מולוקנדוב נ' רפאלוב

פסק דין

1.הנתבעת הינה עורכת דין. ביום 16/2/2011 נערך ונחתם הסכם מכר בין התובע, באותה עת בן 19, כרוכש הדירה, לבין מי שהתחזתה להיות בעלת הדירה הגב' נחמה טבק, כמוכרת הדירה.

התובע שילם ל"מוכרת" את שני התשלומים הראשונים על פי ההסכם, בסכום של 750,000 ₪. השיק הראשון, בסכום של 450,000 ₪, נמסר לידי הנתבעת והועבר למוכרת, והשני שולם ע"י הקונה במישרין לידי נציג "המוכרת", עפ"י הוראותיה.

2.ביום 10/4/11 קיבלה הנתבעת מכתב בהול מעו"ד הולנדר, המייצג את הגב' נחמה טבק (האמיתית) כי דירתה לא נמכרה לאיש והערת האזהרה שנרשמה בלשכת רישום המקרקעין עליה, נעשתה עפ"י מסמך שנחתם ע"י מתחזה. בחודש אפריל 2011 הגישה הגב' טבק המרצת פתיחה, להצהיר כי ההסכם אינו מחייב והוא חסר כל תוקף משפטי וביום 26/6/11 ניתן תוקף לנוסח מוסכם של פסק דין, לפיו ההסכם, הערת האזהרה והעסקה כולה- מבוטלים. התובע וגב' טבק אף הגישו תלונה במשטרה על ההתחזות והתרמית אך המתחזה נעלמה ועקבותיה לא נודעו.

3.התובע הגיש תביעתו זו, כנגד הנתבעת, בטענו כי התרשלה בתפקידה בעת שלא הזהירה אותו ולא דרשה ממנו לנקוט אמצעי זהירות כלשהם, לא עמדה על כך כי ה"מוכרת" מעוררת חשד בהסכימה לחוזה על כל תנאיו, מבלי לבדוק את זכויות המוכרת ו/או להתמקח עליהן, בכך שלא הבחינה כי גילה של "המוכרת" צעיר מכפי גילה של הגב' טבק, ככתוב בתעודת הזהות המזויפת שהוצגה לפניה, ואזהרות נוספות, אותן הייתה אמורה להזהיר את התובע לבל יפול בפח- לנוכח סימני ההתרעה שעמדו לפניה.

4.הנתבעת טוענת כי פעלה ללא דופי, אימתה את חתימת המוכרת על פי תעודת הזהות שהוצגה לפניה, בדקה כי מספר התעודה הוא המופיע בנסח הרישום, וכי התנהגותה ומעשיה נעשו בתום לב ובדרך מקובלת תוך מילוי חובותיה כעורכת דין בזהירות ובהקפדה יתרה. עוד טענה כי התובע, אביו ודודו לא ביקרו כלל בדירה לפני שרכשו אותה. בנוסף, נטען על ידה כי אביו של התובע שילם לידי אדם זר, שאין הוא מכיר אותו, סכום של 425,000 ₪. כך אף לגבי התשלום הראשון, שכן השיק שהפקיד התובע אצל הנתבעת חזר ללא כיסוי ובמקומו טרחו התובע או אביו לשלם את תמורתו למתחזה או לנציגה. עוד טענה הנתבעת כי העסקה כולה מעוררת חשד שכן אבי התובע כלל לא בירר לגבי הזכאות למשכנתא, למרות שמועד התשלום השלישי כבר חלף.

5.דיון

המסגרת הנורמטיבית לדון בה הינה חובת הזהירות של עורכת הדין כלפי לקוחה, והאם הופרה חובה זו.

"חובת הזהירות של עורך דין כלפי לקוחו היא מן המפורסמות שאינן צריכות ראיה ואין צורך להרחיב על כך את הדיבור. הפסיקה אף הרחיבה את חובת הזהירות של עורך הדין כלפי צדדים שלישיים שאינם לקוחותיו של עורך הדין (ע"א 37/86 לוי נגד שרמן, פ"ד מד(4) 446 (1990); ע"א 2725/91 היינוביץ נגד גלעדי, פ"ד מח(3) 92 (1994); ע"א בכור נגד יחיאל, פ"ד מח(3) 2007 (1994); ע"א 2625/92 סילביו נחום, עו"ד נגד דורנבאום, פ"ד נח(3) 385 (2004))." (ע"א 7485/10 פנטהוז רחמני נכסים (1967) בע"מ נגד יואב פפר ואח', פורסם בנבו- להלן "פרשת פפר").

6."עורך הדין הוא "מונע נזק" יעיל וזול", אך לא ניתן להטיל עליו חובה אבסולוטית למנוע נזק. עורך הדין אינו בלש או חוקר פרטי, לא עומדים לרשותו אמצעים טכניים מיוחדים לגילוי מעשי זיוף והתחזות, וגם עורך דין זהיר ומיומן עלול ליפול קורבן לנוכל מיומן. השאלה האמיתית והעיקרת הצריכה לעניינינו היא אחת: האם בפני עורכי הדן או מי מהם, עמדו "סימני התראה" שצריכים היו לעורר את חשדם." (שם, ס' 10).

7.לטענת התובע, עמדו לפני הנתבעת 23 סימני אזהרה שמהם התעלמה. כל אחד מהם בנפרד וכולם ביחד, יוצרים את עילת הרשלנות כנגדה. משכך, יש לדון בהם כסדרם:

א.הנתבעת הוציאה נסח הסטורי של הדירה אך התעלמה מכך ששם המשפחה של הוריה, מורישי הדירה, הוא ליפשיץ, שם המשפחה של בעלה של המתחזה, לפי תעודת הזהות הינו- בר, ואילו שם משפחתה, על פי אותה תעודה- טבק.

תשובת הנתבעת לכך הינה שבפנקס רישום המקרקעין נרשם השם "נחמה טבק" כשם הבעלים, וזהו אף שמה של היורשת , לפי הצוואה. אין זה תפקידו של עורך הדין להתחקות אחר שמות המשפחה של מי שנחזה להיות בעל הזכויות על פי הנסח, ותעודת הזהות. הנני מאמצת עמדה זו. שעה שאימתה הנתבעת את השם המופיע בתעודת הזהות עם השם המופיע בנסח הרישום- הינה פטורה מלחקור אחר שם המשפחה או קשרי הנישואין של בעלת התעודה.

ב. לטענת התובע "בקשר לשם המשפחה ניסתה הנתבעת לחמוק בטענה שאברהם בר הוא "בן זוג" ולא הבעל של המתחזה בעוד שבתעודת הזהות נרשם כי הגב' נחמה טבק נשואה". הנני דוחה את הטענה מאותו נימוק ואוסיף גם את שנטען ע"י הנתבעת כי " אין שום סיבה להניח שמזייפי תעודות מזהות, לא יעתיקו את כל פרטי התעודה המזהה". יתרה מכך, הנתבעת אף הסבירה כי לא מצאה לנכון לזמן את הבעל משום שהדירה הנמכרת התקבלה אצל המוכרת בהורשה.

ג. עוד טען התובע כי היה על הנתבעת להזהירו שבואה של נחמה טבק המתחזה הישר לחתימת חוזה במשרדי הנתבעת, ללא פגישה מקדימה, מעורר חשד ואינו דרך ההתנהלות הרגילה. הנני דוחה את הטענה. קודם למעמד החתימה הגיעו אביו של התובע, שהכיר את הנתבעת מעסקה קודמת, ודודו, למשרד עורכת הדין. באותה פגישה הפנתה אותם לבחון את המצב התכנוני של הנכס, המליצה כי יועצו במהנדס ובשמאי, בעוד והיא עצמה טרחה והוציאה נסח רישום של הדירה מאתר האינטרנט. ככל שמדובר בהתנהלות חריגה, כפי שטוען התובע, העובדה שהוא, או מי מטעמו, לא בדק את הנכס, שהיה ככל הנראה עזוב, קודם לעסקה- היא התמוהה, ואילו הייתה הנתבעת מודעת לכך, מן הסתם היה הדבר מוצא ביטויו בהסכם. מכל מקום, הואיל והפגישה הנוספת, שנועדה לחתימה, הייתה רבת משתתפים , ונכחו בה גם אביו ודודו של התובע, ואדם שהתלווה למוכרת והוצג כחתנה, לא היה מקום להעיר או להסב את תשומת הלב למשהו יוצא דופן או מעורר חשד.

ד.סימן אזהרה רביעי- "העובדה שמדובר באישה בוגרת אך תעודת הזהות חדשה והוצאה בשנת 2008". בין מועד העסקה (פברואר 2011) לבין מועד הוצאת התעודה (פברואר 2008 ) חלפו שלוש שנים. החלפת תעודת זהות הינה פעולה הנעשית כדבר שבשגרה, ואין הנפקתה, שלוש שנים לפני העסקה- מעוררת חשד כלשהו.

ה. הימנעות המוכרת להביא את מסמכי הירושה למרות בקשת הנתבעת. הנני מקבלת את תשובת הנתבעת כי צוואה שקוימה ונרשמה ברשם המקרקעין, לכאורה אמיתותה אינה מוטלת בספק, והיא נתבקשה לצורך הבקשה לפטור ממס שבח ולא לצרכי זיהוי. לגרסתה, התקשרה למתחזה והסבירה לה את נחיצות המסמך לצורך הפטור המבוקש.

ו.הסכמתה של המתחזה כי הנתבעת תשמש גם כבאת כוחה. ייצוג בעסקת מכירת דירה ע"י עורך דין שאחד הצדדים מכיר היכרות קודמת, והצד האחר מסכים לייצוג משותף, הינו דבר שבשגרה ואינו יוצא דופן, במיוחד כשמדובר בעסקה קלה , של דירה שסכומה אינו גבוה- והיא מיועדת להריסה.

ז.הנתבעת התרשלה בכך שלא הבחינה כי המתחזה אינה מתענינת במיוחד בחיובי המס שיוטלו עליה והתחיבה לשלם היטל השבחה ומס שבח ללא בדיקה כלשהי. הנתבעת השיבה, ולא נסתרה, כי הפגישה המשותפת ארכה שעתיים ובמהלכה התענינה המתחזה מהו המס שיוטל על העסקה ונענתה באופן כללי. "עברתי על החוזה סעיף סעיף. היא שאלה שאלות והשבתי." ס' 7.04 להסכם אף מטיל את החבות בהיטל השבחה באופן שעליית שווי הקרקע עד ליום ההסכם, תחיב את המוכרת בהיטל ההשבחה, והשבחה לאחר ההסכם- תחול על הקונה. בנסיבות אלה, הסכמתה של המוכרת איננה מעוררת חשד כלל.

ח.בתעודת הזהות נרשם כי בעלת התעודה נולדה ב1950 בעוד שהמתחזה נראתה צעירה יותר. בתצהיר התובע נכתב כי המתחזה הופיעה לפגישה כשהיא לבושה בכובע, משקפים ומעיל. הנתבעת העידה כי המתחזה נראתה לה כבת 55 שנים, וכי לא נראתה מוזרה: "היא לא הייתה עם כובע- למיטב זכרוני. יתכן שהיה צעיף, זה היה יום חורפי. היא הרכיבה משקפי ראיה. לו הרכיבה משקפי שמש הייתי מבקשת להסיר אותם." גם כאן, לא מצאתי לנכון להטיל ספק בדבריה.