מ.ש.א.י. יזמות בע"מ נ' נווה איתנים חברה לבנין והשקעות בע"מ

פסק דין

מבוא

1.זוהי תביעה שהגישה התובעת נגד הנתבעת לתשלום פיצויים ונזקים בגין הפרה יסודית של הסכם שכירות וביטולו. לטענת התובעת נגרמו לה נזקים בסכום של 6,220,000 ₪, אולם התביעה הועמדה לצורכי אגרה על סכום של 3,500,000 ₪.

עיקר העובדות הצריכות לתביעה

2.בתאריך 22.1.2008 נחתם הסכם שכירות בלתי מוגנת (להלן: "הסכם השכירות") בין הצדדים, לפיו השכירה הנתבעת לתובעת חלק מחלקה 163 בגוש 4271, המהווה מגרש בשטח של כ- 15 דונם, שעליו שני מבני תעשייה, המצוי בדרך 444 פינת שד' יצחק וולפסון בראש העין (להלן: "המושכר" או "המגרש").

3.במבוא בהסכם השכירות נכתב כי הנתבעת רכשה את זכויותיה במגרש מאת חברת העובדים השיתופית הכללית בא"י בע"מ על פי הסכם מכר מיום 9.7.1999 וכי בקשה להעברת זכויות החכירה על שם הנתבעת תלויה ועומדת במינהל מקרקעי ישראל. כן נכתב במבוא שהנתבעת היא המחזיקה הבלעדית וזכאית להירשם כבעלת זכויות החכירה הבלתי מוגבלות במגרש. עוד נרשם שהנתבעת מצהירה כי היא נמצאת בהליכים לרישום הזכויות במגרש על שמה וכי אין כל מניעה להשכרת המושכר והיא זכאית להשכיר את המושכר לתובעת ולהתקשר עמה בהסכם השכירות.

4.על פי הסכם השכירות שכרה התובעת את המגרש לתקופה של שנה, החל מיום 1.3.08 ועד יום 28.2.09. לתובעת ניתנה אופציה לשכור את המגרש לארבע תקופות שכירות נוספות בנות 12 חודש כל תקופה באותם תנאים. בנוסף, ניתנה לתובעת האופציה לשכור את המושכר למשך 5 תקופות נוספות בנות שנה אחת בכל תקופה (סעיף 3 בהסכם השכירות).

5.לתובעת ניתנה בהסכם השכירות זכות להשכיר את המושכר בשכירות משנה לכל פעילות הקשורה במטרת השכירות (סעיף 8 (א) בהסכם השכירות). מטרת השכירות הוגדרה: "הקמה ו/או הפעלת חניון ו/או כל פעילות נלווית בתחום עסקי רכבים ו/או ענף הרכב" (סעיף 2 (ד) בהסכם השכירות).

6.על פי הסכם השכירות התחייבה הנתבעת להמציא לתובעת רישיון עסק וכל רישיון או היתר אחר לצורך קיום מטרת השכירות. הרישיון יוצא על שם התובעת או מי מטעמה והתובעת התחייבה לעמוד בתנאי הרישיון ובדרישות הרשות (סעיף 2 (ה) בהסכם השכירות).

7.דמי השכירות החודשיים נקבעו בהסכם השכירות לסכום השווה ל- 9,000 דולר בתוספת מע"מ. התובעת שילמה לנתבעת בגין הסכם השכירות דמי שכירות עבור 4 חודשי השכירות הראשונים, בסכום כולל של 134,440 ₪.

8.בתאריך 31.3.2008 חתמה התובעת על הסכם שכירות משנה (להלן: "הסכם שכירות משנה הראשון"), עם חברת אוקשן ישראל בע"מ – חברה בהקמה באמצעות חברת פוקוס אחזקות בע"מ וחברת ניו קופל מכירת רכב (2000) בע"מ (להלן: "שוכרי המשנה הראשונים"), לתקופה של שנה אחת החל מיום 1.5.08 ועד יום 30.4.09, ואופציה להארכת תקופת השכירות בארבע תקופות שכירות נוספות בנות 12 חודשים כל אחת. מטרת שכירות המשנה נקבעה ל"מגרש לחנייה, אחסון ומכירה של מכוניות". דמי השכירות החודשיים של שכירות המשנה נקבעו לסכום של 2.2 דולר ארה"ב לכל מ"ר בתוספת מע"מ, סה"כ 33,000 ₪ + מע"מ (סעיפים 4.1, 8, 9.1 בהסכם שכירות משנה הראשון).

9.בהסכם שכירות המשנה הראשון התחייבה התובעת כלפי שוכרי המשנה הראשונים להשיג את כל ההיתרים והרישיונות הדרושים לשימוש במושכר, וכן להכשיר את המגרש עבור שוכרי המשנה ולבצע על חשבונה עבודות אספלט על כל השטח, הכנה של כיבויי אש עבור דרישות מכבי אש, הכנת חשמל לפרוז'קטים קיימים לרבות ארון לוח חשמל והכנת שער כניסה חשמלי למשאיות מצפון (סעיפים 2.3 , 6.1 בהסכם שכירות המשנה הראשון).

10.בתאריך 23.11.08 ביטלה התובעת את הסכם שכירות המשנה הראשון עם שוכרי המשנה הראשונים. לטענתה, עשתה זאת עקב אי יכולתה להמציא לשוכרי המשנה הראשונים את האישורים הנדרשים ולעמוד בהתחייבויותיה כלפיהם, הכל עקב מחדליה של הנתבעת ואי עמידה בהתחייבויותיה על פי הסכם השכירות (סעיף 19 בתצהיר ת/1).

11.בתאריך 9.11.08 חתמה התובעת על הסכם שכירות משנה שני (להלן: "הסכם שכירות המשנה השני"), עם חברת טראק מוטורס ישראל בע"מ (להלן: "שוכרת המשנה השנייה"). תקופת השכירות נקבעה לארבע שנים, החל מיום 1.12.08 ועד יום 30.11.12. מטרת השכירות נקבעה ל"מגרש לחנייה, מכירה ואחסון מכוניות וכל הקשור בהחזקת מכוניות, לרבות רחיצה, טיפול והתקנת מכשירים מכל הסוגים". דמי השכירות החודשיים נקבעו לסכום של 33,000 דולר ארה"ב בתוספת מע"מ, בין אם תשתמש שוכרת המשנה השנייה במושכר ובין אם לאו (סעיפים 4.1, 8, 9.1, 9.4 בהסכם שכירות המשנה השני).

12.בתאריך 2.12.08 הודיעה הנתבעת לתובעת במכתב על ביטול הסכם השכירות (להלן: "הודעת הביטול"), בטענה שהתובעת לא עמדה בהתחייבותה לתת לנתבעת שטר חוב על סך 500,000 ₪ וכמו כן הינה משהה את תשלום דמי השכירות (ת/6).

עיקר טענות הצדדים

עיקר טענות התובעת

13.התובעת טוענת כי הנתבעת הפרה את הסכם השכירות הפרה יסודית בכך שלא המציאה לה רישיון עסק ולא היתר להפעלת חניון או לכל פעילות נלווית בתחום העסק ו/או ענף הרכב.

14.התובעת טוענת כי בעקבות הפרתה הנ"ל של הנתבעת את הסכם השכירות, היא נאלצה לבטל את הסכם שכירות המשנה הראשון עליו חתמה עם שוכרי המשנה הראשונים.

15.התובעת טוענת כי הנתבעת ביטלה עמה את הסכם השכירות באופן חד צדדי וללא הודעה מוקדמת, בעילות ביטול שאין להן כל יסוד, וגם בכך הפרה הפרה יסודית את הסכם השכירות.