מ רינה מ סלטון ואח' נ' אמיר כהן

פסק דין

לפניי תביעה שהוגשה על ידי התובעים, כאשר ברקע הסכם שכירות שנחתם בינם ולבין הנתבע ואשר לפיו השכירו התובעים את דירתם לנתבע. התובעים עותרים לחיוב הנתבע בסכום של 138,000 ₪, כפיצוי מוסכם לפי חוזה השכירות, בגין איחור של שנה בפינוי הדירה ולחילופין, לחיובו ביתרת דמי השכירות החוזיים לאותה שנה, זאת לאחר שהנתבע שילם דמי שכירות חלקיים בלבד, תוך קיזוז היתרה, כנגד סכומים המגיעים לו לפי טענתו מאת התובעים, עקב מעשים ומחדלים כאלה ואחרים של התובעים במהלך תקופת השכירות. הנתבע הגיש תביעה שכנגד על סך 200,000 ₪, בגין הוצאות ונזקים שנגרמו לו עקב התנהלות התובעים במהלך שלשת השנים שבהן שכר את הדירה מהתובעים.

רקע עובדתי

ביום 19.7.05 נכרת זיכרון דברים בין הצדדים, ביחס להשכרת דירת התובעים לנתבע. מדובר בדירה בעלת שלושה מפלסים בצפון תל-אביב, בשטח של כ-173 מ"ר ברוטו ובנוסף 95 מ"ר מרפסות וגג. למחרת היום, 20.7.05, נחתם בין הצדדים, חוזה שכירות לתקופה 1.9.05 עד 31.8.06, בדמי שכירות של 2,400$ לחודש, עם אופציה לשנת שכירות נוספת.

הנתבע שילם מראש את מלוא דמי השכירות השנתיים, בסך 28,800$ וקיבל את החזקה בדירה בסוף חודש אוגוסט 05'. לאחר כשנה של מגורים בדירה, נחתם ביום 28.8.06, חוזה שכירות חדש בין הצדדים, לתקופה 1.9.06 עד 31.8.07, שוב עם אופציה לשנה נוספת. גם הפעם שילם הנתבע מראש את מלוא דמי השכירות השנתיים בסך 28,800$.

דא עקא, בסמוך לפני תום שנת השכירות הנוספת האמורה, בתחילת חודש אוגוסט 2007, נוצרה מחלוקת בין הצדדים לגבי מימון תיקונים הדרושים במזגני הדירה. משלא עלה בידי הצדדים להגיע להסכמות בנושא זה, הודיע הנתבע לתובעים על מימוש שנת האופציה, תוך מתן הודעה על קיזוז סכום מהותי מדמי השכירות של שנת האופציה. בפועל, קיזז הנתבע 21,680$ מתוך דמי שכירות של 28,800$. הקיזוז נעשה בגין העדר יכולת להשתמש באחד מחדרי הדירה, בו נאלץ הנתבע לאחסן חפצים השייכים לתובעים ואשר לא פונו על ידם במשך שנתיים ימים, עוד מתחילת תקופת השכירות הראשונה, כמו גם בגין אי יכולת לעשות שימוש במחסן הדירתי, אשר בניגוד לחוזה, מפתחותיו לא נמסרו לנתבע וכן עקב העדר יכולת להשתמש באחת מהחניות הצמודות לדירה, כמו גם עקב תיקון מערכת המיזוג, תיקון ליקויים בדירה והוצאות משפטיות.

בעקבות כך, הגישו התובעים ביום 10.9.07, את התביעה דנא, בהליך של סדר דין מקוצר, שכללה במקור, סעד של פינוי וסעד כספי בסכום 3,716 ₪, בגין כעשרה ימי איחור בפינוי הדירה. בהחלטה שניתנה על ידי בבקשת הרשות להגן, התניתי את הרשות להגן ואת הזכות להגשת תביעה שכנגד, בהפקדת דמי השכירות שקוזזו והשווים למעשה ליתרת דמי השכירות החוזיים שלא שולמו בגין שנת האופציה.

הנתבע הפקיד את הסכום כפי שנקבע (בסך של 77,614 ₪) והגיש תביעה שכנגד, שבה חזר על טענות הקיזוז וביקש בהתאם לכך לחייב את התובעים בסכום של 77,614 ₪, שהופקד כאמור בקופת בית המשפט.

לאחר מכן, התרתי את תיקון התביעה והגדלת הפיצוי המוסכם לסכום התביעה הנוכחי, בסך 138,000 ₪, הנזכר בפתח פסק הדין והמתייחס לפיצוי מוסכם חוזי עבור איחור של שנה בפינוי הדירה, כאשר אין מחלוקת כי הנתבע פינה את הדירה בתום שנת האופציה (31.8.08). בעקבות כך, תיקן גם הנתבע את כתבי טענותיו והגיש תביעה שכנגד על סכום גבוה יותר, שהועמד לצרכי אגרה על סך של 200,000 ₪.

דיון

בתיק זה התפתחה "מלחמת עולם" בין הצדדים, בפרט מצד הנתבע. הדבר בא לידי ביטוי בכמות העדים הרבה שהביא הנתבע, בכמות הבקשות מצד שני הצדדים, בהיקף הרב והחריג של עמודי הפרוטוקול (מאות עמודים), בהתנהלות הצדדים ובאי כוחם במהלך המשפט, לרבות באופן ניסוח כתבי בי הדין ובאורך הסיכומים וכל זאת ביחס לתיק שאינו מורכב במיוחד ואשר ההיקף הכספי שלו, אף הוא אינו כה משמעותי ומכל מקום לא כזה אשר יצדיק התנהלות כפי שתיארתי לעיל. האמור לעיל וכן בקשות לאורכות להגשת הסיכומים, כמו גם אמנם תקלה של החברה שתמללה את הפרוטוקולים, שגררה בקשות מוצדקות לתיקון הפרוטוקול, גזלו זמן רב והביאו להארכת הדיון בתיק זה מעבר לממוצע ביחס לתיקים שכאלה. בשל האמור לעיל, גם נאלצתי לפרוס את פסק הדין על פני מספר עמודים העולה על הרצוי בתיק כגון דא ובכלל.

בתיק זה, אין מחלוקת בין הצדדים כי התובעים היו זכאים לדמי השכירות החוזיים בסך 28,800$ עבור השנה השלישית שבה הנתבע התגורר בדירה. המחלוקת בין הצדדים נוגעת, אפוא, לשני עניינים עיקריים, האחד – זכותם של התובעים לקבל פיצוי מוסכם לפי החוזה עבור המשך שהייתו של הנתבע במושכר בשנה השלישית תחת יתרת דמי השכירות החוזיים בלבד. העניין השני שבמחלוקת, נוגע לזכותו של הנתבע לקבל פיצוי בגין הוצאות ונזקים שנגרמו לו לפי לטענתו, בשל מעשי ומחדלי התובעים במהלך תקופות השכירות השונות.

ויודגש: העובדה שהתאפשר לנתבע שלא לפנות את הנכס מכוח החלטתי בבקשת הרשות להגן, בה התניתי זאת בהפקדת מלוא יתרת דמי השכירות, אינה גורעת מהצורך לשוב ולהידרש כעת לשאלה העקרונית, האם היה הנתבע רשאי בכלל לתת בזמנו את הודעת הקיזוז שנתן והאם היה רשאי בפרט לתת אותה על הסכום שניתנה.

הכרעה בשאלה זו, נדרשת גם נדרשת אף עתה וזאת לצורך הכרעה בזכותם של התובעים לפיצוי המוסכם (העולה על דמי השכירות החוזיים). אם לא היה הנתבע זכאי לקזז בזמנו את הסכומים שקיזז, גם אם היה בידיו להגיש תביעה בגינם, משמעות הדבר שכבר באותה נקודת זמן, הפר הנתבע את הסכם השכירות, בהפרה יסודית, דבר שזיכה את התובעים בזמנו לפי הוראות החוזה, לפינוי הנתבע מהדירה וכל עוד אינו מפנה אותה, לקבלת הפיצוי המוסכם לפי החוזה וזאת על כל יום של איחור בפינוי הדירה.

זכותם של התובעים לפיצוי המוסכם

במסגרת הבקשה לרשות להגן, נדרשתי בזמנו לסוגיה זו. המחלוקת בין הצדדים בנקודה זו הנה בעיקר משפטית. אין מחלוקת לגבי תוכנה של הודעת הקיזוז, שנתן בזמנו הנתבע במכתב בא כוחו מיום 2.8.07 (נספח יג' לכתב התביעה שכנגד המקורי) ולאחר מכן בהודעת הקיזוז המאוחרת ומתוקנת מיום 9.9.07 (נספח יז' לכתב התביעה שכנגד המקורי).

התובעים טוענים כי הנתבע לא היה רשאי לקזז מדמי השכירות לשנה השלישית, חובות נטענים משתי שנות השכירות הראשונות, שכן מדובר בקיזוז סכומים לא קצובים, שלא מתוך אותה עסקה. לפיכך, משקיזזו סכומים שלא כדין, שילם הנתבע בזמנו דמי שכירות נמוכים ממה שנקבע בחוזה ובכך הפר את החוזה. בהתאם לכך, היו התובעים רשאים כדין לדרוש את פינויו מהמושכר ומשלא נענה לדרישה זו, עליו לשלם את הפיצוי המוסכם הקבוע בחוזה למקרה כזה.

מנגד, הנתבע טוען כי יש לראות בכל שנות השכירות כשייכות לאותה עסקה וכי מכל מקום, היה זכאי לקזז גם סכומים לא קצובים, שכן ס' 20 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970, שאינו מבחין בין עסקה אחת לעסקאות שונות, גובר על ס' 53 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973. לפיכך, טוען הנתבע, הודעת הקיזוז שלו הייתה כדין, הוא לא הפר את החוזה במאומה, היה רשאי להמשיך ולהתגורר במושכר ועל כן אין לחייבו בפיצוי המוסכם.

לאחר שעיינתי בחומר הראיות ובטענות הצדדים, נחה דעתי כי אין מקום לשינוי המסקנות שאליהן הגעתי בזמנו ואין לי אלא לחזור על הנימוקים שכבר נתתי בעניין זה ואף להוסיף על כך.

לדידי, הסכמי השכירות שנחתמו ושלושת שנות השכירות נשוא התביעה, אינם מהווים עסקה אחת. הנני סבור כי כל שנת שכירות מהווה עסקה נפרדת לצורך הפרשנות הראויה של סעיף 53 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973. העובדה כי שנת השכירות השנייה נובעת מאופציה והוא הדין לגבי שנת השכירות השלישית, אינה יכולה לגרוע ממסקנתי זו. גם העובדה כי מדובר באותו מושכר, אינה יכולה להוביל לתוצאה אחרת.