מולטיז ואח' נ' עיריית תל-אביב

פסק דין

כללי

1.זוהי תביעה כספית ע"ס 2,600,000 ₪, אשר מבוססת בעיקרה על הוראת סעיף 195(2) לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן: "חוק התכנון והבניה") (התביעה מפרטת גם עילות נוספות/חלופיות של עשיית עושר ולא במשפט, הפרת חובה חקוקה ופגיעה בזכות הקניין).

2.בין הצדדים הושג הסדר דיוני שלפיו יינתן פסק הדין על סמך החומר המצוי בתיק, ללא חקירות; כן הסכימו הצדדים על סכום התביעה, ככל שתקבע אחריות (בהחלטה מיום 26.1.10 דחיתי את בקשת הנתבעת לתקן את ההסדר הדיוני).

העובדות והמצב התכנוני

3.תביעה זו עוסקת בחלקה 197 בגוש 6632, בשטח של 506 מ"ר (להלן: "החלקה" או "המקרקעין"). בעלי הזכויות בה היו אביגדור אמן ז"ל ושרה מולטיז ז"ל (להלן: "הבעלים"); התובעים הם יורשיהם.

בין הנתבעת (להלן: "הנתבעת" או "העיריה") לבין הבעלים נחתם חוזה ביום 2.12.70 (להלן: "החוזה"; נספח ד' לכתב התביעה). החוזה מנוסח כחוזה מכר מקרקעין והתמורה בגינם הועמדה על סך של 17,710 ל"י.

4.שנים רבות קודם לכן, ביום 19.2.53, אושרה למתן תוקף תוכנית "ל", הנוגעת לשטחים שמעבר לירקון, ולפיה יועדה החלקה לשצ"פ, תוך מתן אפשרות למימוש מוגבל של זכויות בניה, לצורך הקמת בתי קפה, קיוסקים, בריכת שחיה וכו', הכל בכפוף להכנת תוכנית מפורטת (להלן: "תכנית ל'", נספח א' לתצהירו מר דני לס, מנהל מח' שרותי בניין עיר במינהל ההנדסה של העיריה). אין חולק כי הבעלים לא מימשו זכויות בניה במקרקעין מכוח תכנית זו.

5.ביום 27.3.69 פורסמה למתן תוקף תב"ע 1111 (להלן: "תכנית 1111"; נספח ב' לתצהיר לס). סעיף 20 לתקנון תכנית 1111 קבע כי כל הדרכים והשטחים הציבוריים במסגרת אותה תכנית יירשמו על שם העיריה. כאמור בסעיף 8 לתצהיר לס, לא שינתה תכנית 1111 את תכנית ל', בכל הקשור לצורך באישור תכנית מפורטת לשם מימוש בניה (סעיף 10 לתקנון). כלומר, לפי תכנית 1111, גם מקרקעין המיועדים לשצ"פ ולדרך, הכלולים בתוך רובעי המגורים, זכאים לקבל זכויות בניה במסגרת תוכניות מפורטות מאוחרות יותר.

במסגרת דיונים בהתנגדויות שהוגשו בשנת 1967 לתכנית 1111, קבעה הוועדה המקומית כי זכויות הבעלים במקרקעין בתחום התכנית המיועדים לדרך, תילקחנה בחשבון במסגרת תכנית חלוקה מחדש או לפי הסכם (נספח ג' לתצהיר לס).

החלטת הוועדה המקומית, מצאה את ביטויה בהוראת סעיף 12 לתקנון התכנית, שם נקבע כי: "לכל שטח רובעי המגורים בשטח התכנית לא תעלה הצפיפות על 6 יחידות דיור לדונם ברוטו". עולה איפה כי התכנית העניקה זכויות בניה לכל בעלי הזכויות במקרקעין בתחום רובעי המגורים, אלא שמימושן נדחה עד לאחר אישורן של תכניות מפורטות מאוחרות יותר. מכאן עולה כי בעלי המקרקעין יכלו להותירם ברשותם, לקדם תכניות מפורטות או להמתין לאישורה של תכנית מפורטת כאמור; בהתאם לאפשרות זו, יכלו הבעלים לממש זכויות בניה על בסיס חישוב של 6 יחידות דיור לדונם ברוטו, לאחר אישור תכניות מפורטות. אפשרות נוספת שעמדה לבעלים של מקרקעין ציבוריים בתחום התכנית הייתה לממש את זכויותיהם במקרקעין בדרך של מכירתם המיידית לצד שלישי, לרבות העיריה.

6.אין חולק כי בענייננו מכרו הבעלים את זכויותיהם לעיריה בחוזה מיום 2.12.70, כשנה וחצי לאחר אישור תכנית 1111.

רכישת זכויות הבעלים על ידי העיריה לא נעשתה בחלל ריק. ביום 27.5.69, בישיבת וועדת הנכסים של העיריה הוצהר כי העיריה עומדת לפתח את האיזור שמעבר לירקון, וכי הקרקעות שיעברו לרשותה שם כתוצאה מהפרשות לצורכי ציבור לא יספיקו לשם בניית בניני ציבור והקצאת שצ"פ. לפיכך, מעוניינת העיריה לרכוש קרקעות מעבר לירקון, בתחום תכנית ל'. החלטה ברוח זו התקבלה (הפרוטוקול נספח א' לסיכומי העיריה).

עוד ראוי להזכיר בהקשר זה את מכתבו של ראש העיריה, יו"ר הוועדה המקומית, אל הוועדה המחוזית, מיום 30.1.70, בעניין "הפקעה של שטחים ציבוריים בתחום ת.ב.ע 1111", שבו מוזכרת החלטת מועצת העיריה מיום 4.1.70 לפעול להפקעת השטחים הציבוריים בתחום אותה תכנית (נספח א' לסיכומי התובעים).

7.יודגש, כי לאחר חתימת חוזה המכר ביום 2.12.70, הודיע מנהל מח' המקרקעין בעיריה ללשכת רשם המקרקעין, במכתב מיום 13.1.71, כי: "בהתאם להסכם... רוכשת העיריה מאת אביגדור אמן חלקה 197 בגוש 6632 ששטחה היא 506 מ"ר תמורת סך 17,710 ל"י וזאת בהתאם להחלטה מס' 949 של מועצת העיריה מיום 13.7.69... הקרקע הנ"ל מיועדת לשטח ציבורי פתוח ודרכים. מאחר והקרקע האמורה מיועדת למטרה ציבורית הקבועה בחיקוק... פטורה העיריה במקרה דנן מתשלום אגרת רישום ההעברה בלשכת רישום המקרקעין" (נספח ב' לסיכומי התובעים).

8.ביום 12.6.88 פורסמה תכנית בנין עיר 1437 (להלן: "תכנית 1437"). קידומה של תכנית זו החל עוד בשנת 1983. על פי הוראות תכנית זו, חולקו מקרקעי התכנית לשישה קטעים לצורך הכנת תכניות מפורטות, אשר כוללות ביצוע, איחוד וחלוקה חדשים, ולכל אחד מהקטעים מוקצות יחידות דיור בהתאם לזכויות בעלי הקרקע הכלולים בקטעים. עוד נקבע כי שטחים לבנינים ציבוריים, דרכים, שטחים ציבוריים ושטח פתוח לאורך המגרש הציבורי מיועדים להפקעה ויירשמו על שם העיריה. גם תכנית זו לא שינתה את ייעוד המקרקעין (נספח ד' לתצהיר לס).

9.ביום 8.8.96 פורסמה תכנית 1437ד' (להלן: "תכנית 1437ד"). במסגרת תכנית זו תוכנן קטע 6 על ידי איחוד וחלוקה מחדש ללא הסכמת בעלים. בלוח ההקצאות ובטבלת האיזון של תכנית 1437ד' נקבע כי העיריה תקבל 3.85 יחידות דיור בתמורה לזכויותיה במקרקעין (עותק מהתכנית נספח ה' לתצהיר לס).

במהלך שנת 2003 מכרה העיריה את זכויותיה לחברת שמשון זליג ושות' חברה קבלנית בע"מ.

תחולת סעיף 195(2) לחוק התכנון והבניה

10.סעיף 195 לחוק התכנון והבניה קובע כדלקמן: