מדינת ישראל-מנהל מקרקעי ישראל נ' סלימאן נסאסרה

פסק דין

עניינה של התובענה בתביעת המדינה לפינוי הנתבע המחזיק במקרקעין באזור היישוב להבים, בשטח של כ - 4,000 דונם.

רקע ועובדות שאינן במחלוקת

1.המדינה באמצעות מנהל מקרקעי ישראל (להלן: "התובעת" או "המדינה" וכן "המנהל" בהתאמה), הינה הבעלים של מקרקעין, גוש 10022201 חלקה 16 ובהן שטח הידוע בשם "חוות ההדגמה" בהיקף 4,000 דונם והמצויים סמוך ליישוב להבים, בתחום המועצה האזורית בני שמעון (להלן: "המקרקעין"). בעבר פעלה במקום חוות מחקר והדגמה של משרד החקלאות שמטרתה בניית מודל לפיתוח שטחי מרעה לבעלי עדרים בדואים בנגב. בין היתר ובשלב מסוים, כעולה מהסכם שסומן ת/2, היתה התקשרות ביום 13.4.94 בין המדינה (באמצעות המנהל) מצד אחד לנתבע ואחר (מוחמד אברהים אלסייד, המכונה "אבו זורגי") מצד שני, התקשרות שמהותה חוזה הרשאה לתקופה של 12 חודשים למטרת "מרעה ופלחה – מכלאות צאן" (להלן: "חוזה ההרשאה"). אין מחלוקת בין הצדדים כי הנתבע חתם מדי שנה בשנה על הסכם שכירות שנתי ואף שילם את דמי השכירות השנתיים. ההסכם האחרון בין הצדדים נחתם ביום 13.3.06 כאשר תקופת השכירות בהסכם האחרון הינה לשנה מיום 1.9.05 ועד ליום 31.8.06. ביום 26.2.06 הודיע המנהל לנתבע כי ההסכם יבוא לסיומו בתום התקופה האמורה ולא יחודש שוב וכי בתום התקופה היינו 31.8.06 עליו להשיב את המקרקעין כשהם פנויים.

תמצית טענות המדינה

2.טוענת המדינה כי כיוון שהנתבע מודה בבעלותה וטוען להגנתו כי ניתן לו רישיון בלתי הדיר במקרקעין, נטל השכנוע עובר אליו אולם הוא לא עמד בו. נטען כי ניתן להסתמך על מסמכים שצירף אבו זורגי לתצהירו מהם עולה כי גם אבו זורגי מודה בכך שההסכם שהיה בינו למדינה היה חוזה הרשאה קצוב לשנה. נטען כי אין ממש בטענות הנתבע באשר לאי הבאת מסמכים ממשרד החקלאות בקשר למקרקעין שכן תפקידו של משרד החקלאות בהקשר למקרקעין היה בהנחיות מקצועיות כאשר כל הנוגע לזכויות במקרקעין הוסדר מול המינהל וכי אף נציג לא יצר כל מצג ולפיו יוכל הנתבע להתגורר במקרקעין מעבר להסכמים שנחתמו מדי שנה וזוהי מהות המכרז בו זכה הנתבע, )מכרז שהנתבע לא זכר בעדותו לעומת שותפו להסכם ההרשאה (אבו זורגי)). טוענת המדינה כי לא הוכח כי לנתבע זכות לפיצוי כלשהו ואין לאפשר לחילופין הרשאת חסד וארכה נוספת, קל וחומר לא הרשאה ארוכת שנים כמבוקש.

תמצית טענות הנתבע

3.הנתבע לא חלק על כך שנטל השכנוע עבר אליו, אולם טען כי זכותו במקרקעין הינה זכות של בעל רישיון שאינו הדיר וכי הוא עומד בקריטריונים להוכחת זכותו שהינם הסכמה שבשתיקה לזכותו, השתק ושיקולים של צדק והגינות. נטען כי המדינה פעלה בחוסר תום לב מובהק ובין היתר בהסתרה והעלמת מסמכים רלבנטיים כמו תיק החווה במשרד החקלאות והימנעות מהבאת ראיות שיכלו לתמוך בגרסת הנתבע, כולל הימנעות מהזכרת שמות ונתונים בתצהיר העדים מטעם המדינה וכי המדינה לא פעלה כדין בתצהיר גילוי המסמכים שהגישה. נטען כי ההסכמים עליהם חתם הנתבע במנהל אינם תקפים שכן הנתבע אינו יודע לקרוא עברית והמדינה הפרה חובתה להסביר לנתבע על מה הוא חותם. נטען כי למדינה ברור לחלוטין כי משנת 1979 מחזיק במקום אבו זורגי אליו הצטרף הנתבע כבעלי הזכויות במקום. נטען כי על בית המשפט לשקול שיקולים של צדק ולהעדיף את הנתבע על פני טענות המדינה. נטען כי לא נסתרה טענת אבו זורגי ולפיה הינו בעל זכות חזקה במקרקעין ללא הגבלת זמן ולא נסתרה הטענה ולפיה לנתבע זכויות זהות. נטען כי הנתבע השקיע השקעות רבות המוערכות בסך של 40,000 ₪ לשנה בעוד שאבו זורגי השקיע במקרקעין כמיליון וחצי ₪. לחילופין טוען הנתבע כי יש להתנות פינויו במציאת קרקע חלופית ולחילופי חילופין לקצוב את תקופת הרישיון עד תום חיי אבי הנתבע ובכל מקרה לפסוק פיצוי עבור ההשקעות שהנתבע השקיע במקרקעין.

נטל השכנוע

4.בהחלטת ביניים מיום 18.10.09 נקבע כי בשל כך שהנתבע מודה בבעלות המדינה במקרקעין אך טוען טענת הגנה ולפיה זכותו הינה של בעל רישיון בלתי הדיר, החל הנתבע בהבאת הראיות בתיק. כיוון שהנתבע אינו חולק למעשה על כי עליו הנטל להוכיח טענתו, ולפיה המדינה העניקה לו רישיון בלתי הדיר במקרקעין. ככול שהנתבע לא יעמוד בנטל הנדרש, תהיה המדינה זכאית לקבל צו פינוי תוך שבית המשפט ישקול האם להתנותו בתנאים כפי שיפורט להלן.

הראיות

5.כאמור, ניתנה הוראה ולפיה יתהפך סדר הבאת הראיות, כלומר הנתבע יביא עדויותיו לפני התובע. מטעם הנתבע העידו הוא וכן אביו אשר בעדויותיהם תיארו את הרקע להגעתם למקרקעין ואת ההנחיות שקיבלו ממשרד החקלאות, עת העדר שלהם היה חלק מחוות ההדגמה . עד נוסף שהעיד מטעם הנתבע הינו אבו זורגי, ה"אחר" שהיה שותפו של הנתבע בחוזה ההרשאה. מנגד, מטעם המדינה העידו מר רוני סימטוב באשר למסמכים המצויים בתיקי המנהל, הגב' מעיין ביטון, הפקידה שהחתימה את הנתבע על הסכם החכירה השנתי האחרון וכן העידה על העברת הודעת סיום ההרשאה במקרקעין. כן העיד מר סעיד אבו סיאם, עובד משרד החקלאות על כי הנתבע ואבו זורגי היו בחוות ההדגמה ומעולם לא הובטח להם כי תהיה להם זכות צמיתה במקרקעין.

העד מטעם הנתבע, אבו זורגי, צירף לתצהירו מסמכים הנוגעים להחזקתו במקום, מסמכים הנוגעים לקשר שלו עם משרד החקלאות מחד ועם המנהל מאידך, בין היתר אישורים על תשלומים שנתיים של דמי חכירה למינהל. אבו זורגי צירף פנייה לסגן שר החקלאות, פנייה מיום 17.9.92, בדבר חששו מפינוי. לטענת המדינה, ממסמך זה עולה כי לאבו זורגי ברורה היתה מהות זכותו במקרקעין ולא כנטען בתצהירו. במסגרת ההוכחות בתיק, לא הוגשו מסמכים רלבנטיים רבים שהיו בתיק המינהל אולם לכל הפחות הוגש חוזה ההרשאה מיום 13.4.94 (שסומן ת/2 והוזכר בתחילת פסק הדין) ולא היתה מחלוקת על כי הנתבע חתם על הסכם שכירות שנתי לרעיית צאן וגידולים חקלאיים, הסכם אשר כאמור, הנתבע קיבל לגביו הודעה על כי בתום תקופתו עליו לפנות את המקרקעין.

6.בסיכומי הנתבע נטענו טענות רבות באשר לאי הבאת עדים מטעם המדינה והעלמת מסמכים, דבר שצריך להביא לקבלת טענת הנתבע. אני דוחה טענות אלו. ככול שמדובר בטענות לפיהן לא הייתה הצהרה מדויקת בתצהיר גילוי המסמכים, יש טעם בטענתו של ב"כ הנתבע. יחד עם האמור, כפי שמצאתי בפרט בעדותו של מר סיאם שהינו עובד משרד החקלאות, וכן מהמסמכים שצורפו ע"י אבו זורגי לתצהירו, תפקידו של המינהל היה להסדיר באופן רשמי את זכויות הנתבע במקרקעין ותפקידו של משרד החקלאות היה ליתן הנחיות מקצועיות מבחינת הגידולים ועדרי הצאן. מכאן, וכפי שיפורט להלן, לא מצאתי כי על כך שלא מוצתה הבדיקה הנטענת במשרד החקלאות יכול הנתבע להיבנות. גם באשר לטענת אי העדת עדים שהיו בזמנו בקשר חקלאי עם החווה, לא מצאתי כי יש בה בכדי להביא להחזרת נטל ההוכחה שהועבר לנתבע. מדובר בעדים שלטענת הנתבע, הציגו בפניו מצגים בדבר זכויות צמיתות ואשר שמותיהם היו ידועים לנתבע.

לענין זה של טענת אי הזמנת עדים שלפני שנים הם שהיו בקשר עם הנתבע, דווקא ע"י המדינה התובעת, יפים דברי כב' השופט רובינשטיין ברע"א 10346/06 לילי ארז נ' משרד הבטחון (12.6.07) בפרשה דומה בה נדחתה טענה דומה לטענה העולה כאן, לגבי דירת מגורים (בעמ' 7):

"סבורני כי אין גם לבוא בטרוניה עם המשיבה – ובכך אין דעתי כדעת סגנית הנשיא המלומדת בבית המשפט המחוזי – על שלא הביאה "גירסה פוזיטיבית", קרי עדים מימי הדיונים המכוננים בקשר לדירה, בשנת 1968, והסתפקה באשר בידה, בעד שהסתמך על המצוי לפניו בתיק. אין בכך תימה, והרי מדובר בהליך שנתקיים למעלה משלושים שנה לאחר האירועים הללו, ואין לצפות כי פקידי משרד הביטחון שעסקו בכך בראשונה יהיו על מכונם כתום הרבה למעלה משנות דור; ואפילו יימצאו בין במשרד בין בגימלאות, קשה להלום כי יזכרו תיק בין אלפי תיקים מקדמת דנא. חוששני – בכל הכבוד – כי נטל כבד מדי ביקשה סגנית הנשיא להטיל על המערכת הממשלתית, כשהמדובר בפרשה עתיקה כל כך; "בתוך עמי אנכי יושבת" (מלכים ב', ד' י"ג)".

לפיכך, לא מצאתי כי בטענות הנתבע לגבי המסמכים שהציגה המדינה או תצהיר הגילוי או בעדים שיכולה היתה להביא, יש בכדי להואיל להוכחת טענתו, כפי שיפורט להלן.

דיון

אקדים את המאוחר, כפי שאפרט להלן, מצאתי כי דין התביעה להתקבל.

7.טענתו הבסיסית של הנתבע הינה שהוא בעל זכות רשות בלתי הדירה במקרקעין ויש ללמוד משתיקת המדינה לגבי ישיבתו במקרקעין הסכמה לזכויותיו והצדק דורש כי יוכל לשבת במקרקעין ללא הגבלת זמן. בין היתר לומד ב"כ הנתבע לגבי מהות זכותו הנטענת של הנתבע, ממאמרה של פרופ' נינה זלצמן "רשיון במקרקעין" הפרקליט מה(2) 24, תוך שבית המשפט הופנה לעמ' 32 שם נכתב: