מדובוי ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה גבעתיים ואח'

1.  זוהי בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים מיום 10.3.2018 (עמ"ן 57428-10-17 ועמ"ן 57145-09-17, סגן הנשיא ח' ברנר). בפסק דינו דחה בית המשפט המחוזי את ערעור המבקשים על מספר החלטות של ועדת הערר לתכנון ובניה פיצויים והיטלי השבחה במחוז תל אביב (להלן: ועדת הערר או הוועדה) בנוגע לתביעתם לפיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן:החוק).

רקע עובדתי וההליכים עד כה

2. במרכז ההליך דנן עומדת תכנית גב/478 שפורסמה למתן תוקף ביום 24.10.2007 (להלן: התכנית). תכנית זו שינתה את ייעוד המקרקעין בגוש 6167 בגבעתיים והגדילה את זכויות הבניה בחלקות 157 ו-158 (להלן: החלקות) ביחס למצב התכנוני הקודם. לענייננו, רלוונטית הגדלת זכויות הבניה בשני בניינים ברחוב בן ציון ישראלי, כך שבאחד ניתן לבנות 6 קומות ובשני 7 קומות. המבקשים, 12 בעלי זכויות בדירות הממוקמות בבניינים הגובלים בחלקות, טענו כי הקומות הנוספות שייבנו בהתאם לתכנית צפויות, בין היתר, להסתיר את הנוף הנשקף מדירותיהם, לחסום את האור ואת זרימת האוויר אליהן ולגרום לפגיעה בפרטיותם. על רקע זה הגישו המבקשים, יחד עם בעלי זכויות נוספים בבניינים הגובלים בחלקות, תביעה לפיצויים בגין פגיעה שנגרמה על-ידי תכנית לפי סעיף 197 לחוק, אולם התביעה נדחתה על ידי המשיבה 1, הוועדה המקומית לתכנון ובניה גבעתיים (להלן: הוועדה המקומית). להשלמת התמונה, יצוין כי המשיבה 2, חברת ס. אלון חברה להשקעות ובנין בע"מ, היא יוזמת התכנית (להלן: החברה היזמית).

3. המבקשים, וכן מספר בעלי זכויות נוספים בדירות, הגישו ערר על החלטה זו לוועדת הערר אשר התברר יחד עם ערר אחר שהוגש בנפרד על ידי שני בעלי זכויות נוספים. לצורך ענייננו יתמקד המשך הדברים בערר שהגישו המבקשים בלבד.

4.  ביום 25.8.2013 החליטה ועדת הערר לדחות את הערר בכל הנוגע לאחת מן הדירות. באשר לשאר דירותיהם של המבקשים הוחלט על מינוי של שמאי מייעץ. הוועדה קבעה כי השמאי המייעץ יבחן מיהם המבקשים אשר דירתם גבוהה מהבניינים שניתן היה לבנותם לפי המצב התכנוני הקודם, ורק לגבי אלה יבחן את הפגיעות הנטענות על ידי בעליהן. לעומת זאת, כך נקבע, יידחה במלואו עררם של מבקשים שיימצא כי דירתם נמוכה או מקבילה לבינוי במצב התכנוני הקודם. כבסיס לבדיקת השמאי המייעץ קבעה ועדת הערר באשר למצב התכנוני הקודם כי ניתן היה לבנות מכוחו 5 קומות מעל קומת עמודים מפולשת, וכי אין לקחת בחשבון לעניין פוטנציאל הבנייה שתי קומות נוספות שבנייתן טעונה הליך של הקלה (להלן: הקומות הנוספות).

5. 5. ביום 15.11.2014 הגיש השמאי המייעץ את חוות דעתו. בחוות דעת זו נקבע כי נגרמה פגיעה בשווי הדירות של המבקשים 12-10 בלבד. בהמשך לכך המבקשים הגישו בקשה לביטול חוות דעתו של השמאי המייעץ, וזו נדחתה בהחלטה נוספת של ועדת הערר מיום 19.6.2016. במוקד ההחלטה עמדה השאלה כמה קומות ניתן היה לבנות בחלקות בהתאם למצב התכנוני הקודם. ועדת הערר קבעה כי נפלה טעות בהחלטתה הקודמת, וכי למעשה מתן ההיתר לבניית שתי הקומות הנוספות אמנם היה מסור לשיקול דעתה של הוועדה המקומית, אך לא היה מותנה בהליך של הקלה. בצד זאת, קבעה ועדת הערר כי היא אינה משנה ממסקנתה שיש להביא בחשבון במצב התכנוני הקודם אפשרות בניה של 5 קומות מעל קומה מפולשת (כשהיא מביאה בחשבון לעניין זה את שתי הקומות שבעניינן היה מסור שיקול דעת לוועדה המקומית). לבסוף, הוועדה דחתה מספר טענות נוספות שהעלו המבקשים ובסיכומו של דבר הורתה לשמאי המייעץ לערוך חוות דעת משלימה ולאפשר הליך השגות על ממצאי המדידה.

6. ביום 22.8.2016 השמאי המייעץ הגיש את חוות דעתו המשלימה וממצאיו אומצו בהחלטה של ועדת הערר ביום 9.8.2017. בהחלטה זו נקבע כי המבקשים 12-10 זכאים לפיצוי, כמפורט בחוות דעתו של השמאי המייעץ, וכי יתרהעררים נדחים. כן נקבע כי המשיבות יישאו בהוצאות המבקשים בסכום של 5,000 שקל כל אחת. למען שלמות התמונה יצוין כי בהחלטה מאוחרת יותר מיום 26.11.2017 דחתה ועדת הערר את בקשת המבקשים להפחתת שכרו של השמאי המייעץ.

7. על החלטותיה של ועדת הערר הוגשו שני ערעורים – של המבקשים ושל החברה היזמית. בית המשפט המחוזי דחה את ערעור המבקשים וקיבל את ערעורה של החברה היזמית, לאחר שוויתרה על חלק מטענותיה בהמלצת בית המשפט, כך שחיובה בהוצאות בוטל ונפסקו הוצאות לטובתה.

8.  כאמור, טענותיהם של כלל המבקשים בערעור נדחו. תחילה נקבע כי ערעור המבקשים 9-8 הוגש בחלוף המועד הקבוע להגשתו, והוא נדחה על הסף. באשר ליתר המבקשים נקבע כי דין ערעורם להידחות בשים לב לאמת המידה המצמצמת הנקוטה באשר להתערבות בהחלטות מקצועיות של שמאי מייעץ ושל וועדת הערר. השאלה המרכזית שעמדה להכרעה בערעור הייתה האם יש לסווג את הקומות הנוספות כחלק מפוטנציאל הבניה שהיה מוקנה לבעלי הזכויות בבניינים בהתאם למצב התכנוני הקודם, הגם שבנייתן הייתה כפופה לשיקול דעתה של הוועדה המקומית. בית המשפט המחוזי ענה על שאלה זו בחיוב, וקבע כי בהתאם לפסיקתו של בית משפט זה יש לראות בזכויות אלה זכויות הקרובות במעמדן לזכויות מוקנות שכן אין צורך בהליך של הקלה על מנת לממש אותן (בהפניה לרע"א 3002/12 הוועדה המקומית לתכנון ובניה גבעתיים נ' רון (15.7.2014)). בית המשפט המחוזי הוסיף כי צדקה ועדת הערר בקבעה שהוועדה המקומית נהגה להתיר כדבר שבשגרה את בניית שתי הקומות הנוספות, וכן ציין כי טענות המבקשים בהקשר זה הן טענות עובדתיות מובהקות אשר נדחו על ידי ועדת הערר. כמו כן, נדחו טענות שהעלו המבקשים באשר לאופן החישוב של גובה הבניינים בהתאם למצב התכנוני שקדם לתכנית. בית המשפט המחוזי קבע כי חישוב הגובה צריך להיעשות בהתאם לפוטנציאל הבניה לפי התכנית הקודמת, ולא לפי זכויות הבניה שמומשו בפועל. בית המשפט המחוזי אף דחה טענות נוספות שהופנו כלפי קביעת הוועדה לפיה יש לדחות באופן גורף את תביעות המבקשים שדירתם מצויה במיקום נמוך או בגובה זהה לגובה הבניה שהייתה מותרת לפי התכנית הקודמת. כמו כן, נדחו טענות נוספות של המבקשים – שעניינן רשלנות של הוועדה המקומית וועדת הערר, פסול נטען באימוץ חוות דעתו של השמאי המייעץ, וחיובם של המבקשים בהוצאות ובשכר שישולם לאחרון.