מדינת ישראל - רשות מקרקעי ישראל נ' דבאח ואח'

לפניי שתי בקשות לדיון נוסף שהגישה המדינה. האחת, על פסק הדין של בית משפט זה בע"א 7060/14 מיום 6.12.2016 (השופטים א' חיות, צ' זילברטל וא' שהם; להלן: פסק דין דבאח); השנייה, על פסק הדין של בית משפט זה בע"א 4299/15 מיום 8.12.2016 (השופטים א' חיות, ע' פוגלמן וצ' זילברטל; להלן: פסק דין אסדי). עניינן של הבקשות לדיון נוסף – שוויין של זכויות המשיבים בקרקעות אשר הופקעו על ידי המדינה נוכח "הקפאה" בה היו נתונות הקרקעות עובר להפקעה. בפסק דין דבאח נדחה הערעור; בפסק דין אסדי הוחזר התיק לבית המשפט המחוזי כדי שיקבע שומת פיצויים מעודכנת התואמת את המצב התכנוני המקורי בקרקעות במועד ההפקעה, על פי ההנחיות שניתנו בפסק הדין.

מאחר שעניינם של פסקי הדין דבאח ואסדי דומה וכך גם הטיעון, אדון בבקשות במאוחד.

רקע והליכים קודמים

דנ"א 9973/16

1. וגיהא דבאח ז"ל (להלן:המנוחה) הייתה הבעלים של חלקת קרקע בשטח של 20,167 מ"ר (להלן: החלקה). ביום 19.3.1976 (להלן: מועד ההפקעה) פורסמה בילקוט הפרסומים מס' 2206 הודעה על הכוונה לרכוש את החלקה לצרכי ציבור, לפי סעיפים 5 ו-7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 (להלן: הפקודה), לצורך הקמת העיר כרמיאל. ביום 17.10.1983 נרשמה החלקה בבעלות מדינת ישראל. ערב ההפקעה חלה על החלקה תכנית המתאר המנדטורית: The Galilee District Regional Outline Planning Scheme – 1946, שמספרה RP/50/42 (להלן: התכנית המנדטורית), המגדירה את המקרקעין כאזור חקלאי ("Agricultural Zone"). על פי התכנית המנדטורית, רשאית הייתה הוועדה המקומית להוציא היתר לבניית בית מגורים אחד למגורי החקלאי, על חלקה שגודלה אינו נופל מדונם, בשטח של עד 15% מהחלקה או בשטח מקסימאלי של 180 מ"ר, לפי הנמוך. המנוחה נפטרה בשנת 1988. בהתאם לצו ירושה מיום 11.7.2006, המשיבים בדנ"א 9973/16 (להלן: דבאח) הם יורשי שש שביעיות מעיזבונה.

2. ביום 28.1.2007, חיווה השמאי הממשלתי את דעתו, שלפיה שווי החלקה, נכון למועד ההפקעה, הוא 100,835 ל"י. דבאח חלקו על חוות דעת השמאי הממשלתי. ביום 25.6.2008 נחתם בין דבאח לבין מינהל מקרקעי ישראל "חוזה לתשלום פיצויים", בעקבותיו שולם לדבאח ביום 5.8.2008 סכום פיצוי שאינו שנוי במחלוקת בסך של 185,684 ש"ח.

3. במסגרת התביעה שהגישו לבית המשפט המחוזי בחיפה, טענו דבאח כי הערכת השמאי הממשלתי אינה משקפת את שוויה הנכון של החלקה, וביקשו לקבוע את יתרת סכום הפיצויים בגין ההפקעה בהתאם לחוות דעת שערכה שמאית המקרקעין, הגברת צהלה איצקין. דבאח טענו כי הפעולות התכנוניות שקדמו להפקעה – מדיניות הרשויות החל מאמצע שנות ה-50 והכרזת הוועדה לשמירה על קרקע חקלאית (הולק"ח) בשנת 1971 – מנעו את אפשרות הבנייה ב"אזור חקלאי", אפשרות שהתקיימה בעבר על פי התכנית שהייתה בתוקף, ובכך הביאו להפחתה בשווי החלקה. המדינה הגישה מצדה חוות דעת נגדית מטעם השמאי הממשלתי, מר יצחק רוגובין, וכן חוות דעת תכנונית שנערכה על ידי הגיאוגרף, פרופ' ברוך קיפניס ז"ל, הדנה בהיבטים תכנוניים-גיאוגרפיים שאפיינו את אזור הגליל החל משנות ה-50 ועד אמצע שנות ה-70 של המאה ה-20.

4. בית המשפט המחוזי בחיפה קיבל את תביעת דבאח, בקובעו כי החלקה הייתה נתונה תחת הקפאה החל מאמצע שנות ה-50; משכך, לא ניתן היה לממש את פוטנציאל הבנייה שהיה קיים מכוח התוכנית המנדטורית. נוכח האמור, קבע בית המשפט המחוזי כי יש להעריך את שווי החלקה בהתאם לשוויה בתחילת שנות ה-50, טרם ההקפאה, כאשר דונם אחד בחלקה מיועד לבניית בית מגורים (בכפוף למגבלות המפורטות בתכנית המנדטורית), ויתר השטח מיועד לחקלאות. בית המשפט הוסיף, כי מאחר שלא הובאו עסקאות השוואה לגבי תקופה זו, יש לילך בדרך שהותוותה בע"א 738/10 דבאח נ' מדינת ישראל(17.11.2013) (להלן: עניין דבאח), ולקבוע את שווי המקרקעין שייעודם חקלאי על פי עסקאות ההשוואה שהביאו השמאים, או בדומה לדרך שהתוותה בע"א 9355/02 מדינת ישראל נ' ראשד פ"ד נח(4) 406 (2004) (להלן: עניין ראשד) – שם הוערך שוויו של דונם בייעוד למגורים באזור זה כגבוה פי שמונה משווי דונם המיועד לחקלאות. דרך משולבת זו הביאה את בית המשפט המחוזי לאמץ את הערכתו של השמאי רוגובין לגבי שווי דונם חקלאי בחלקה ולהעמידו על 7,000 ל"י. כן העריך בית המשפט את שוויו של הדונם המיועד לבנייה בסך של 56,000 ל"י. על סמך האמור, חייב בית המשפט המחוזי את המדינה לשלם למשיבים פיצויים בסך של 163,002 ל"י, בצירוף ריבית והצמדה לפי סעיף 8 לחוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, התשכ"ד-1964, ובניכוי הסכום שכבר שולם להם. המדינה ערערה על אופן חישוב פיצויי ההפקעה בפסק הדין לבית המשפט העליון.

פסק דין דבאח