מונטאנו ואח' נ' פחימה

פסק דין

כללי

בתביעתם עותרים התובעים לחייב את הנתבעים בפיצויים בגין הפרת הסכם: פיצוי בסך 310,000 ₪ לפי סעיף 11(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970, ובנוסף פיצויים מוסכמים בסך 100,000 ₪. ההסכם נשוא הסכסוך הוא זכרון דברים שנכרת ביום 16.4.2009, למכר דירת הנתבע לתובעים. התובעים טענו כי הנתבע הציג כלפיהם מצג שווא בנוגע למצב זכויותיו בנכס, וכי התברר שאין בכוחו להעביר את הדירה על שמם. הנתבע השיב כי התובעים ידעו שהדירה לא רשומה על שמו, ועל כן התנו את זכרון הדברים בתנאי בדבר רישום הזכויות. לשיטתו, התובעים בחרו לבטל את ההסכם בהגיע המועד לפרעון השיקים שמסרו לו, ובכך ויתרו על זכויותיהם מכח ההסכם.

במישור הדיוני: מטעם התובעים הצהיר כל אחד מהם והוגשה חוות דעת של השמאי אבי שלח. מטעם הנתבע הצהירו הוא ואביו מר אליהו פחימה, והעידו עו"ד אלישע חנינוביץ' (ב"כ הנתבע בעיסקה) ועו"ד גלית נחמני (ב"כ התובעים בעיסקה). בנוסף הוגשה חוות דעתו של השמאי עופר עמיאל. העדים נחקרו בפני. ב"כ הצדדים סיכמו בכתב.

השתלשלות הענינים

ביום 16.4.2009 נחתם זכרון הדברים הנ"ל במשרדו של עו"ד חנינוביץ', ב"כ הנתבע, ובמעמד ב"כ התובעים, עו"ד נחמני. בזכרון הדברים הצהיר הנתבע כי הוא רשום כחוכר בית המגורים, וכי הדירה נקיה מכל זכות של צד שלישי, פרט למשכנתא ("והואיל" ראשון ושני). המועד למסירת ההחזקה נקבע ליום 30.11.2009 (ס' 3.1). הנתבע התחייב להעביר לרוכשים את הזכויות בדירה עד ליום 30.12.2009 (ס' 4.1). סכום התמורה העמד ע"ס 910,000 ₪ (ס' 7.1), ונקבע כי זו תשולם במועדים דחויים, כמפורט בס' 7.2.

בזכרון הדברים נקבע כי במועד החתימה יימסר לנתבע שיק דחוי ליום 15.5.2009 ע"ס 91,000 ₪, וכי "השיק יופקד לפרעון במועד האמור, אם יוצג אישור זכויות ממנהל מקרקעי ישראל המאשר הצהרות המוכר בקשר לזכויותיו בבית. לא הוצג אישור זכויות כאמור יהיה רשאי כל צד לבטל זכרון דברים זה" (ס' 7.2.1). ס' 13 לזכ"ד הוסיף כי "הצדדים מסמיכים את עוה"ד להשלים עפ"י הנוהג והמקובל הוראות הסכם זה, בהסכם המכר אשר יחתם עד ולא יאוחר מיום 25.4.2009, ובתנאי שהמוכר המציא אישור זכויות מאת ממ"י... ככל שלא יחתם הסכם מכר יהיה זכרון דברים זה בגדר הסכם מכר מלא, אלא אם מימש מי מהצדדים זכות הביטול המוסכמת בסעיף 7.2.1 לעיל".

אין חולק כי זכרון הדברים סבל מחוסר דיוק בכל הקשור לתיאור מצב זכויות הנתבע בבית. בפועל, בעת שנחתם זכרון הדברים, הנתבע לא היה רשום כבעל זכויות. למרות זאת, הנתבע תואר כבעל הזכויות, ואף צוין שהדירה נקיה מזכויות צדדים שלישיים. עו"ד חנינוביץ' הודה בטעות: "היתה ידועה העובדה שאנו [המוכר] בתהליך העברת זכויות. זה לא נרשם בהצהרות. אמרתי שזו טעות. גב' נחמני היתה מודעת לכך היטב. זו טעות הדדית. יותר שלי" (פ' ע' 43 ש' 6-4). הנתבע טען כי באותה עת "זה היה בטיפול של עו"ד חנינוביץ' שטיפל גם בצו ירושה של אמא שלי וגם בהתנהלות מול האחיות שלה. אני עשיתי כל מה שאני יכול, אין ספור פעמים הייתי בעירייה לקבל אישורים להעברת זכויות, זה היה בטיפולו [של עו"ד חנינוביץ'] עוד בטרם זכרון הדברים" (פ' ע' 58 ש' 19-17). הנתבע טען כי עו"ד נחמני "ידעה, הם [התובעים] העלו את הענין כי גם להם היתה בעיה עם רישום קודם של בית קודם שמכרו, העלנו את זה בזכרון דברים שהרישום לא נעשה זה הליך רישום של הרבה זמן..." (פ' ע' 58 ש' 21-19).

ואולם, עו"ד נחמני העידה כי הנתבע הציג עצמו כבעל זכויות, וכי היא והתובעים לא ידעו שקיימת בעיה ברישום הזכויות על שמו. לדבריה (פ' ע' 78 ש' 29-24):

"... מי שעשה את זכרון הדברים היה עורך דין, בא מוכר ומציג רצונו למכור, ובא קונה ומציג את רצונו לקנות, ומצהיר שהוא בעל זכויות, נקודת המוצא שלנו היא שאנשים יודעים מה הם מוכרים ושאין איתם בעיה, והם תמי לב. זו היתה הסיבה שבחרנו במנגנון של הפקדת הכספים בנאמנות עד לבדיקה שהכל תואם. נקודת המוצא היתה שברגע שעורך דין מייצג לקוח, והוציא תחת ידו זכרון דברים, ומדובר בעו"ד ותיק, הנחתי שהוא יודע מה הוא כותב. מלכתחילה לא ניסינו לבדוק אם רשום או לא רשום רישום זכויות, החשש הגדול היה משעבוד".

עו"ד נחמני חזרה והעידה באופן נחרץ: "במעמד החתימה ידענו חד משמעית שהזכויות רשומות על שם עידו פחימה, עו"ד חנינוביץ' הצהיר שהדירה רשומה על שם המוכר, הרמתי לו טלפון ואמרתי לו שיציין אם החכירה מהוונת אם לאו, הוא אמר שהוא טיפל ברישום והכל מסודר ואין מה לדאוג, הסיבה שהם רצו לחתום על זכרון הדברים והוספתי את ה-14 יום היא משום שרציתי לדרוש התאמה בין ההצהרות לניירת, לא היתה שום הודעה שהזכויות לא רשומות על שם עידו פחימה" (פ' ע' 77 ש' 23-19).

במועד החתימה, לא היו בידי התובעים אסמכתאות לאימות זכויות הנתבע בדירה. עו"ד נחמני העידה כי ביום בו חתמו על הזכ"ד לא הצליחו לקבל מידע באתר האינטרנט של המנהל (ר' עדותה בפ' ע' 78 ש' 17-15). היה יום שישי, ומשרדי המנהל היו סגורים (עדותה של עו"ד נחמני, פ' ע' 77 ש' 29-28). הנתבע מצידו לא הציג מסמכים; לדברי עו"ד נחמני: "לא היה אף מסמך משום שגם לעו"ד חנינוביץ' לא היו מסמכים, דיברתי איתו והוא אמר שזה התיק שלו, ואף אמר שהחכירה מהוונת ולא הציג מסמכים, זו היתה הסיבה שביקשתי 14 יום לבדוק טופס 4 וניירת והיתרים" (פ' ע' 77 ש' 16-14). עו"ד נחמני ביקשה שהות לבדוק את הרישום במנהל (עדותה בפ' ע' 77 ש' 16-14), אך "הלקוחות התעקשו [לחתום] ואמרתי שאין בעיה לחתום בכפוף לתיקונים" (פ' ע' 77 ש' 3-2).

ואמנם, התברר כי החתימה נעשתה בתנאים של לחץ זמן. התובעים הוכיחו שהנתבע ואביו האיצו בהם להגיע לחתום. התובעת העידה: "נקבע מועד לחתימה בהתראה קצרה ביותר, משום שאביו של הנתבע לחץ עלינו ואמר שאם לא נגיע לחתום, הוא ימכור את הבית לאחר" (ס' 15 לתצהירה). בחקירתה הרחיבה: "אבי הנתבע אליהו התקשר אלי פעמיים אם אני לא טועה באותו יום ואמר לי אם את לא תהיי בשעה 17:00 במשרדו של חנינוביץ' הבית לא יהיה שלך. אני הלחצתי את עו"ד גלית ואמרתי לה הבית לא יהיה שלי, הוא דורש שבחמש נהיה שם. גלית יעצה לא להיכנס לעיסקה בלחץ. אמרתי לה, גלית זו הזדמנות, אני אוהבת את הבית הזה. ביקשתי שהיא תשתדל להגיע. היא הגיעה" (פ' ע' 17 ש' 27-23). ובהמשך: "ההסכם היה בחמש. זה נעשה בלחץ. אפילו שכחתי להביא את פנקס השיקים. באמצע הפגישה שהיתה, לפני החתימות, הלכתי להביא את פנקס השיקים כי שכחתי מרוב לחץ" (פ' ע' 18 ש' 26-25).

גרסת התובעת אומתה בהודאת הנתבע, שאישר כי שאף למכור את הבית במהירות, כדי לפרוע משכנתא: "... אני בתור בחור שמשתכר משכורת מסוימת והמשכנתא גוזלת לי 50% מהשכר שלי לא יכולתי לעמוד בזה, אני בחור צעיר אז החלטתי שאו שאני חי חיים נורמליים או שאני משועבד למשכנתא, אז מכרתי את הנכס" (פ' ע' 61 ש' 31-29). גם אביו אישר: "ש. הוא היה לחוץ לקבל את הכסף למכור את הבית; ת. נכון מאוד. היה מוכן להוריד את המחיר על מנת לסגור עסקה" (פ' ע' 63 ש' 31-30). ראו גם ס' 14 בתצהיר האב, שם העיד שפעל "להשלמת כל המסמכים הנדרשים לרישום הנכס על שם בני עידו, וזאת בכדי לקדם עסקת המכר עם התובעים ולקבל התמורה לה נזקק בני באופן נואש, זו גם הסיבה בין היתר הסיבות לה הסכים בני להפחית לקונים 80,000 ₪ מהמחיר המבוקש". ור' גם עדות התובע: "באותו יום למיטב זכרוני היה יום לחוץ. בת זוגתי קיבלה טלפון ואדון פחימה, האב אמר שאם לא נגיע למשרד העורך דין לא יהיה לנו בית. הגענו לשם מאוד מאוד מבולבלים ובלחץ. כמובן הגענו גם עם השיקים, שדרך אגב השיקים לא ניתנו לבטחון" (פ' ע' 37 ש' 22-20).

הנה כי כן, הנתבע ואביו יצרו אוירה של לחץ "לחתום מהר". בנסיבות אלה, ולבקשת עו"ד נחמני, הוסף סעיף 7.2.1 סיפא לזכרון הדברים, בו נרשם: "לא הוצג אישור זכויות כאמור, יהיה רשאי כל צד לבטל זכרון דברים זה". בנוסף, בסעיף 13 לזכ"ד נרשם: "הצדדים מסמיכים את עוה"ד להשלים, עפ"י הנהוג והמקובל הוראות הסכם זה, בהסכם מכר אשר יחתם עד ולא יאוחר מיום 25.4.2009 ובתנאי שהמוכר המציא אישור זכויות מאת ממ"י...". עו"ד נחמני הסבירה את נחיצות הסעיפים: "מאחר ולא היו מסמכים לאישורי הזכויות, הוספתי סעיף שאנחנו מבקשים שבועיים לבדוק את מצב הזכויות בנכס ... כל זכרון הדברים הזה נערך ללא שהוצגו מסמכים" (פ' ע' 76 ש' 28-26).

ביום ראשון שלאחר כריתת זכרון הדברים, ניגשה עו"ד נחמני לממ"י וגילתה ש"בעצם מי שרשום זה היורשים שמכרו את הדירה ואפילו אין הערת אזהרה לטובת עידו פחימה, כלומר לא נפתח תיק מנהל להעברת זכויות לעידו פחימה. עו"ד חנינוביץ' אמר שהוא מופתע ושיש לשוחח טלפונית עם אלי פחימה כי התיק אצלו" (ההדגשה הוספה; פ' ע' 77 ש' 32 עד ע' 78 ש' 2; ר' גם בע' 79 ש' 26-25: "עידו פחימה לא היה רשום. היא [במנהל] הוציאה לי את אותו מסמך שמראה שהנכס רשום על שם היורשים. העברתי את המסמך לעו"ד חנינוביץ"). עו"ד נחמני סברה שהליקוי שהתגלה ניתן לתיקון: "למה שאמליץ להם לבטל את זכרון הדברים? ברגע שהתברר שהוא [הנתבע] לא בעל הזכויות, הסברתי ללקוחות את המשמעות של מצב הרישום, שוחחנו גם עם אלי [פחימה] וגם עם הלקוחות והם אמרו שזה בר תיקון וניתן להסדרה מיידית, גם מר פחימה וגם עו"ד חנינוביץ' וגם מבחינתנו ניתן היה להתקדם" (פ' ע' 80 ש' 3-1).

לתובעים התברר כי הדירה רשומה ע"ש ארבע דודות של הנתבע, מכח צו ירושה (ר' עדותו של עו"ד חנינוביץ', פ' ע' 41 ש' 9-8). מידע זה היה כמובן בידיעת הנתבע, בעת שחתם על זכרון הדברים (ר' ס' 4 לתצהירו וכן צווי הירושה שצירף כנספח ב'). הנתבע כרת הסכם עם דודותיו לרכישת הדירה בשנת 2007 - הרבה לפני העיסקה עם התובעים - וזאת במסגרת הליך פירוק שיתוף במקרקעין (עדותו של עו"ד חנינוביץ', פ' ע' 42 ש' 17-14 ופ' ע' 43 ש' 20-19; ר' גם ס' 7 לתצהיר הנתבע). בין הדודות לאב הנתבע לא שרר השלום, והדודות "פעלו להקשות גם את ביצוע ההסכם שהושג [בינן לבין הנתבע]" (עדותו של עו"ד חנינוביץ', פ' ע' 42 ש' 19-18). היריבות המשפחתית התבטאה גם בכך ש"כאשר נכח מר פחימה אז במשרדי הן [הדודות] העדיפו להשאר מחוץ לחדרי ולשכתי כדי להמנע מפגישה ככל שאפשר, איתו" (עדותו של עו"ד חנינוביץ', פ' ע' 42 ש' 22-21).

עו"ד חנינוביץ' סיפר שיישום הסכם המכר בין הדודות לנתבע היה בעייתי: "זה התנהל בצורה בעייתית. אנו התנינו בהסכם, שלא מולי, שחלק מהמימון של הרכישה יהיה באמצעות משכנתא ושהם יחתמו על מסמכי בנק. אחת מהן התעקשה, כשהבנק דרש שם בני זוג יחתמו על הסכמה למשכון, שבן הזוג שלה לא יחתום והאחרת טענה שבן הזוג שלה לא בארץ באותו זמן. ההנהלות היתה שהן ניסו לחזור בהן מהרכישה" (פ' ע' 43 ש' 23-20). גם בהמשך ציין: "הדודות ניסו ככל יכולתן לחזור בהם מההסדר. הן החליפו עורכי דין, באו בטענות שונות ומשונות, הערימו כל קושי ולכן הענין התעכב. גם לענין המשכנתא, הן התנהגו כמי שלא רוצות לקבל את הכסף ולא כמי שרוצות לקבל. ש. האם בין טענותיהן התקבלו טענות בדבר הפרת הסכם על ידי עידו פחימה? ת. כן" (פ' ע' 45 ש' 9-5). גם הנתבע הודה כי הדודות "הערימו קשיים" (ס' 5, 11 לתצהירו).

יושם אל לב כי במועד בו הנתבע חתם על זכרון הדברים, טרם נפתחה בקשה להעברת הדירה על שמו. עו"ד נחמני העידה, בעדות שלא נסתרה (פ' ע' 81 ש' 12-7):

"הליך רישום זכויות בנכס מהסוג הזה אמור להימשך בין חודש וחצי לחודשיים באיזי. עשיתי העברות כאלה, בתיק הזה היה צריך לפתוח את התיק, להגיש מסמכים, לקבל החלטות מינהל ולהתקדם. הוא עבד בצורה שעבד, ובירר אך בפועל בקשה להעברת זכויות בנכס הוגשה 5-4 חודשים לאחר זכרון הדברים. כשהוא הגיע אלי למשרד וקיבלנו מכתב מהמינהל ונרשם שם "בהתאם לבקשתכם מיולי או אוגוסט". לאורך כל הדרך ניסינו לברר אם התיק נפתח, והתיק לא היה פתוח, ואלי היו לו תשובות שהמשרד נתן לו או שהוא סבר בעצמו".