מ.ע.ג.ן יעוץ וניהול נכסים בע"מ ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה תל-אביב

פסק דין

בפני ערעור היטל השבחה, כאמור בסעיף 14(ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה- 1965, על השומה המכרעת, שומתו של השמאי אמיר חפשי מיום 3.9.09, לגבי הנכס הוא חלקה 18 בגוש 6925, ברח' דרך יפו 13, תל אביב (להלן "הנכס").

על פי קביעתו של השמאי המכריע, היטל ההשבחה נכון לתאריך 25.12.81 הוא סך של 78.4 ₪. סכום זה, יחד עם ההצמדה החלה עליו מגיע לסך של כ- 80,000 ₪.

אין חולק כי "מימוש הזכויות" הוא מכר הנכס, מכר שמומש בהתאם לשלושה הסכמים שונים, בתאריכים שונים. על פי השומה המכרעת, וב"כ המערערים אינו חולק על כך, מועד מימוש הזכויות הוא שנת 1998. לטענת השמאי המכריע ההשבחה נובעת מתכנית 1680, כך שהמועד הקובע, בהתייחס לפרסום תוכנית זו, הינו 25.12.1981. ההשבחה בהתאם לתוכנית זו היא הזכות שניתנה לבעלי הנכסים לבניית חדרי יציאה לגג, בשטח שלא יעלה על 23 מ"ר, עם חיבור במדרגות פנימיות לדירה שמתחת לגג. על פי השומה המכרעת ניתן לבנות בנכס ארבעה חדרים שכאלה.

בפי ב"כ המערערים מספר טענות וביניהן אף טענה מקדמית והיא כי השמאי המכריע חרג מסמכותו כאשר אימץ את אחת מטענות שמאי המשיבה, שאינה אלא הרחבת חזית אסורה. לטענתו, שמאי הועדה סבר כי ההשבחה בנכס הנדון נובעת מתכנית ס' וכלל לא מתכנית 1680 או תכנית ג' שהחליפה בשנת 1973 את התוכנית הקודמת. שמאי המערערים סבר כי אין כל השבחה, מכל סיבה שהיא, ומכאן שהשמאי המכריע לא זכאי היה לבסס את שומתו על השבחה הנובעת, לכאורה, דווקא מפרסום התוכנית 1680. טענה זו לא תוכל להישמע.

ראשית, גם בשומת הועדה הוזכרו התוכניות 1680 ותוכנית ג' כתוכניות משביחות, אף ששמאי הועדה סבר כי ההשבחה, לטעמו, הינה מפרסום תוכנית ס'. שנית, הרי כידוע השמאי המכריע אינו כפוף, בשומתו, לטענות שמאי שני הצדדים. כפי שנפסק לא אחת, השומה המכרעת הינה שומה עצמאית שאינה כבולה לשומות הצדדים (ראה: ע"א 4542/98 עזבון המנוח חיים היימן ז"ל, נ' הועד המקומית לתכון ובניה הדרים, פ"ד נד(5) 849).

השמאי המכריע, כאמור בסעיף 14ב לתוספת הנ"ל הינו מעין בורר מקצועי, שזהותו נקבעת בהסכמה על ידי שני הצדדים, והוא רשאי וזכאי לקבוע את שומת ההשבחה בהתאם לשיקול דעתו המבוסס על מקצועיותו ומיומנותו בתחום. בערעור כאמור בסעיף 14(ג) מעביר בית המשפט תחת שבט ביקורתו את אותן מסקנות, בשומה המכרעת, שהינן בבחינת "נקודה משפטית" ולא מעבר לכך. לא מצאתי כל בסיס לטענה כי חל איסור על מי משמאי הצדדים, בשלב הדיונים לקראת השמאות המכרעת, להוסיף או לגרוע טענה מטענותיו. ב"כ המערערים אף לא יכול היה להצביע על כל הוראת דין או אסמכתא לאיסור על "הרחבת חזית" במסגרת הצגת עמדות שמאי הצדדים. וכאמור, אם השמאי המכריע אינו מוגבל בהחלטתו במסגרת שמאויות שני הצדדים, ברור שאף לא ניתן לטעון להרחבת חזית אסורה על ידי מי משמאי הצדדים.

גם לגופו של ענין, לא מצאתי ממש בטענותיהם של המערערים. ב"כ המערערים טוען כי תוכנית 1680 כלל לא חלה על הנכס הנדון ומכאן שאין מדובר בהשבחה בגין תוכנית זו, והוא אף טוען כי השמאי המכריע התעלם בשומתו מכך שממילא בנוי חדר על הגג בשטח של כ- 120 מ"ר ואף התעלם מתוכניות שימור החלות על הנכס, כך שכלל לא ניתן לטעון כי חדרי יציאה לגג, ארבעה במספר, בשטח כולל הקטן משטח החדר הבנוי, עשויים להוות השבחה לנכס.

לגבי חלות תוכנית 1680, בפי ב"כ המערערים שתי טענות, ראשית כי תוכנית זו "בוטלה" בפרסום תוכנית ג', ושנית, כי תוכנית זו אינה חלה על הנכס, כשהשימוש בפועל בנכס הינו שלא למגורים.

תוכנית 1680 לא בוטלה בתוכנית ג', אלא שתוכנית ג' רק החליפה את התוכנית הקודמת, לענין ניצול הגגות. גם אם נאמר בתוכנית ג' כי תוכנית 1680 מתבטלת, הכוונה היא אך שתכנית 1680 הוחלפה בתוכנית ג', מתאריך כניסת תוכנית ג' לתוקף. הרי כל מה שנעשה בהתאם לתוכנית 1680 בתקופה בה תוכנית זו היתה בתוקף, לא הפך בלתי חוקי. כשפורסמה תוכנית ג' נוספו לזכויות שעל פי תוכנית 1680 זכויות נוספות, ותו לא. השמאי המכריע קבע בשומתו שלגבי הנכס, תוכנית ג' לא השביחה ביחס לזכויות על פי תוכנית 1680, וכמובן שבית משפט זה אינו מוסמך לקבוע כי נפלה טעות מקצועית במסקנתו זו של השמאי המכריע.

בתקנון תוכנית 1680, בסעיף ההגדרות, מוגדר המונח "בית" כ- "בנין המשמש למגורים, לרבות בית מגורים שקומת הקרקע שלו אינה משמשת למגורים", ואף נכון הדבר כי בשלב מימוש הזכויות וגם קודם לכן, במועד פרסום תוכנית 1680, השימוש שנעשה בבנין היה מסחרי, אם כבתי עסק ואם כאחסנה, אולם מכאן אין ללמוד שהזכויות בהתאם לתוכנית 1680 אינן חלות על הבנין, אם השימוש בפועל ישתנה ממסחר למגורים, כפי שצפוי. כל עוד הנכס אינו משמש למגורים, כמובן שלא ניתן להקים חדרי יציאה לגג, עם חיבור פנימי לדירות שמתחת לגג, אולם ההשבחה מבוססת על השימוש המיטבי בנכס. שימוש זה הינו למגורים. אין כל מניעה בדין, או בתוכניות בנין עיר כלשהן, לשימוש בנכס למגורים, ובמיוחד בקומות העליונות. המערערים, כמובן, אינם מוכנים לוותר על זכותם, בהווה ובעתיד, לעשות בקומה העליונה ובגג שימוש למגורים, ואז, בהתאם לתוכנית 1680 ניתנת להם הזכות לאותם חדרי יציאה לגג.

טענה נוספת שנשמעת מפי ב"כ המערערים הינה כי טעה השמאי המכריע בהתעלמו מכך שעל גג הבנין קיים מבנה בשטח של 120 מ"ר, כך שממילא שטח זה גדול משטח של 4 חדרי יציאה, ובניית 4 חדרי יציאה לגג, בשטח קטן יותר, לא תהווה השבחת הנכס. בענין זה יש לומר את הדברים הבאים: ראשית, השמאי המכריע לא התעלם מקיומו של אותו חדר על הגג, או מבנה חלקי, כפי שהוא מציין מפורטות בשומה המכרעת. שנית, אין בקיומו של חדר זה כדי לפגוע בהשבחה על פי השימוש המיטבי למגורים. השימוש המיטבי יהיה להפוך את הקומה שתחת הגג למגורים, כשלכל דירה בקומה זו יהיה חדר יציאה לגג בשטח של 23 מ"ר, עם חיבור פנימי של מדרגות עליה לגג. מצב זה משביח את הנכס לעומת מצבו היום, בו המבנה על הגג הינו מבנה אחד, שהכניסה אליו הינה מחדר המדרגות, ואינו משמש כיום למגורים. קביעתו של השמאי המכריע בענין זה, במסגרת השימוש ה"מיטבי" הינה קביעה שמאית, מקצועית, ואין לבית משפט זה את הסמכות להתערב בה.

בנוסף לכך, אין להתעלם מהעובדה כי השמאי המכריע מצא לנכות מההשבחה שבגין בניית 4 חדרי יציאה לגג הפחתה של 30 אחוז בגין התאמת השטחים בבנין למגורים והפחתה נוספת של 20 אחוז בגין הרכב הבעלויות והמחזיקים, כשהכוונה הינה לפינוי הדיירים המוגנים.

אף לא מצאתי ממש בטענה נוספת שנשמעה מפי ב"כ המערערים, והיא לגבי התעלמותו של השמאי המכריע מתוכניות שימור. השמאי המכריע היה ער לדברים, ולדעתו, כשמאי מקצועי, אין לדברים כל השפעה. השימור הינו יחסי בלבד ואינו מונע את הזכויות בהתאם לתוכנית 1680, וכאמור, ניכה השמאי המכריע מהיטל ההשבחה את עלויות התאמת השטחים בבנין למגורים.

אשר על כן, הערעור נדחה.

המערערים ישלמו למשיבה את הוצאות הערעור כולל שכ"ט עו"ד בסך של 5,000 ₪ בתוספת מע"מ, כשסכום זה נושא ריבית כחוק, מהיום ועד התשלום בפועל.

ניתן היום, ט"ו אייר תש"ע, 29 אפריל 2010, בהעדר הצדדים.

התוכן בעמוד זה אינו מלא, על מנת לצפות בכל התוכן עליך לבחור אחת מהאופציות הבאות: