביום ובמקום תשלומו." בס' 6 להסכם השכירות התחייבו השוכרים: "לשלם למשכיר בכל חודש את חלקו הפרופורציונלי בהוצאות הכרוכות במאור וניקוי חדר המדרגות, ניקוי החצר ... וכל שירותים אחרים הכרוכים בהחזקת הבית." בסעיף 10 להסכם השכירות, נקבע: "אם השוכר יפר או לא יקיים איזה תנאי או התחייבות הכלולים בחוזה הזה או אם השוכר לא ישלם בזמן איזשהו סכום שהוא חייב בו לפי החוזה הזה... אזי בכל אחד מהמקרים הנ"ל יחשב החוזה הזה כבטל ומבוטל ומבלי לפגוע בזכותו של המשכיר לקבל כל סעד או תרופה אחרים, יהיה הוא רשאי לתבוע מיד את פינוי המושכר. ובכל מקרה הרשות בידי המשכיר לתבוע מאת השוכר כל נזק שנגרם לו עקב הפרה או אי קיום כנ"ל, או לעשות את כל התיקונים והדברים האחרים שהשוכר חייב בעשייתם ולתבוע את ההוצאות שנגרמו לו מאת השוכר מבלי לפגוע באיזה מזכויותיו האחרות לפי הסכם זה."

אי תשלום דמי שכירות ע"י הנתבעת מהווה עילת פינוי לפי סע' 131(1) לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"בב – 1972 (להלן: "החוק"), ולפי סע' 131(2) לחוק, מכוח העילה החוזית הקבועה בס' 10 בחוזה השכירות.

בעניין הפסקת תשלום דמי שכירות ודמי אחזקה בתקופה שבין 2001-2005, טוענים התובעים, כך: עד לשנת 2001, עת בעלה של הנתבעת, מר נפתלי בלס ז"ל היה בחיים, שולמו דמי השכירות ולאף אחד מהצדדים אל היו טענות זה כלפי זה. עם מותו תשלומי השכירות בוששו להגיע לידיה של רחל מיכקשווילי ז"ל, שלה זכויות בעלות בנכס. לאחר מות בעלה של הנתבעת, טיפל בנה של הנתבעת, מר מיקי בלס, בתשלומי השכירות בתקופה מסוימת אולם הוא לא שילם את תשלומי השכירות בהתאם לחוזה השכירות. התשלומים שולמו כל מספר חודשים באיחור קבוע ובאופן לא עקבי ולא במלואם. בשנים 2003-2005, כל דמי השכירות ששולמו ע"י הנתבעת שולמו באמצעות המחאות דואר ובחסר.

בעניין התעלמות הנתבעת מזכות התובעים בדירה בתקופה שבין 2006-2008, טוענים התובעים: הבעלים הרשומים בנכס הינם שלושה: התובעים, דודתם מלכה מיכקשווילי ז"ל ודודתם רחל מיכקשווילי ז"ל. התובעים נרשמו בתאריך 10.8.03, כבעלים של 4/36 חלקים, במושע בלשכת רישום המקרקעין, כיורשים כדין של דודתם, הגב' רוזה מיכקשווילי ז"ל, על פי צו ירושה מיום 30.6.03. כמו כן, התובעים ודודתם רחל מיכקשווילי ז"ל הינם היורשים של דודתם מלכה מיכקשווילי ז"ל, בחלקים שווים מכח צו ירושה שניתן ביום 23.10.07. בנוסף, התובעים הינם היורשים ע"פ דין של המנוחה רחל מיכקשווילי ז"ל אשר הלכה לעולמה ביום 23.11.07, בחלקים שווים, אולם טרם ניתן צו ירושה בעניין זה. לפיכך, טוענים התובעים, כי הם זכאים להירשם כ -100% מבעלי זכויות הבעלות של כל הנכס.

לטענת התובעים הנתבעת ידעה על זכויות התובעים ועל חובתה לשלם להם דמי שכירות ואולם התעלמה מזכויותיהם אלה. התובעת 4 ביקרה אצל אצל הנתבעת מספר פעמים. בביקורים אלה טענה הנתבעת כי היא משלמת דמי שכירות לגב' רחל מיכקשווילי ז"ל באופן סדיר. הנתבעת לא טענה באותה עת כי שהיא שלחה בעבר דמי שכירות לרחל מיכקשווילי ז"ל ע"י המחאות דואר. כל שטענה הנתבעת הוא שהיא שילמה ומשלמת באופן סדיר את כל דמי השכירות לרחל מיכקשווילי ז"ל וכי היא לא יודעת דבר על התובעים.

בשיחות שקיימה התובעת 4 עם הנתבעת, הבהירה התובעת 4 כי רחל מיכקשווילי ז"ל לא מקבלת ממנה דמי שכירות ואם הנתבעת שילמה ו/או משלמת את מלוא דמי השכירות אין לתובעים כל טענה כלפיה ובלבד שתציג בפני התובעים ראיות על תשלום דמי השכירות אולם, הנתבעת סירבה להציג ראיות על התשלום.

החל מנובמבר 2006 פנו התובעים באמצעות בא כוחם לנתבעת פעמים רבות בבקשה להמציא להם מסמכים וקבלות ואולם פניותיהם עלו בתוהו. בנוסף הנתבעת המשיכה שלא לשלם דמי שכירות שוטפים ואף לא בגין חובות העבר.

בתאריך 19.12.07 וכן בתאריך 10.1.08 שלח ב"כ התובעים לב"כ הנתבעת דאז, עו"ד חירותי, מכתב דרישה, הן לתשלום דמי השכירות והן לתשלום חלקה של הנתבעת בתיקון המבנה לפי צו 3 ע"פ דרישת עיריית ת"א. אולם, דרישותיו נותרו ללא מענה.

שיפוץ הבניין בוצע בינואר 2009 ועל הנתבעת היה לשאת בסך של 31,970 ₪ מתוך עלות תיקון של 191,789 ₪. בשלב ראשון, נתנה לנתבעת אפשרות לשלם סה"כ 15,985 ₪, אולם הנתבעת לא שילמה סכום זה. כמו כן, הנתבעת סירבה לשלם גם הוצאות החזקת הבניין, ניקיונו והפעלת מערכותיו, כמפורט בס' 49 לתצהירה של התובעת 4.

התובעים טוענים כי אפשרו לנתבעת לתקן את ההפרה של אי תשלום דמי השכירות במשך כשנתיים, אולם הנתבעת המשיכה לטעון כי היא משלמת את דמי השכירות באופן סדיר ורציף לרחל מיכקשווילי ז"ל. רק לאחר הגשת כתב התביעה התברר לתובעים הודתה הנתבעת כי דמי השכירות אינם משולמים כבר לפחות משנת 2006.

חישוב דמי השכירות

לטענת התובעים, בחוזה השכירות נקבעו דמי שכירות בסך של 45 לירות כאשר דמי השכירות המקסימאליים בשנת 1961 עמד על סך של 40 לירות. לטענת התובעים יש לחשב ע"פ דמי שכירות מקסימאליים לדירת 4 חדרים נכון לתקופה 31.10.02-1.11.01 העומדים על סך של 483.08 ₪ וזאת ע"פ ההלכה הקבועה בעניין זה.